經過兩天的實地考察和走訪，陳耳東大致把項目的運作原理搞清楚了，但這還不足以支撐他去給鄧香香匯報。
其實用bt模式做土地整理，最大的症結還是在政府是否能說到做到按時付款，如果能確保這一點，隻要建設過程當中不出大的問題，的確不失為一個好項目。
但這恰好正是陳耳東最難以確認的一點，而且牽扯重金投入，實在不能有絲毫閃失。
杜宇認為岷江鎮的財政狀況是他們這個層麵很難了解到的，於是告訴陳耳東，他通過家裏人的關係去打聽一下。
陳耳東並沒有閑下來，他反複研究雙華縣和岷江鎮的紅頭文件，並且在網上查閱了大量相關資料和案例，不到一周的時間，對土地整理項目已有了不少心得。
幾天後，童嶽岷讓鄧香香和他一起出席岷江鎮領導班子召開的項目說明會，鄧香香說她沒時間。
童炎炎在童嶽岷麵前把陳耳東批得一文不值，老子自然相信兒子，當這個話傳到鄧香香耳裏，她並沒有做出回應，隻是告訴童嶽岷還是讓陳耳東代她出席。
項目說明會不止童嶽岷一家企業，對這塊肉感興趣的人大有人在，其中還不乏本身沒錢卻想靠倒賣消息賺錢的中間人，用錦城話說，這叫“穿穿”。
童炎炎看到陳耳東坐在會議室，大吃一驚，怎麽還是他？難道鄧香香手底下沒人了嗎？
會議的焦點主要集中在年投資回報率以及投資本金歸還的方式上，大家的注意力都在三到四年的項目周期，最後能賺多少錢，卻鮮有人提及資金安全。
有童嶽岷這樣的長輩在，陳耳東話很少，他仔細聽著每家公司的訴求。童嶽岷說隻要岷江鎮能給到12%的年回報率，項目周期三年，土地整理完畢後以5:3:2的形式逐年歸還本金，他就投資。
他的回報要求和歸還本金方式是在場所有公司裏最為優厚的，他也不怕亮了底牌，如果其他公司要比著他的條件去和政府談，他還能調整。
這個會議並不能討論出結果，更不可能就讓岷江鎮選定與哪一家民間資本合作，政府的用意純粹是為了讓他們各抒己見，探聽企業態度。
第二天鄧香香讓陳耳東去她辦公室，說聊聊土地整理的事。再次踏進上次丟人現眼的辦公室，領他進門的也還是那個女秘書，陳耳東有些難為情。
不過鄧香香可沒有這麽好的記性，或者說就算有也完全可以忽略，就事論事隻談眼前事，這就是年齡格局不同所帶來的差距。
“昨晚童總來找我了，政府給的條件不錯，我看了他的資金測算表和項目方案，他願意投資，我也覺得可以。”
“伯母，如果按現在的條件，我覺得不並不保險。”
鄧香香一愣，難道他看出來哪裏不對？
“如果按年回報12%來計算，三年下來，這個項目投兩億，利潤達到36%，也就是7200萬，我不知道你們的資金來源，如果按資金利息計算，你的資金成本要上浮10個點左右，也就是兩億兩千萬。”
陳耳東忽覺自己說得有點多，怕鄧香香聽不過來，鄧香香擺擺手說了句繼續。
“前三年你投入兩億兩千萬，回收完本金還需要三年，但你的回報隻有前三年的每年12%，相當於整個項目完成加上資金回籠一共六年，也就說，真正的回報率一年隻有6%。”
鄧香香點點頭，說：“先喝口水再接著說。”陳耳東照做，一口清香的竹葉青下肚溫潤沁脾。
陳耳東想表達的就是，看起來花兩個多億三年掙了7200萬，但實際上是花了兩個多億每年隻賺了1200萬，需要六年才能賺完。
“有道理，但建築工程行業利潤本來就低，如果能穩穩當當的收款，哪怕花六年時間，這筆錢也比放銀行值錢，我也不可能拿這筆錢去做理財投資，風險更大，除了這些，還有別的問題嗎？”
鄧香香對陳耳東刮目相看，雖然他的說辭並沒有完全說服她拒絕這筆投資，但陳耳東的視角和細致遠比童嶽岷強。
“伯母，如果真的能保證收款，我也不會來和您聊這麽多，我擔心的是岷江鎮三年後的償還能力。”
“政府還能不給錢？”政府背書是鄧香香願意做這個項目的最大原動力，可陳耳東卻提出了質疑。
“政府不會賴帳，但政府有他的難處。”陳耳東把雙華縣的產業分布、gdp、財政收入等情況詳細闡述了一遍，最後得出結論，岷江鎮恐怕會有心無力。
這些信息的匯總一部分是他自己查詢的，另一部分是杜宇打聽後告訴他的，而且消息來源很準確。
