“上海一日比一日繁盛，”關卓凡說，“異日之上海，必定是中國第一大城——這是毋庸置疑的。定居、寓居、旅居上海的有錢人，會愈來愈多，他們都要找房子住——都要找好房子住！所以，‘富雅苑’不過探個路、試個水，大生意，還在後頭呢！”
“是！”
利賓響亮地附和了一聲，笑道：“‘富雅苑’這個‘苑’字，大夥兒都說妙之極矣！比什麽‘裏’啊、‘弄’啊，高明得太多了，買家一聽，立覺身份不同！隻是——”
頓了一頓，繼續說道：“這個‘富雅’二字……呃，有一位老夫子說，能不能再斟酌斟酌？”
“房子都估清了，”關卓凡微微一笑，“還斟酌個什麽？那位老夫子，想來是覺得‘富雅’二字，不夠書卷氣嘍？”
“是，王爺明鑒。”
“利先生，我問你，買‘富雅苑’的，都是些什麽人？”
“王爺是說……”
“大部分都是生意人吧？其中，有沒有正經的士紳？”
“呃，這個……確實沒有。”
“這就是了，買家有幾個是正經讀過書的？我如果把‘富裏弄’改成什麽‘涵虛苑’、‘藻鑒苑’、‘治鏡苑’，買家也得明白怎麽回事啊！做生意的人，想的不就是一個‘富’字？有錢了，再附庸風雅一番，就算是‘儒商’了，人前人後，便很交代得過去了。‘富’加‘雅’。遂其所欲而已！”
“王爺洞鑒人心！嗯。‘富’了就想‘貴’——光宗耀祖嘛！咱們下一個‘苑’。就叫‘貴雅’，王爺以為如何？”
“利先生，高明！”
二人一起哈哈大笑。
一邊笑，利賓一邊想，“涵虛”、“藻鑒”、“治鏡”這三個名字，才真正“高明”，王爺隨口就擬了出來，還真是“能者無所不能”。不佩服不行！
他不曉得，這三個名字，其實是頤和園昆明湖“蓬萊三島”上的樓閣的名字。
笑過了，關卓凡說道：“利先生，請你留意，我方才說的‘大生意’，首先還不在咱們自己的地頭上，而是在租界裏邊。”
“哦？請王爺訓諭。”
“像‘富雅苑’這樣，先把舊房子買下來，全部拆掉。再在原址蓋起新房子，手續比較多。比較麻煩。買‘富裏弄’算順利的了，如果撞上一兩個死活不肯賣房子的，就討厭的很了。”
頓了一頓，關卓凡繼續說道：“這也罷了，關鍵是‘富裏弄’這樣子的弄堂，太小了！全買下來，攏共也隻好起四十八戶，全賣出去，也不過賺十幾萬銀子，不夠……痛快！嘿嘿，如果不是四十八戶，是……四百八十戶呢？”
利賓心中大大一跳，腦子急速轉動，已是若有所悟：“四百八十戶，那得占好大一塊地方，王爺是意思，是說租界那邊……”
“是，租界那邊，大多數還都是荒地、灘塗，拿來蓋房子，別說四百八十戶了，四千八百戶、九千六百戶，都是綽綽有餘的！”
利賓微微張開了嘴：王爺的氣魄，還真是……了不得！
“當然，”關卓凡一笑，“四千八百戶、九千六百戶什麽的，不是一次過蓋起來，得一個‘苑’、一個‘苑’的來。不然，一時半會兒，找不到那麽多買家，咱們的錢，一直壓著不動，也不妥當。”
“是。”
“租界的好處，除了地方大，還有一點也是極其緊要的：洋人的馬路修得好！還有，馬路修到哪裏，下水管道也跟著修到哪裏——一句話，‘基礎建設’做的好！”
利賓怔了一怔：“‘基礎建設’？”
“對，就像咱們在‘自貿區’和‘工業園’做的那樣：人家的廠子進來之前，咱們先平整土地，修通道路，建起碼頭，人家的廠子一進來，就可以開工；產品一下了機器，就可以出廠外運了！”
“不曉得我說的對不對？”利賓轉著念頭，試探著說道，“王爺的意思，是不是……嗯，咱們要不錯眼地盯著洋人的馬路——洋人的馬路修到哪裏，咱們就搶先一步，將馬路周邊的土地都買了下來？”
