孔立民點點頭：“我們也知道一些消息，好像明年初就準備著手實施。”
林泉說道：“徐總以為主城區向南推進要在所有的幹道建設完成之後，我有些不同的看法。我看隨著行政中心工程的啟動，主城區的東南角，往東到大學城，往南到行政中心，這一區域會最先啟動起來，這個區域之內，靠近大學城和靠近行政中心的兩塊地段，將是新區的精華地區。天星湖要想在靜海真正發展壯大起來，必須取得這兩處地段中的一處。取得的時間越早，所花的成本越低，特別是新區土地出讓金還沒有大幅長揚的時候。”
孔立民陷入沉思，林泉的思路無疑要比徐建開闊得多。
“小林認為各大開發商到明年年中就會對這兩處地段進行爭奪？”
孔立民的思路敏捷，不需要自己多費口舌，林泉點點頭，說道：“這兩塊地段的出讓肯定要通過拍賣，在明年之前，就要籌備大量的資金，進行血腥爭奪戰。”
徐建說道：“這麽說來，星湖苑二期就不能著急啟動，先將星湖苑跟星湖中學之間的土地買下來，到時候可以用土地向銀行抵押貸款。”
孔立民不表態，看著林泉，林泉說到這裏，必定有他一套深思熟慮之後的思路。
林泉說道：“星湖苑二期不啟動，一期的空置住宅在明年年中之前，就不能以合適的價位順利的銷售出去。隻要星湖苑二期啟動，加上適當的宣傳與策劃，一期的空置住宅，房價能上到一千六左右。”
“你這麽說，我倒糊塗了，啟動二期項目，將占用大量資金，明年絕對不可能將這筆資金抽出來。”
林泉說道：“我有一個變通的方法。星湖苑到星湖中學之間的地域，有二百九十六畝，天星湖不爭這塊土地，讓給豪城或者明都，然後用我們平整過的土地跟他們置換，收取一千萬到一千五百萬的土地平整費。這樣一來，豪城或者明都就可以前期準備的時間，在我們的土地上迅速上項目；而我們可以等到這裏的房產漲上來之後，再開發置換來的土地，當然最主要是可以借助豪城在這裏的開發，迅速將一期的空置住宅銷售出去，至少可以多籌措六千萬的資金。”
孔立民看著徐建，徐建心裏有一絲苦澀，林泉差不多將他的發展規劃全盤否定了，卻提不出有力的反駁觀點，孔先生似乎也讓他說動心思。
徐建看著林泉：“按照你的想法，天星湖在明年買地之前，沒有真正的工作可開展。”
林泉說道：“我建議公司做安置房的開發。”
“安置房，耿書記提的要求？”
麵對徐建的質疑，林泉沒有回避，點點頭，說道：“孔先生、徐總，還有我，都是不會在安置房質量上做文章的人，特別這批安置房是新區大規模安置工程的開端，不單耿書記，張權、向義山等人也會對安置房質量吹毛求疵。耿書記還進一步要求，我們的單位建築成本不可壓低，但是靜南區府會免除土地出讓金、市政相關配套費用、四源費(水、氣、熱等)等等，這樣我們前期投入的資金就相當有限，有靜南區府做擔保，後續資金的貸款，也沒有問題。隻要保證工程質量，安置房的銷售不會有什麽問題，至少可以節約總房款3%的宣傳廣告費用。”
林泉見孔立民、徐建、陳至立頗為意動，安置房的利潤相對而言比較低，但是收益有保證，沒有什麽投資風險，關鍵是不用占天星湖有限的資金。
林泉舉起杯子，將裏麵的紅酒一口飲盡，緩緩說道：“我跟拆遷領導小組的成員交流過，為防止拆遷戶將拆遷補償款隨意挪用他處，認為有必要為拆遷戶們建立專門的補償款賬戶，由銀行代為監管，隻要我們取得預售許可證書，銷售工作可以迅速展開，款項也能迅速到賬，我認為這是對我們最有吸引力的地方。”
讓林泉這麽一說，徐建立即明白過來：“隻要投入總投資額的20%，就符合預售條件，現在開始開展工作，明年四五月份，就進行安置房的預售，這筆錢不急著還給銀行，說不定到時候能應急。”
孔立民側著頭對徐建笑著說：“徐建可是讓小林說服了？”
林泉說道：“開發安置房，不用擔心銷售環結，周期比普通住宅至少要縮短一半，資金運轉率提高一倍，項目的總利潤率看上去遠遠比不過開發普通住宅，但是平均利潤率並沒有低多少。”
孔立民見徐建、陳至立都沒有什麽意見，便替林泉總結起來：“我看公司的發展可以集中在兩個方向上，一是開發高檔商品房，一是開發經濟適用房，為靜海民眾做些實事。我們確定要做一些事情支持耿書記的工作，而不是嘴上說說，小林，你替我轉告耿書記和趙秘書長，天星湖願意競標這次安置房開發。另外，星湖苑的問題上，我看就找豪城合作，豪城的劉華東，跟我有些交情，工作進展起來也快，先幫助他們取得星湖苑到星湖中學這塊土地，然而進行土地置換，我們不著急開發，土地平整的工作可以慢慢做。但是一定要要求豪城在土地置換之後立即投入開發，不能耽擱星湖苑空置住宅的銷售。”
由孔立民定下基調，事情就這樣定下來，林泉也能向耿一民、趙增交差。
