其實很多普通的老百姓，都以為房地產開發商，是以高價賣房子而賺錢的，當然這麽說，也不能說不對，因為這的確是其中的一個重要環節。</p>
但在此之前，其實還有很多的商業動作，大家並不清楚。</p>
房產開發商想要蓋房子、賣房子，便需要有土地才行，而土地的獲取方式，隻有那麽幾種，最常見的便是通過競拍得來，這種自主權比較大，建房設計，何時動工（必須在規定的時效內開發），將來的房屋銷售定價等等。</p>
另外還有幾種，例如：依附行政（這種就是政府的公共設施改造，比如廣場改造，經濟適用房建設，棚戶區危房改造等，依托行政資源，進行建設改造。）</p>
這種土地，同樣是也土地出讓的一種，但是作為開放商的權利卻是很小，基本上出了負責施工意外，就沒什麽權利了。</p>
還有比較常見的：合作建設。就是其他開發商手上有地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮，然後進行開發。</p>
而開發商拿到土地以後，根本不會第一時間去搞開發，而是要想盡辦法拖延上幾年。</p>
不同的土地，有不同的叫法。</p>
比如：毛地，就是指在城市舊區範圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土地，開放商遇上這樣的土地，通常不會忙著搞拆遷，而是一邊搞拆遷，一邊以此為借口托著時間，等待土地升值。</p>
淨地，就是已經完成地麵建築拆除，地麵平整的土地。</p>
還有就是‘熟地’，這種土地，周邊的基礎被套設施齊全，幾乎不存在任何糾紛，拿來就能開發。</p>
開發商通常會根據公司內部計劃，和市場需求來決定什麽時候開發這樣的土地，以此來回收資金。</p>
所以，在整條開發鏈條中，開發商的利潤點，主要是從囤地開始的，低價拿地慢慢囤著，等到土地升值了，在去開發蓋房，計算好成本以及利潤點後再定價，賺了錢再去還銀行的貸款以及高昂的利息。</p>
然後在囤地，在貸款，如此循環往複。</p>
所以才會出現一種奇怪的現象，明明市值千億的房企，卻能輕易的從銀行之中，貸款上萬億。</p>
而突然有一天，土地不在升值，甚至掉價時，那便是房產企業的末日。</p>
因為那些囤在手中的土地，就會變成巨大的吸血海綿，不斷的蠶食著房企的資金流，最後房企無力承擔轟然倒塌。</p>
當然此時的陸野並不擔心這些，就算是要出問題，那也是二十多年以後的事了。</p>
陸愛國聽了陸野的話，心中正在慢慢的消化。</p>
“兒子，你比你爹聰明，這件事，我還是聽你的，你覺得應該咋辦？”</p>
想了半天，陸愛國也發現，自己的確不是這方麵的料，開口向陸野求助說道。</p>
“我先打聽打聽，看看山上有沒有土地拍賣，然後再做決定。另外，我會想辦法招聘一個職業經理人過來幫你。將來把建築公司改成房地產開發公司，爸你做董事長，總覽全局，讓職業經理人負責管理公司的運營，至於三叔他們，就全部劃歸到工程部們，負責施工。”</p>
陸野開口說道。</p>
“行，都聽你的，隻要建築公司不散了就行，你三叔他們都是撇了原來的工作跟著我混，我得對他們負責。”陸愛國沉聲說道。</p>
爺倆終於把建築公司的問題談攏了，陸愛國也總算是鬆了一口氣。</p>
這段時間內，他可是過的很壓抑，建築公司都快成了他的一塊心病了。</p>
陸野應下了老爸的事，第一時間便給大劉打了一個電話，請他幫忙在國土資源管理署，幫忙打聽打聽關於土地拍賣的事情。</p>
大劉自是樂意幫忙的。</p>
沒兩天的功夫，大劉便帶著一個好消息，找到了陸野。</p>
