第83章 號地塊開發準備
重生後，這家夥升官也太快了 作者：逸星塵 投票推薦 加入書簽 留言反饋
唐飛完全麻木了。
66號地塊唐永泰千囑咐萬叮嚀一定要拿到手，永泰集團養了一千多號工人。但永泰集團在金鬆市的幾個項目都已經進入了開發的尾聲，隻有拿到新的土地才能保證公司的繼續運轉。
從剛才競拍的情況來看，本來以為66號地塊，永泰集團已經收入囊中。
卻完全沒想到半路殺出來個程咬金，竟然被光耀地產公司截胡了。
而且，光耀地產竟然這麽不講武德，在叫價出到1500萬的時候直接省略了中間環節，直接一口叫到了2000萬的封頂價？
唐永泰交代的事情現在又弄砸了，唐飛現在極度鬱悶。
同時也是費解，本來1000萬的土地價款，這個剛成立的光耀生生的價格叫到封頂價2000萬，這還能賺到錢嗎？
殊不知，其實這個問題，江塵早有考慮。
在拍賣開始之前，江塵用之前熬了一個通宵做出來的投資測算模型早就做好了66號地塊的投資敏感性分析。
影響66號地塊的收益率最敏感的是銷售價格、建設成本和去化周期。
隻要把銷售價格提升，建設成本控製好，並且做到去化周期在一年以內的話，哪怕是土地款達到了封頂2000萬，整個地塊的投資收益率仍然可以達到30%左右。
如果再利用銀行的開發貸款撬動杠杆，收益率還會更高。
所以，2000萬拿地還是1500萬拿地，對整個項目的開發完全不產生根本性的影響，反倒是銀行融資、產品策劃、項目定價、成本把控和項目營銷才是關鍵。
光耀地產公司剛開張，後麵3000萬的融資款已經和聯創科技的張可金談好，即便是多掏500萬把66號地塊搶到手，也絕對是一個非常劃算的買賣。
拍賣結束之後，唐飛心裏有不甘。
從江塵身邊路過，唐飛悻悻說道：“這也不知道是哪個傻子，起拍價1000萬的地，硬是翻了一倍拿到手，這後麵不把褲衩給你賠掉才怪！”
江塵嗬嗬一笑，壓根懶的搭理唐飛。
等過幾年之後，像66號地塊這樣城市核心區位又帶有學區房屬性的地塊，到時候溢價500%之後還要競保障房比例、競自持比例、競設計方案，卷到無以複加。
但是現在呢？
隻是溢價100%就可以拿到這樣完美的地塊，簡直做夢都要笑醒。
還褲衩子都要賠掉？
到時候就知道這個地塊有多賺錢了。
冷二虎確認光耀地產中標之後有點發愣。直到現在冷二虎的手都還在哆嗦。
他來沒做過這麽大的的一筆交易。
一下子要交2000萬的土地款，冷二虎實在還是有點懵。
出了交易大廳的大門之後冷二虎問江塵：“江塵，咱們這出手是不是太猛了。這一下子要交2000萬的土地款，去哪裏弄那麽多錢去？”
江塵笑笑：“放心吧，這些都已經安排好了！”
說完，江塵給聯創科技張可金打了電話，說66號地塊已經被光耀地產拿下來了。
張可金聽了之後也是欣喜，回複江塵按照原有的約定，推進聯創科技注資光耀1號spv公司的合作事宜。
冷二虎見到江塵早就做好了資金的準備，現在也才放下心來。
兩人在外麵吃了一頓飯，冷二虎吃完伸了個懶腰道：“終於可以稍微放鬆點了，現在66號地塊到咱們手裏了，是不是等著聯創科技的資金到位了再考慮下一步的開發事項吧！”
江塵把冷二虎又訓了一通。
對地產開發來說，時間就是金錢。
趁著土地款還沒繳納的這半個月的時間，把前期各種準備工作做一下。
資金是有時間價值的，越早開發去化清盤，越是能獲取更多的項目收益。
現在高周轉的地產開發模式還沒有流行起來，倒是可以在66號地塊上試一下水。也許高周轉的模式倒正是可以成為光耀地產的競爭力之一。
江塵拿出來了一張紙，挨個在上麵梳理這15天的工作事項：