關卓凡大拇指一翹：“利先生，正是如此！”
頓了一頓，繼續說道：“將來——用不了多久，租界新修的馬路的周邊，地價必定是愈漲愈高的，咱們就算不蓋房子，單靠囤地皮，也能夠賺大錢的！目下曉得這個道理的人極少，新馬路周圍的地價，還十分的便宜，咱們愈早動手，所費愈少，將來的盈利就愈大！”
“這——嗯，就像王爺在美國買的地……”
“沒錯！美國南邊和北邊打內戰的時候，就算紐約這種不過兵的城市，再好的地皮，價錢也都跌得不像樣子了。可打完仗了，不過一兩年的功夫，就漲了十倍不止！嘿嘿，算是叫我撿了大漏！”
“這不是撿漏——此乃王爺目光如炬，燭照千裏之外！換一個人，哪裏有這麽好的眼光，冒這麽大的險呢？”
關卓凡哈哈一笑，心想：本王爺的眼光確實是好的，但這個眼光，是“曆史投機者”的眼光，所以，談不上冒多大的險。
美國買地，確實是他的得意之作。
戰爭時期，物資短缺，百物騰貴，但有一樣東西卻大大地比戰前便宜，那就是土地。
戰後美國大肆建設，進入所謂“鍍金時代”，這些地，不是幾倍幾倍地漲，而是幾十倍、上百倍地漲。
其他的投資，比如投洛克菲勒的美國標準石油公司，算是長線投資；而戰時買地，最快戰後一兩年之內就能變現，長短兩宜。
房子一樣是便宜的，但你不知道什麽時候一顆炮彈打過來，買的再便宜也是一堆廢墟，不比土地，打不壞的。
關卓凡選擇購買的土地，分布很廣，不過，主要還是集中在美國東北華盛頓至紐約一帶，這裏是全美國最繁華的地帶，雖未直接遭受兵災，但接近前線，地價、房價，都受到了很大的衝擊；戰後，卻必定是最早、最快恢複的地區，在“鍍金時代”的大發展中，最是鮮花著錦、烈火烹油。
反複過兵的地區，基本都在南方，戰爭破壞嚴重，戰後北方又刻意打壓，恢複元氣是一個漫長的過程。譬如弗吉尼亞，戰前是美國最富裕的地區之一，但因為是反叛的主力和戰爭的主戰場之一，戰後發展滯緩，一直到二十一世紀，都是美國最貧窮的地區。
這些地方，有的雖然最終也發達了起來，但遠水不解近渴，關卓凡就不招惹了。
還有西部，地價當然更便宜，幾乎不要錢，可先得跟印第安人打生打死，完全是畫餅一張，彼時的關公爺是沒有興趣的。
房子的底也可以抄，不過要選擇在東海岸比較安全的地段，挑大的、好的，買他幾棟，以後肯定會派上用場——事實上，沒過多久，仗還沒打完呢，雅克琳和米婭兩個，就住進了關卓凡在紐約長島買下的一幢別墅。
小芸留學美國，白氏“陪讀”，也不需要另買房子了。
今天的關卓凡，已經成了美利堅合眾國政府之外，全美國第一號大地主了。
美國買地，還有一件得意事：幾乎沒花關卓凡自個兒一兩銀子、一個美元——購地資金，全數由j.p.摩根領銜的銀團貸款而來。
現在，我要把“美國經驗”，複製於上海。
“利先生，”關卓凡說，“買租界的地，甚至都不必等到洋人把馬路修好。洋人做事情，是很有章法的，你可以去工部局，尋一張他們的‘規劃圖’，看看下一步，他們要把馬路修到哪裏去？修好了，大致又是什麽辰光？這些都不是什麽秘密，洋人也不會藏著掖著。”
頓了一頓，說道：“隻要他們的‘規劃圖’已經定案了，就可以提前買地！”
“是！”
利賓沉吟了一下，說道：“王爺，我有一個想頭：洋人在租界裏，可以如此規劃、如此修路，咱們在自己的地頭上，是不是也可以如此規劃、如此修路呢？”
關卓凡大大一怔。
*(未完待續。。)
...