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林泉說道：“徐總以為主城區向南推進要在所有的幹道建設完成之後，我有些不同的看法。我看隨著行政中心工程的啟動，主城區的東南角，往東到大學城，往南到行政中心，這一區域會最先啟動起來，這個區域之內，靠近大學城和靠近行政中心的兩塊地段，將是新區的精華地區。天星湖要想在靜海真正發展壯大起來，必須取得這兩處地段中的一處。取得的時間越早，所花的成本越低，特別是新區土地出讓金還沒有大幅長揚的時候。”
孔立民陷入沉思，林泉的思路無疑要比徐建開闊得多。
“小林認為各大開發商到明年年中就會對這兩處地段進行爭奪？”
孔立民的思路敏捷，不需要自己多費口舌，林泉點點頭，說道：“這兩塊地段的出讓肯定要通過拍賣，在明年之前，就要籌備大量的資金，進行血腥爭奪戰。”
徐建說道：“這麽說來，星湖苑二期就不能著急啟動，先將星湖苑跟星湖中學之間的土地買下來，到時候可以用土地向銀行抵押貸款。”
孔立民不表態，看著林泉，林泉說到這裏，必定有他一套深思熟慮之後的思路。
林泉說道：“星湖苑二期不啟動，一期的空置住宅在明年年中之前，就不能以合適的價位順利的銷售出去。隻要星湖苑二期啟動，加上適當的宣傳與策劃，一期的空置住宅，房價能上到一千六左右。”
“你這麽說，我倒糊塗了，啟動二期項目，將占用大量資金，明年絕對不可能將這筆資金抽出來。”
林泉說道：“我有一個變通的方法。星湖苑到星湖中學之間的地域，有二百九十六畝，天星湖不爭這塊土地，讓給豪城或者明都，然後用我們平整過的土地跟他們置換，收取一千萬到一千五百萬的土地平整費。這樣一來，豪城或者明都就可以前期準備的時間，在我們的土地上迅速上項目；而我們可以等到這裏的房產漲上來之後，再開發置換來的土地，當然最主要是可以借助豪城在這裏的開發，迅速將一期的空置住宅銷售出去，至少可以多籌措六千萬的資金。”
孔立民看著徐建，徐建心裏有一絲苦澀，林泉差不多將他的發展規劃全盤否定了，卻提不出有力的反駁觀點，孔先生似乎也讓他說動心思。
徐建看著林泉：“按照你的想法，天星湖在明年買地之前，沒有真正的工作可開展。”
林泉說道：“我建議公司做安置房的開發。”
“安置房，耿書記提的要求？”
麵對徐建的質疑，林泉沒有回避，點點頭，說道：“孔先生、徐總，還有我，都是不會在安置房質量上做文章的人，特別這批安置房是新區大規模安置工程的開端，不單耿書記，張權、向義山等人也會對安置房質量吹毛求疵。耿書記還進一步要求，我們的單位建築成本不可壓低，但是靜南區府會免除土地出讓金、市政相關配套費用、四源費(水、氣、熱等)等等，這樣我們前期投入的資金就相當有限，有靜南區府做擔保，後續資金的貸款，也沒有問題。隻要保證工程質量，安置房的銷售不會有什麽問題，至少可以節約總房款3%的宣傳廣告費用。”
林泉見孔立民、徐建、陳至立頗為意動，安置房的利潤相對而言比較低，但是收益有保證，沒有什麽投資風險，關鍵是不用占天星湖有限的資金。
林泉舉起杯子，將裏麵的紅酒一口飲盡，緩緩說道：“我跟拆遷領導小組的成員交流過，為防止拆遷戶將拆遷補償款隨意挪用他處，認為有必要為拆遷戶們建立專門的補償款賬戶，由銀行代為監管，隻要我們取得預售許可證書，銷售工作可以迅速展開，款項也能迅速到賬，我認為這是對我們最有吸引力的地方。”
讓林泉這麽一說，徐建立即明白過來：“隻要投入總投資額的20%，就符合預售條件，現在開始開展工作，明年四五月份，就進行安置房的預售，這筆錢不急著還給銀行，說不定到時候能應急。”
孔立民側著頭對徐建笑著說：“徐建可是讓小林說服了？”
林泉說道：“開發安置房，不用擔心銷售環結，周期比普通住宅至少要縮短一半，資金運轉率提高一倍，項目的總利潤率看上去遠遠比不過開發普通住宅，但是平均利潤率並沒有低多少。”
孔立民見徐建、陳至立都沒有什麽意見，便替林泉總結起來：“我看公司的發展可以集中在兩個方向上，一是開發高檔商品房，一是開發經濟適用房，為靜海民眾做些實事。我們確定要做一些事情支持耿書記的工作，而不是嘴上說說，小林，你替我轉告耿書記和趙秘書長，天星湖願意競標這次安置房開發。另外，星湖苑的問題上，我看就找豪城合作，豪城的劉華東，跟我有些交情，工作進展起來也快，先幫助他們取得星湖苑到星湖中學這塊土地，然而進行土地置換，我們不著急開發，土地平整的工作可以慢慢做。但是一定要要求豪城在土地置換之後立即投入開發，不能耽擱星湖苑空置住宅的銷售。”
由孔立民定下基調，事情就這樣定下來，林泉也能向耿一民、趙增交差。
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