“我說老弟，你怎麽還打聽起土地的事來了，咋，你也要涉足房地產啊，我可聽說南方現在房地產很好做，很賺錢的。”大劉來到了陸野出租車公司，抱著他那肥大的肚子，坐在陸野對麵笑盈盈的問道。</p>
“我爸之前不是搞了一個建築公司嗎，自從農貿批發市場那邊的工程完事以後，就一直都沒找到新的工程，這樣看著要撐不下去，這不然給我給想想辦法嗎。”</p>
陸野微笑著回道。</p>
“是這麽回事啊。”大劉聞言，露出一副原來如此的表情。</p>
隨即說道：“你讓我打聽的事情，我打聽了一下，最近倒是沒有什麽土地拍賣的。不過山上老麵粉加工廠的那塊土地，現在正在出售，你要是有興趣，我可以找人從中牽個線。”</p>
那個老麵粉加工廠，陸野還真知道，位置很靠近第一高中，因為廠區搬遷，那裏早就廢棄多年了。</p>
“那塊地的位置不錯，就是有些小了，不過給我爸的建築公司拿來先練練手，倒正合適。”陸野點了點頭，開口說道。</p>
“這麽說，你是想要了？”大劉問道。</p>
“要，隻要麵粉廠土地的手續齊全，價格合適，我就要。”陸野說道。</p>
“那行，我這就讓人聯係一下。”說著大劉便拿起了自己大哥大，不知道給誰打了過去。</p>
老麵粉廠的那塊地方方正正的，將近七萬平米，上麵還有幾棟殘破的廠房，若是拿來開發建設住宅小區的話，倒也正合適。</p>
大劉打完電話，對陸野輕聲說道：“行了，等消息吧，估計問題不大。”</p>
陸野心中想著招人的事，正好大劉也在，隨即開口問道：“劉哥，我想招一懂房地產開發業務的人，過來輔助我爸，你有合適的人選嗎？給我推薦一下。”</p>
大劉聞言，腦子轉了轉，他雖然也關注過這方麵的事，但是還真沒關注過這行裏的人。</p>
而且欒城裏，都是一些建築公司，一家房地產開發企業都沒有，他上哪裏去認識這樣的人才去。</p>
想了半天，大劉也是一陣的搖頭：“我這也沒有，咱們這還是太落後，想找這樣的人，估計得從外麵的大城市聘請才行。”</p>
</p>
從大城市聘請，這說的簡單，可是做起來，可不容易。</p>
懂行的人，通常不會選擇來這種小城市，人家在大城市裏，一樣能混的風生水起。</p>
而不懂行的人，聘請了也沒用。</p>
置於那些個半懂不懂的二八手子，就算是請了，陸野不敢用，這行業很是敏感，稍有不慎，就容易出事，必需要找到那種穩重靠譜的人才行。</p>
“沒有也沒事，劉哥你想著幫我留意一下就好，我自己也在想想辦法。”</p>
陸野自己一時間，也沒有什麽好辦法，隻能是暫時將這件事押後了。</p>
二十一世紀，什麽最貴？人才！</p>
而在二十世紀的末期，人才更是緊缺的很，華夏為了吸引人才回歸，對國外的留學生以及外國華僑，開出了很多的優惠政策，當然效果也是十分明顯的。</p>
在那個年代，海歸的名頭，可是極為耀眼的，走到哪裏都受人尊敬。</p>
大劉聞言，點了點頭，猛地一變臉，開口說道：“老弟，我聽說你家老二考上了大學，你家要辦升學宴，這事你怎麽沒通知我？”</p>
“是有這事，我這不是這兩天給忙忘了嗎，升學宴的事都是我爸媽在弄，請柬我還沒來得及寫呢。”</p>
陸野尷尬的陪著笑臉，這些天他一直都在忙著出租車公司的事情，陸昊升學宴的事，他還真給忘了，到現在都還沒有發請柬。</p>
“我就說嗎，就咱們這關係，這事你不應該不通知我啊，行了，請柬你就不用給我發了，倒是王書記那邊，請柬你可抓點緊，畢竟人家不比咱們兄弟。”</p>
大劉開口提醒陸野一句。</p>
升學宴要不要請王書記這事，陸野自己都還沒想好，可是現在這麽一說，自己要是不給王興文發一份請柬，好像也有點說不過去。</p>
算了，請柬該發發，至於王興文來不來，那就隨他吧。</p>
畢竟身份在那裏的，有些場合人家也未必肯出席。</p>