“是！”
利賓響亮地附和了一聲，笑道：“‘富雅苑’這個‘苑’字，大夥兒都說妙之極矣！比什麽‘裏’啊、‘弄’啊，高明得太多了，買家一聽，立覺身份不同！隻是——”
頓了一頓，繼續說道：“這個‘富雅’二字……呃，有一位老夫子說，能不能再斟酌斟酌？”
“房子都估清了，”關卓凡微微一笑，“還斟酌個什麽？那位老夫子，想來是覺得‘富雅’二字，不夠書卷氣嘍？”
“是，王爺明鑒。”
“利先生，我問你，買‘富雅苑’的，都是些什麽人？”
“王爺是說……”
“大部分都是生意人吧？其中，有沒有正經的士紳？”
“呃，這個……確實沒有。”
“這就是了，買家有幾個是正經讀過書的？我如果把‘富裏弄’改成什麽‘涵虛苑’、‘藻鑒苑’、‘治鏡苑’，買家也得明白怎麽回事啊！做生意的人，想的不就是一個‘富’字？有錢了，再附庸風雅一番，就算是‘儒商’了，人前人後，便很交代得過去了。‘富’加‘雅’。遂其所欲而已！”
“王爺洞鑒人心！嗯。‘富’了就想‘貴’——光宗耀祖嘛！咱們下一個‘苑’。就叫‘貴雅’，王爺以為如何？”
“利先生，高明！”
二人一起哈哈大笑。
一邊笑，利賓一邊想，“涵虛”、“藻鑒”、“治鏡”這三個名字，才真正“高明”，王爺隨口就擬了出來，還真是“能者無所不能”。不佩服不行！
他不曉得，這三個名字，其實是頤和園昆明湖“蓬萊三島”上的樓閣的名字。
笑過了，關卓凡說道：“利先生，請你留意，我方才說的‘大生意’，首先還不在咱們自己的地頭上，而是在租界裏邊。”
“哦？請王爺訓諭。”
“像‘富雅苑’這樣，先把舊房子買下來，全部拆掉。再在原址蓋起新房子，手續比較多。比較麻煩。買‘富裏弄’算順利的了，如果撞上一兩個死活不肯賣房子的，就討厭的很了。”
頓了一頓，關卓凡繼續說道：“這也罷了，關鍵是‘富裏弄’這樣子的弄堂，太小了！全買下來，攏共也隻好起四十八戶，全賣出去，也不過賺十幾萬銀子，不夠……痛快！嘿嘿，如果不是四十八戶，是……四百八十戶呢？”
利賓心中大大一跳，腦子急速轉動，已是若有所悟：“四百八十戶，那得占好大一塊地方，王爺是意思，是說租界那邊……”
“是，租界那邊，大多數還都是荒地、灘塗，拿來蓋房子，別說四百八十戶了，四千八百戶、九千六百戶，都是綽綽有餘的！”
利賓微微張開了嘴：王爺的氣魄，還真是……了不得！
“當然，”關卓凡一笑，“四千八百戶、九千六百戶什麽的，不是一次過蓋起來，得一個‘苑’、一個‘苑’的來。不然，一時半會兒，找不到那麽多買家，咱們的錢，一直壓著不動，也不妥當。”
“是。”
“租界的好處，除了地方大，還有一點也是極其緊要的：洋人的馬路修得好！還有，馬路修到哪裏，下水管道也跟著修到哪裏——一句話，‘基礎建設’做的好！”
利賓怔了一怔：“‘基礎建設’？”
“對，就像咱們在‘自貿區’和‘工業園’做的那樣：人家的廠子進來之前，咱們先平整土地，修通道路，建起碼頭，人家的廠子一進來，就可以開工；產品一下了機器，就可以出廠外運了！”
“不曉得我說的對不對？”利賓轉著念頭，試探著說道，“王爺的意思，是不是……嗯，咱們要不錯眼地盯著洋人的馬路——洋人的馬路修到哪裏，咱們就搶先一步，將馬路周邊的土地都買了下來？”
關卓凡大拇指一翹：“利先生，正是如此！”