1.招聘總經理、工程管理、成本、政府關係各個條線人員。
2.對接設計院，針對66號地塊在1個月內出效果圖和施工圖。
3.與下遊的建築總承包單位開展前期談判，爭取施工圖出來之後馬上就進場施工。
4.對接營銷策劃公司，開始準備推廣宣傳策劃。
冷二虎一看有這麽多的事情要做，一下子有點著急：“哇！看來下麵的這半個月都不用怎麽睡覺了，我怎麽頓時感覺到有點亞曆山大啊！”
江塵前世在城投平台公司幹過，雖然這也是第一次親自操盤房地產項目。但江塵完全不慌。
他安慰冷二虎道：“其實地產開發商就是一個總包，和你接的那個包工隊的活是一個道理！比如瓦工安排誰幹，木工的活安排誰幹。最後把整個模塊的活都派出去就行了！現在最核心的就是要把產品設計、營銷策劃做好，其他的都是按部就班的事情，沒有太大的難度！等你跟著我做一兩個項目你就明白了！”
冷二虎心裏這才踏實了一些。
接下的一個周，江塵和冷二虎兩個人都忙的熱火朝天。
設計院那邊，江塵全盤否定了140平米主力戶型的的提議，而是把十多年後經典的95平三室一廳的戶型拿了出來。這個95平的經典戶型把麵積利用到了極致，得房率達到了 85%以上，是經典的剛需兼改善戶型。
工程總包單位的商務條件江塵也初步談了有一個意向，隻等著設計院的施工圖出來，就可以進場開拔施工了。
至於營銷策劃公司那邊，江塵找了幾家都不滿意。畢竟以前世經曆過的樓盤營銷來看現在2006年的文案，隻能說現在的最好的營銷公司做出來的文案也土味十足，完全入不眼。江塵隻好隨便找了一家自己親自上手幫著想一些文案。
：書香寶地,學府世家！
：買房就是為孩子，讓孩子贏在起點。
：把家安在學校旁，家長省心，孩子安心！
：珍稀教育資源，為孩子的未來保駕護航。
66號地塊唐永泰千囑咐萬叮嚀一定要拿到手，永泰集團養了一千多號工人。但永泰集團在金鬆市的幾個項目都已經進入了開發的尾聲，隻有拿到新的土地才能保證公司的繼續運轉。
從剛才競拍的情況來看，本來以為66號地塊，永泰集團已經收入囊中。
卻完全沒想到半路殺出來個程咬金，竟然被光耀地產公司截胡了。
而且，光耀地產竟然這麽不講武德，在叫價出到1500萬的時候直接省略了中間環節，直接一口叫到了2000萬的封頂價？
唐永泰交代的事情現在又弄砸了，唐飛現在極度鬱悶。
同時也是費解，本來1000萬的土地價款，這個剛成立的光耀生生的價格叫到封頂價2000萬，這還能賺到錢嗎？
殊不知，其實這個問題，江塵早有考慮。
在拍賣開始之前，江塵用之前熬了一個通宵做出來的投資測算模型早就做好了66號地塊的投資敏感性分析。
影響66號地塊的收益率最敏感的是銷售價格、建設成本和去化周期。
隻要把銷售價格提升，建設成本控製好，並且做到去化周期在一年以內的話，哪怕是土地款達到了封頂2000萬，整個地塊的投資收益率仍然可以達到30%左右。
如果再利用銀行的開發貸款撬動杠杆，收益率還會更高。
所以，2000萬拿地還是1500萬拿地，對整個項目的開發完全不產生根本性的影響，反倒是銀行融資、產品策劃、項目定價、成本把控和項目營銷才是關鍵。
光耀地產公司剛開張，後麵3000萬的融資款已經和聯創科技的張可金談好，即便是多掏500萬把66號地塊搶到手，也絕對是一個非常劃算的買賣。
拍賣結束之後，唐飛心裏有不甘。
從江塵身邊路過，唐飛悻悻說道：“這也不知道是哪個傻子，起拍價1000萬的地，硬是翻了一倍拿到手，這後麵不把褲衩給你賠掉才怪！”
江塵嗬嗬一笑，壓根懶的搭理唐飛。