但在此之前，其實還有很多的商業動作，大家並不清楚。</p>
房產開發商想要蓋房子、賣房子，便需要有土地才行，而土地的獲取方式，隻有那麽幾種，最常見的便是通過競拍得來，這種自主權比較大，建房設計，何時動工（必須在規定的時效內開發），將來的房屋銷售定價等等。</p>
另外還有幾種，例如：依附行政（這種就是政府的公共設施改造，比如廣場改造，經濟適用房建設，棚戶區危房改造等，依托行政資源，進行建設改造。）</p>
這種土地，同樣是也土地出讓的一種，但是作為開放商的權利卻是很小，基本上出了負責施工意外，就沒什麽權利了。</p>
還有比較常見的：合作建設。就是其他開發商手上有地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮，然後進行開發。</p>
而開發商拿到土地以後，根本不會第一時間去搞開發，而是要想盡辦法拖延上幾年。</p>
不同的土地，有不同的叫法。</p>
比如：毛地，就是指在城市舊區範圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土地，開放商遇上這樣的土地，通常不會忙著搞拆遷，而是一邊搞拆遷，一邊以此為借口托著時間，等待土地升值。</p>
淨地，就是已經完成地麵建築拆除，地麵平整的土地。</p>
還有就是‘熟地’，這種土地，周邊的基礎被套設施齊全，幾乎不存在任何糾紛，拿來就能開發。</p>
開發商通常會根據公司內部計劃，和市場需求來決定什麽時候開發這樣的土地，以此來回收資金。</p>
所以，在整條開發鏈條中，開發商的利潤點，主要是從囤地開始的，低價拿地慢慢囤著，等到土地升值了，在去開發蓋房，計算好成本以及利潤點後再定價，賺了錢再去還銀行的貸款以及高昂的利息。</p>
然後在囤地，在貸款，如此循環往複。</p>
所以才會出現一種奇怪的現象，明明市值千億的房企，卻能輕易的從銀行之中，貸款上萬億。</p>
而突然有一天，土地不在升值，甚至掉價時，那便是房產企業的末日。</p>
因為那些囤在手中的土地，就會變成巨大的吸血海綿，不斷的蠶食著房企的資金流，最後房企無力承擔轟然倒塌。</p>
當然此時的陸野並不擔心這些，就算是要出問題，那也是二十多年以後的事了。</p>
陸愛國聽了陸野的話，心中正在慢慢的消化。</p>
“兒子，你比你爹聰明，這件事，我還是聽你的，你覺得應該咋辦？”</p>
想了半天，陸愛國也發現，自己的確不是這方麵的料，開口向陸野求助說道。</p>
“我先打聽打聽，看看山上有沒有土地拍賣，然後再做決定。另外，我會想辦法招聘一個職業經理人過來幫你。將來把建築公司改成房地產開發公司，爸你做董事長，總覽全局，讓職業經理人負責管理公司的運營，至於三叔他們，就全部劃歸到工程部們，負責施工。”</p>
陸野開口說道。</p>
“行，都聽你的，隻要建築公司不散了就行，你三叔他們都是撇了原來的工作跟著我混，我得對他們負責。”陸愛國沉聲說道。</p>
爺倆終於把建築公司的問題談攏了，陸愛國也總算是鬆了一口氣。</p>
這段時間內，他可是過的很壓抑，建築公司都快成了他的一塊心病了。</p>
陸野應下了老爸的事，第一時間便給大劉打了一個電話，請他幫忙在國土資源管理署，幫忙打聽打聽關於土地拍賣的事情。</p>
大劉自是樂意幫忙的。</p>
沒兩天的功夫，大劉便帶著一個好消息，找到了陸野。</p>
“我說老弟，你怎麽還打聽起土地的事來了，咋，你也要涉足房地產啊，我可聽說南方現在房地產很好做，很賺錢的。”大劉來到了陸野出租車公司，抱著他那肥大的肚子，坐在陸野對麵笑盈盈的問道。</p>