頓了一頓，繼續說道：“將來——用不了多久，租界新修的馬路的周邊，地價必定是愈漲愈高的，咱們就算不蓋房子，單靠囤地皮，也能夠賺大錢的！目下曉得這個道理的人極少，新馬路周圍的地價，還十分的便宜，咱們愈早動手，所費愈少，將來的盈利就愈大！”
“這——嗯，就像王爺在美國買的地……”
“沒錯！美國南邊和北邊打內戰的時候，就算紐約這種不過兵的城市，再好的地皮，價錢也都跌得不像樣子了。可打完仗了，不過一兩年的功夫，就漲了十倍不止！嘿嘿，算是叫我撿了大漏！”
“這不是撿漏——此乃王爺目光如炬，燭照千裏之外！換一個人，哪裏有這麽好的眼光，冒這麽大的險呢？”
關卓凡哈哈一笑，心想：本王爺的眼光確實是好的，但這個眼光，是“曆史投機者”的眼光，所以，談不上冒多大的險。
美國買地，確實是他的得意之作。
戰爭時期，物資短缺，百物騰貴，但有一樣東西卻大大地比戰前便宜，那就是土地。
戰後美國大肆建設，進入所謂“鍍金時代”，這些地，不是幾倍幾倍地漲，而是幾十倍、上百倍地漲。
其他的投資，比如投洛克菲勒的美國標準石油公司，算是長線投資；而戰時買地，最快戰後一兩年之內就能變現，長短兩宜。
房子一樣是便宜的，但你不知道什麽時候一顆炮彈打過來，買的再便宜也是一堆廢墟，不比土地，打不壞的。
關卓凡選擇購買的土地，分布很廣，不過，主要還是集中在美國東北華盛頓至紐約一帶，這裏是全美國最繁華的地帶，雖未直接遭受兵災，但接近前線，地價、房價，都受到了很大的衝擊；戰後，卻必定是最早、最快恢複的地區，在“鍍金時代”的大發展中，最是鮮花著錦、烈火烹油。
反複過兵的地區，基本都在南方，戰爭破壞嚴重，戰後北方又刻意打壓，恢複元氣是一個漫長的過程。譬如弗吉尼亞，戰前是美國最富裕的地區之一，但因為是反叛的主力和戰爭的主戰場之一，戰後發展滯緩，一直到二十一世紀，都是美國最貧窮的地區。
這些地方，有的雖然最終也發達了起來，但遠水不解近渴，關卓凡就不招惹了。
還有西部，地價當然更便宜，幾乎不要錢，可先得跟印第安人打生打死，完全是畫餅一張，彼時的關公爺是沒有興趣的。
房子的底也可以抄，不過要選擇在東海岸比較安全的地段，挑大的、好的，買他幾棟，以後肯定會派上用場——事實上，沒過多久，仗還沒打完呢，雅克琳和米婭兩個，就住進了關卓凡在紐約長島買下的一幢別墅。
小芸留學美國，白氏“陪讀”，也不需要另買房子了。
今天的關卓凡，已經成了美利堅合眾國政府之外，全美國第一號大地主了。
美國買地，還有一件得意事：幾乎沒花關卓凡自個兒一兩銀子、一個美元——購地資金，全數由j.p.摩根領銜的銀團貸款而來。
現在，我要把“美國經驗”，複製於上海。
“利先生，”關卓凡說，“買租界的地，甚至都不必等到洋人把馬路修好。洋人做事情，是很有章法的，你可以去工部局，尋一張他們的‘規劃圖’，看看下一步，他們要把馬路修到哪裏去？修好了，大致又是什麽辰光？這些都不是什麽秘密，洋人也不會藏著掖著。”
頓了一頓，說道：“隻要他們的‘規劃圖’已經定案了，就可以提前買地！”
“是！”
利賓沉吟了一下，說道：“王爺，我有一個想頭：洋人在租界裏，可以如此規劃、如此修路，咱們在自己的地頭上，是不是也可以如此規劃、如此修路呢？”
關卓凡大大一怔。
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