第二天，愚人節一早，顧驁就帶著米娜，跟卡洛琳殿下的人一起，去了摩納哥-法國西部邊界的填海工地。
顧驁這邊帶的人，有現場的負責人，還有他名下那家摩納哥地產公司的高管之一、朱塞佩先生。
朱塞佩是82年馬島戰爭之後，因為摩納哥王室的航運公司，要平息布列塔尼亞人的怒火、檢討“不小心在不知情的情況下，運了一些軍火到阿根廷”，而被摩納哥王室開除的。
然後，一兜二轉過了兩年，就被顧驁僱傭了過來，繼續負責在摩納哥的不少項目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”號博彩遊輪項目，他也有涉足管理賬目。
很顯然，把朱塞佩招來，並不是顧驁的本意。這幾年，顧驁也談不上徹底收服對方。
他知道這廝就是摩納哥王室派來查他帳的、為了雙方更好的互信，免得摩納哥人天天惦記顧驁是不是偷漏了稅賦或者截留了利潤分賬。
所以，趕走是不可能的，讓對方睜一隻眼閉一隻眼已經是最好狀態了。
除了朱塞佩以外，卡洛琳也帶來了一些專業人員，有財務的也有技術的，跟顧驁一起視察這片開工才一個多月的工地。
這是一條隻有兩三百英尺、也就是七箱，如果不是要防著法國人，完全就沒必要這樣封邊。
卡洛琳和顧驁一行人，視察了一圈，現場那個從香江帶來的技術負責人，也在顧驁的提前暗示下，拚命強調這個工程的特殊性、所以成本額外高昂。
卡洛琳聽了，也親自按照對方的解說仔細觀察了技術差異，可惜作為一個女人，她理科天賦終究無法完全理解這裏麵的成本差距究竟有多大陷阱。
她輕輕咳嗽了一聲，隻能換一個角度來旁敲側擊：“這兒蓋好之後，你準備賣多少錢一平？填海工程至少要兩年，還要留時間觀察沉降，施工裝修也差不多時間。
我看你這個房子，1992年能交付現房就不錯了，也許更晚。現在的別墅均價，按佔地麵積算，也才2萬多法郎一平米。我們王室的地產評估師認為，四五年後國內的豪華別墅價格，也就最多漲到接近3萬法郎，相當於五六千英鎊。
所以，你要把所有成本壓低到三千英鎊每平以下，才能賺一倍的毛利，扣除稅費和財務成本，大約售價的30%~40%算是純利潤。
建築安裝和豪華裝修的成本是固定的，這種程度的豪宅，至少是一千英鎊每平。那麽你填海的成本，肯定要低於每平米2000磅，或者把道路和公共設施公攤算下去，每平米1500英鎊以下。”
把公攤分下去之後，每平米低於1500英鎊是肯定的，因為那相當於1平方公裏15億英鎊了而即使不採用任何技術創新，按照曆史上香江80年代末開始造國際機場的成本，填海一平方公裏最多也就12~13億英鎊，肯定用不了15億。
{這是指在圍堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那種吹填造島是不怕周邊海床流沙漫灌的，所以不需要高質量圍堰工程，用坡度比較緩的自然重力壩就行，然後直接抽沙子往裏灌，要便宜很多}
至於估算的建築安裝和裝修成本，一千鎊一平米，也算是比較公允的價格。後世中國的那些真.精裝修豪宅，裝修標準都要幾千人民幣一平米。這兒的可是給歐洲頂級富豪住的，裝修和建築加起來一千鎊怎麽不要。
卡洛琳想知道的是，顧驁到底能做到填海成本比每平米1500英鎊究竟再低多少。這樣，也便於王室後續在稅費啦、各種檢查卡要方麵多分一點啦……找找尺度。
放水養魚，也不能太貪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢來了，對吧。
顧驁分析了一波技術理由，然後假裝跟卡洛琳推心置腹的樣子，屏退左右，才附耳低語：
“其實低不了多少，首先您估計的裝修和建築安裝成本，一千鎊一平米略低了些，我們實際預算做了起碼一千二百鎊因為公用道路的成本、公用綠化帶、其他公用設施，都要羊毛出在羊身上平攤下去。這麽高檔的社區，外部環境設施總不能差吧。
而且，等後期不佔填海陸地麵積的通海泳區、遊艇泊位都加上後，建築成本還要攤上去。
至於填海方麵，目前我們預估的工程總價是2億8千萬英鎊左右，折算下來，每平方公裏大約是9億5到9億6，比原先不使用吹填技術時的傳統施工方案，確實便宜了將近20%。不過因為前述的建築成本提高了，我最終成本還是在大約一平米2500鎊，沒你想的那麽賺。”
成本2500鎊，四五年後預計售價5000~6000鎊，這就是顧驁所謂的“沒那麽賺”。但如果按照目前的摩納哥樓價來估計，這種說法倒也不算錯，因為1988年的頂級豪宅樓價，也就4000鎊一平左右，按時價算毛利，才37.5%。
卡洛琳顯然不信顧驁給的成本：“你覺得我會信麽？要麽就是你對未來樓價的上漲趨勢，還有更多的把握你覺得5年後會遠遠超過五六千英鎊一平？”
“我還真是賭了未來幾年，樓價暴漲幅度會遠超過每年15%，所以，我才肯現在投入這麽多，到一個地產項目上三四年裏，拿出3個億英鎊的現金，做這種項目，沒有足夠的利潤，我確實看都不會看。我買下王安電腦之後，現金流一直在兩億美元以內的警戒位上下波動，我可沒那麽多閑錢對付傳統的重資產，你知道的，我對房地產一貫興趣不大的。”6