等過幾年之後，像66號地塊這樣城市核心區位又帶有學區房屬性的地塊，到時候溢價500%之後還要競保障房比例、競自持比例、競設計方案，卷到無以複加。
但是現在呢？
隻是溢價100%就可以拿到這樣完美的地塊，簡直做夢都要笑醒。
還褲衩子都要賠掉？
到時候就知道這個地塊有多賺錢了。
冷二虎確認光耀地產中標之後有點發愣。直到現在冷二虎的手都還在哆嗦。
他來沒做過這麽大的的一筆交易。
一下子要交2000萬的土地款，冷二虎實在還是有點懵。
出了交易大廳的大門之後冷二虎問江塵：“江塵，咱們這出手是不是太猛了。這一下子要交2000萬的土地款，去哪裏弄那麽多錢去？”
江塵笑笑：“放心吧，這些都已經安排好了！”
說完，江塵給聯創科技張可金打了電話，說66號地塊已經被光耀地產拿下來了。
張可金聽了之後也是欣喜，回複江塵按照原有的約定，推進聯創科技注資光耀1號spv公司的合作事宜。
冷二虎見到江塵早就做好了資金的準備，現在也才放下心來。
兩人在外麵吃了一頓飯，冷二虎吃完伸了個懶腰道：“終於可以稍微放鬆點了，現在66號地塊到咱們手裏了，是不是等著聯創科技的資金到位了再考慮下一步的開發事項吧！”
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現在高周轉的地產開發模式還沒有流行起來，倒是可以在66號地塊上試一下水。也許高周轉的模式倒正是可以成為光耀地產的競爭力之一。
江塵拿出來了一張紙，挨個在上麵梳理這15天的工作事項：
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2.對接設計院，針對66號地塊在1個月內出效果圖和施工圖。
3.與下遊的建築總承包單位開展前期談判，爭取施工圖出來之後馬上就進場施工。
4.對接營銷策劃公司，開始準備推廣宣傳策劃。
冷二虎一看有這麽多的事情要做，一下子有點著急：“哇！看來下麵的這半個月都不用怎麽睡覺了，我怎麽頓時感覺到有點亞曆山大啊！”
江塵前世在城投平台公司幹過，雖然這也是第一次親自操盤房地產項目。但江塵完全不慌。
他安慰冷二虎道：“其實地產開發商就是一個總包，和你接的那個包工隊的活是一個道理！比如瓦工安排誰幹，木工的活安排誰幹。最後把整個模塊的活都派出去就行了！現在最核心的就是要把產品設計、營銷策劃做好，其他的都是按部就班的事情，沒有太大的難度！等你跟著我做一兩個項目你就明白了！”
冷二虎心裏這才踏實了一些。
接下的一個周，江塵和冷二虎兩個人都忙的熱火朝天。
設計院那邊，江塵全盤否定了140平米主力戶型的的提議，而是把十多年後經典的95平三室一廳的戶型拿了出來。這個95平的經典戶型把麵積利用到了極致，得房率達到了 85%以上，是經典的剛需兼改善戶型。
工程總包單位的商務條件江塵也初步談了有一個意向，隻等著設計院的施工圖出來，就可以進場開拔施工了。
至於營銷策劃公司那邊，江塵找了幾家都不滿意。畢竟以前世經曆過的樓盤營銷來看現在2006年的文案，隻能說現在的最好的營銷公司做出來的文案也土味十足，完全入不眼。江塵隻好隨便找了一家自己親自上手幫著想一些文案。
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：買房就是為孩子，讓孩子贏在起點。
：把家安在學校旁，家長省心，孩子安心！
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