他倆在電話裏聊了一個多小時，得出的共同結論就是，有可能不能如願按時收回投資，這樣的結果就是，企業應得的利潤會被資金利息慢慢蠶食，甚至變正為負，走向虧損。
“那照你這麽說，這個事不能做了？”麵對陳耳東的有理有據，鄧香香完全把他的話聽了進去，她慶幸幸虧讓陳耳東去盯了前哨。
“不一定，伯母，我給您看個圖。”陳耳東從包裏拿出幾張半開大小的圖紙。
這是雙華縣的土地規劃圖，裏麵標注了土地性質、拍賣價格以及還未拍賣的土地位置。鄧香香不解，問他是什麽意思。
陳耳東說：“就算不考慮回款、利潤，兩億兩千萬實際掙的就是7200萬，這個錢是死的，就算伯母您和童總在施工上再摳點利潤出來，也不會超過8000萬。”
鄧香香沒明白，精明如她，竟然會出現眼神中的茫然。
“我熟讀了政策，也參考了外省一些地方土地整理的做法，當我們把土地整理好之後交給政府，這個土地是可以納入規劃的，一旦納入規劃，就可以變賣，但省廳的政策裏是可以在整理過後用土地給企業置換的。”
“土地？然後呢？”鄧香香似乎想到了點什麽。
“伯母，雙華縣以後是重點發展區域，規劃了大量住宅用地，以後錦城越來越大，基本大部分人都會往那邊遷移，您手裏有一塊地，您覺得它還隻值7200萬嗎？”
鄧香香恍然大悟，這陳耳東真是不簡單，當他們的目光都還局限於投一個魚餌釣幾條魚的時候，陳耳東已經想到了承包魚塘。
“這個點，我估計也會有其他人知道，但至少這次和我們競爭的公司裏，似乎還沒人看到，地是我們來整理，理應有優先置換的權利，沒錢給地天經地義，無非就是看我們的眼光，能不能選中好的地塊，您說是不？”
“看來我女兒眼光還真行。”鄧香香意味深長的笑著。
這是陳耳東聽到過最高的褒獎，內心一陣竊喜。不過這件事也沒他說的那麽美好，今天的談話內容隻是拋磚引玉，真要決定是否投資，還需更加謹慎的測算和策劃。
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第一百三十二章刮目相看免費閱讀.
其實用bt模式做土地整理，最大的症結還是在政府是否能說到做到按時付款，如果能確保這一點，隻要建設過程當中不出大的問題，的確不失為一個好項目。
但這恰好正是陳耳東最難以確認的一點，而且牽扯重金投入，實在不能有絲毫閃失。
杜宇認為岷江鎮的財政狀況是他們這個層麵很難了解到的，於是告訴陳耳東，他通過家裏人的關係去打聽一下。
陳耳東並沒有閑下來，他反複研究雙華縣和岷江鎮的紅頭文件，並且在網上查閱了大量相關資料和案例，不到一周的時間，對土地整理項目已有了不少心得。
幾天後，童嶽岷讓鄧香香和他一起出席岷江鎮領導班子召開的項目說明會，鄧香香說她沒時間。
童炎炎在童嶽岷麵前把陳耳東批得一文不值，老子自然相信兒子，當這個話傳到鄧香香耳裏，她並沒有做出回應，隻是告訴童嶽岷還是讓陳耳東代她出席。
項目說明會不止童嶽岷一家企業，對這塊肉感興趣的人大有人在，其中還不乏本身沒錢卻想靠倒賣消息賺錢的中間人，用錦城話說，這叫“穿穿”。
童炎炎看到陳耳東坐在會議室，大吃一驚，怎麽還是他？難道鄧香香手底下沒人了嗎？
會議的焦點主要集中在年投資回報率以及投資本金歸還的方式上，大家的注意力都在三到四年的項目周期，最後能賺多少錢，卻鮮有人提及資金安全。
有童嶽岷這樣的長輩在，陳耳東話很少，他仔細聽著每家公司的訴求。童嶽岷說隻要岷江鎮能給到12%的年回報率，項目周期三年，土地整理完畢後以5:3:2的形式逐年歸還本金，他就投資。
他的回報要求和歸還本金方式是在場所有公司裏最為優厚的，他也不怕亮了底牌，如果其他公司要比著他的條件去和政府談，他還能調整。
這個會議並不能討論出結果，更不可能就讓岷江鎮選定與哪一家民間資本合作，政府的用意純粹是為了讓他們各抒己見，探聽企業態度。
第二天鄧香香讓陳耳東去她辦公室，說聊聊土地整理的事。再次踏進上次丟人現眼的辦公室，領他進門的也還是那個女秘書，陳耳東有些難為情。