顧驁這邊帶的人，有現場的負責人，還有他名下那家摩納哥地產公司的高管之一、朱塞佩先生。
朱塞佩是82年馬島戰爭之後，因為摩納哥王室的航運公司，要平息布列塔尼亞人的怒火、檢討“不小心在不知情的情況下，運了一些軍火到阿根廷”，而被摩納哥王室開除的。
然後，一兜二轉過了兩年，就被顧驁僱傭了過來，繼續負責在摩納哥的不少項目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”號博彩遊輪項目，他也有涉足管理賬目。
很顯然，把朱塞佩招來，並不是顧驁的本意。這幾年，顧驁也談不上徹底收服對方。
他知道這廝就是摩納哥王室派來查他帳的、為了雙方更好的互信，免得摩納哥人天天惦記顧驁是不是偷漏了稅賦或者截留了利潤分賬。
所以，趕走是不可能的，讓對方睜一隻眼閉一隻眼已經是最好狀態了。
除了朱塞佩以外，卡洛琳也帶來了一些專業人員，有財務的也有技術的，跟顧驁一起視察這片開工才一個多月的工地。
這是一條隻有兩三百英尺、也就是七箱，如果不是要防著法國人，完全就沒必要這樣封邊。
卡洛琳和顧驁一行人，視察了一圈，現場那個從香江帶來的技術負責人，也在顧驁的提前暗示下，拚命強調這個工程的特殊性、所以成本額外高昂。
卡洛琳聽了，也親自按照對方的解說仔細觀察了技術差異，可惜作為一個女人，她理科天賦終究無法完全理解這裏麵的成本差距究竟有多大陷阱。
她輕輕咳嗽了一聲，隻能換一個角度來旁敲側擊：“這兒蓋好之後，你準備賣多少錢一平？填海工程至少要兩年，還要留時間觀察沉降，施工裝修也差不多時間。
我看你這個房子，1992年能交付現房就不錯了，也許更晚。現在的別墅均價，按佔地麵積算，也才2萬多法郎一平米。我們王室的地產評估師認為，四五年後國內的豪華別墅價格，也就最多漲到接近3萬法郎，相當於五六千英鎊。
所以，你要把所有成本壓低到三千英鎊每平以下，才能賺一倍的毛利，扣除稅費和財務成本，大約售價的30%~40%算是純利潤。
建築安裝和豪華裝修的成本是固定的，這種程度的豪宅，至少是一千英鎊每平。那麽你填海的成本，肯定要低於每平米2000磅，或者把道路和公共設施公攤算下去，每平米1500英鎊以下。”
把公攤分下去之後，每平米低於1500英鎊是肯定的，因為那相當於1平方公裏15億英鎊了而即使不採用任何技術創新，按照曆史上香江80年代末開始造國際機場的成本，填海一平方公裏最多也就12~13億英鎊，肯定用不了15億。
{這是指在圍堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那種吹填造島是不怕周邊海床流沙漫灌的，所以不需要高質量圍堰工程，用坡度比較緩的自然重力壩就行，然後直接抽沙子往裏灌，要便宜很多}
至於估算的建築安裝和裝修成本，一千鎊一平米，也算是比較公允的價格。後世中國的那些真.精裝修豪宅，裝修標準都要幾千人民幣一平米。這兒的可是給歐洲頂級富豪住的，裝修和建築加起來一千鎊怎麽不要。
卡洛琳想知道的是，顧驁到底能做到填海成本比每平米1500英鎊究竟再低多少。這樣，也便於王室後續在稅費啦、各種檢查卡要方麵多分一點啦……找找尺度。
放水養魚，也不能太貪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢來了，對吧。
顧驁分析了一波技術理由，然後假裝跟卡洛琳推心置腹的樣子，屏退左右，才附耳低語：
“其實低不了多少，首先您估計的裝修和建築安裝成本，一千鎊一平米略低了些，我們實際預算做了起碼一千二百鎊因為公用道路的成本、公用綠化帶、其他公用設施，都要羊毛出在羊身上平攤下去。這麽高檔的社區，外部環境設施總不能差吧。
而且，等後期不佔填海陸地麵積的通海泳區、遊艇泊位都加上後，建築成本還要攤上去。
至於填海方麵，目前我們預估的工程總價是2億8千萬英鎊左右，折算下來，每平方公裏大約是9億5到9億6，比原先不使用吹填技術時的傳統施工方案，確實便宜了將近20%。不過因為前述的建築成本提高了，我最終成本還是在大約一平米2500鎊，沒你想的那麽賺。”
成本2500鎊，四五年後預計售價5000~6000鎊，這就是顧驁所謂的“沒那麽賺”。但如果按照目前的摩納哥樓價來估計，這種說法倒也不算錯，因為1988年的頂級豪宅樓價，也就4000鎊一平左右，按時價算毛利，才37.5%。
卡洛琳顯然不信顧驁給的成本：“你覺得我會信麽？要麽就是你對未來樓價的上漲趨勢，還有更多的把握你覺得5年後會遠遠超過五六千英鎊一平？”
“我還真是賭了未來幾年，樓價暴漲幅度會遠超過每年15%，所以，我才肯現在投入這麽多，到一個地產項目上三四年裏，拿出3個億英鎊的現金，做這種項目，沒有足夠的利潤，我確實看都不會看。我買下王安電腦之後，現金流一直在兩億美元以內的警戒位上下波動，我可沒那麽多閑錢對付傳統的重資產，你知道的，我對房地產一貫興趣不大的。”6