“我爸之前不是搞了一個建築公司嗎，自從農貿批發市場那邊的工程完事以後，就一直都沒找到新的工程，這樣看著要撐不下去，這不然給我給想想辦法嗎。”</p>
陸野微笑著回道。</p>
“是這麽回事啊。”大劉聞言，露出一副原來如此的表情。</p>
隨即說道：“你讓我打聽的事情，我打聽了一下，最近倒是沒有什麽土地拍賣的。不過山上老麵粉加工廠的那塊土地，現在正在出售，你要是有興趣，我可以找人從中牽個線。”</p>
那個老麵粉加工廠，陸野還真知道，位置很靠近第一高中，因為廠區搬遷，那裏早就廢棄多年了。</p>
“那塊地的位置不錯，就是有些小了，不過給我爸的建築公司拿來先練練手，倒正合適。”陸野點了點頭，開口說道。</p>
“這麽說，你是想要了？”大劉問道。</p>
“要，隻要麵粉廠土地的手續齊全，價格合適，我就要。”陸野說道。</p>
“那行，我這就讓人聯係一下。”說著大劉便拿起了自己大哥大，不知道給誰打了過去。</p>
老麵粉廠的那塊地方方正正的，將近七萬平米，上麵還有幾棟殘破的廠房，若是拿來開發建設住宅小區的話，倒也正合適。</p>
大劉打完電話，對陸野輕聲說道：“行了，等消息吧，估計問題不大。”</p>
陸野心中想著招人的事，正好大劉也在，隨即開口問道：“劉哥，我想招一懂房地產開發業務的人，過來輔助我爸，你有合適的人選嗎？給我推薦一下。”</p>
大劉聞言，腦子轉了轉，他雖然也關注過這方麵的事，但是還真沒關注過這行裏的人。</p>
而且欒城裏，都是一些建築公司，一家房地產開發企業都沒有，他上哪裏去認識這樣的人才去。</p>
想了半天，大劉也是一陣的搖頭：“我這也沒有，咱們這還是太落後，想找這樣的人，估計得從外麵的大城市聘請才行。”</p>
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從大城市聘請，這說的簡單，可是做起來，可不容易。</p>
懂行的人，通常不會選擇來這種小城市，人家在大城市裏，一樣能混的風生水起。</p>
而不懂行的人，聘請了也沒用。</p>
置於那些個半懂不懂的二八手子，就算是請了，陸野不敢用，這行業很是敏感，稍有不慎，就容易出事，必需要找到那種穩重靠譜的人才行。</p>
“沒有也沒事，劉哥你想著幫我留意一下就好，我自己也在想想辦法。”</p>
陸野自己一時間，也沒有什麽好辦法，隻能是暫時將這件事押後了。</p>
二十一世紀，什麽最貴？人才！</p>
而在二十世紀的末期，人才更是緊缺的很，華夏為了吸引人才回歸，對國外的留學生以及外國華僑，開出了很多的優惠政策，當然效果也是十分明顯的。</p>
在那個年代，海歸的名頭，可是極為耀眼的，走到哪裏都受人尊敬。</p>
大劉聞言，點了點頭，猛地一變臉，開口說道：“老弟，我聽說你家老二考上了大學，你家要辦升學宴，這事你怎麽沒通知我？”</p>
“是有這事，我這不是這兩天給忙忘了嗎，升學宴的事都是我爸媽在弄，請柬我還沒來得及寫呢。”</p>
陸野尷尬的陪著笑臉，這些天他一直都在忙著出租車公司的事情，陸昊升學宴的事，他還真給忘了，到現在都還沒有發請柬。</p>
“我就說嗎，就咱們這關係，這事你不應該不通知我啊，行了，請柬你就不用給我發了，倒是王書記那邊，請柬你可抓點緊，畢竟人家不比咱們兄弟。”</p>
大劉開口提醒陸野一句。</p>
升學宴要不要請王書記這事，陸野自己都還沒想好，可是現在這麽一說，自己要是不給王興文發一份請柬，好像也有點說不過去。</p>
算了，請柬該發發，至於王興文來不來，那就隨他吧。</p>
畢竟身份在那裏的，有些場合人家也未必肯出席。</p>