不過鄧香香可沒有這麽好的記性，或者說就算有也完全可以忽略，就事論事隻談眼前事，這就是年齡格局不同所帶來的差距。
“昨晚童總來找我了，政府給的條件不錯，我看了他的資金測算表和項目方案，他願意投資，我也覺得可以。”
“伯母，如果按現在的條件，我覺得不並不保險。”
鄧香香一愣，難道他看出來哪裏不對？
“如果按年回報12%來計算，三年下來，這個項目投兩億，利潤達到36%，也就是7200萬，我不知道你們的資金來源，如果按資金利息計算，你的資金成本要上浮10個點左右，也就是兩億兩千萬。”
陳耳東忽覺自己說得有點多，怕鄧香香聽不過來，鄧香香擺擺手說了句繼續。
“前三年你投入兩億兩千萬，回收完本金還需要三年，但你的回報隻有前三年的每年12%，相當於整個項目完成加上資金回籠一共六年，也就說，真正的回報率一年隻有6%。”
鄧香香點點頭，說：“先喝口水再接著說。”陳耳東照做，一口清香的竹葉青下肚溫潤沁脾。
陳耳東想表達的就是，看起來花兩個多億三年掙了7200萬，但實際上是花了兩個多億每年隻賺了1200萬，需要六年才能賺完。
“有道理，但建築工程行業利潤本來就低，如果能穩穩當當的收款，哪怕花六年時間，這筆錢也比放銀行值錢，我也不可能拿這筆錢去做理財投資，風險更大，除了這些，還有別的問題嗎？”
鄧香香對陳耳東刮目相看，雖然他的說辭並沒有完全說服她拒絕這筆投資，但陳耳東的視角和細致遠比童嶽岷強。
“伯母，如果真的能保證收款，我也不會來和您聊這麽多，我擔心的是岷江鎮三年後的償還能力。”
“政府還能不給錢？”政府背書是鄧香香願意做這個項目的最大原動力，可陳耳東卻提出了質疑。
“政府不會賴帳，但政府有他的難處。”陳耳東把雙華縣的產業分布、gdp、財政收入等情況詳細闡述了一遍，最後得出結論，岷江鎮恐怕會有心無力。
這些信息的匯總一部分是他自己查詢的，另一部分是杜宇打聽後告訴他的，而且消息來源很準確。
他倆在電話裏聊了一個多小時，得出的共同結論就是，有可能不能如願按時收回投資，這樣的結果就是，企業應得的利潤會被資金利息慢慢蠶食，甚至變正為負，走向虧損。
“那照你這麽說，這個事不能做了？”麵對陳耳東的有理有據，鄧香香完全把他的話聽了進去，她慶幸幸虧讓陳耳東去盯了前哨。
“不一定，伯母，我給您看個圖。”陳耳東從包裏拿出幾張半開大小的圖紙。
這是雙華縣的土地規劃圖，裏麵標注了土地性質、拍賣價格以及還未拍賣的土地位置。鄧香香不解，問他是什麽意思。
陳耳東說：“就算不考慮回款、利潤，兩億兩千萬實際掙的就是7200萬，這個錢是死的，就算伯母您和童總在施工上再摳點利潤出來，也不會超過8000萬。”
鄧香香沒明白，精明如她，竟然會出現眼神中的茫然。
“我熟讀了政策，也參考了外省一些地方土地整理的做法，當我們把土地整理好之後交給政府，這個土地是可以納入規劃的，一旦納入規劃，就可以變賣，但省廳的政策裏是可以在整理過後用土地給企業置換的。”
“土地？然後呢？”鄧香香似乎想到了點什麽。
“伯母，雙華縣以後是重點發展區域，規劃了大量住宅用地，以後錦城越來越大，基本大部分人都會往那邊遷移，您手裏有一塊地，您覺得它還隻值7200萬嗎？”
鄧香香恍然大悟，這陳耳東真是不簡單，當他們的目光都還局限於投一個魚餌釣幾條魚的時候，陳耳東已經想到了承包魚塘。
“這個點，我估計也會有其他人知道，但至少這次和我們競爭的公司裏，似乎還沒人看到，地是我們來整理，理應有優先置換的權利，沒錢給地天經地義，無非就是看我們的眼光，能不能選中好的地塊，您說是不？”
“看來我女兒眼光還真行。”鄧香香意味深長的笑著。
這是陳耳東聽到過最高的褒獎，內心一陣竊喜。不過這件事也沒他說的那麽美好，今天的談話內容隻是拋磚引玉，真要決定是否投資，還需更加謹慎的測算和策劃。
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