這下，大家都不幹了。李舜說了半天，等於什麽都沒說。馬末度都有點急眼了：“舜舜，你這樣不是糊弄人嘛。說了等於沒說。”
就早猜到這幫人的反應了，李舜一點都沒有急惱，淡定的說道：“我們應該進行充分的市場調研，了解京城的市場需求和消費者的喜好。
同時，我們也要考慮到公司的資金、技術和管理能力，選擇適合我們的開發方向。簡單點來說，就是一句話：有多大碗盛多少飯。有多大腦袋戴多大帽子。”說完還不忘指了指自己的腦袋。
這下幾人好像聽懂了，又好像沒聽懂什麽。都用困惑的眼神看著李舜。好吧，李舜見啟發無效，隻能搖搖頭開始詳細解釋：“首先，我們的賬麵資金按最樂觀的預計也超不過7000萬。
這些錢，對於一些行業是很多了，但對於房地產行業來說是遠遠不夠。這個說的就是有多大碗。所以像陳格格那種的大麵積鋪開幹，不現實，也沒這個能力。
單純搞商鋪開發，土地利用率不高。如果隻做商品房，目前利潤率不高。所以我的意見是綜合這兩項的優缺點，搞幾棟商住樓。樓下是各種商鋪，樓上是開發的商品房。
這樣，資金壓力不大。利潤也比單純的搞商品房高上不少。也適合我們這種草創公司的練手。”
這下大家總算都聽明白了，也都算是醍醐灌頂了。傅信安趕緊從口袋裏掏出煙撒了一圈：“舜舜，剛才大家都有點著急了，見諒見諒。一會再給哥哥們詳細說說這行還有那些要注意的事？”
“好說，好說。”李舜笑著接過傅信安的煙，眼睛一瞄，愣怔了一下：“傅哥，這個煙杆上怎麽是空白的。難得是傳說中的特供煙嘛？”
這下輪到傅信安得意的笑起來了：“這個是我從，我家老爺子那裏順來的。要是喜歡，我車上還有兩條。你一起拿去就是了。兄弟別嫌少啊，我家老爺子，一個月的指標也就一條。”
這種好東西李舜自然不會往外麵推，趕緊起身道謝。傅信安毫不在意的擺擺手，繼續說道：“李老弟，大家難得有空在一起。趕緊在把你知道的給大家說說啊。”
“行。”都這樣了，李舜也不適合繼續隱瞞什麽了。索性直接說開了：“房地產開發，開發的是什麽？是土地。隨著房地產熱的興起，土地資源也會變得越來越稀缺。
所以等賺了錢，下一步就是開始囤積土地。而土地怎麽囤積，這個也很有講究。如果大家都把眼睛盯在王府井一片，耵在燕莎那一片肯定沒啥前途。
人家大公司不差錢，也不差人脈，都在那一片守著。我們這種小胳膊小腿的公司，再往裏湊就是不知趣了。所以必須要另辟蹊徑，彎道超車。”
“至於如何另辟蹊徑？”李舜喝了一口茶，潤了潤有點發幹的嗓子，繼續說道：“我們要避開已經開發成熟，商業比較集中的地段。我們公司還沒有那個實力上桌玩。
所以我們可以選擇次一級的，或者已經有個規劃的地段。在座的各位，相信都能很輕易拿到京城的規劃圖紙吧？就找待開發的或者已經有規劃的區域去囤積土地資源。”
”還有一個，不知道你們發沒發現？”李舜突然又拋出一個問題。“發現什麽？”大家都趕忙問。李舜對，大家都能跟著自己的指揮棒轉很是滿意。
微笑一下，李舜繼續說道：“大家都是老京城人了，應該知道京城比較有名的中小學吧。比如什麽清華附中，什麽101，人大附中等學校。在座的想把自己的孩子送進去不難。相信京城有這個能量的也不少。
那麽大家有沒有發現越是熱門的，越是人滿為患。這種亂象，國家以後肯定會出台政策來治理的。怎麽治理不外乎向其他學校適當資源傾斜。但效果肯定有限的，首先師資這一塊就不是短時間能解決的。
所以現實的最好辦法不外乎學習西方國家的做法，劃定每個學校的教學區域。就是怎麽說呢，你要上清華附中，那麽先決條件就是：你在教委劃定的該學校的區域裏，要有自己的房產。
有房才能上，這樣子相對公平一點，也更容易操作一點。所以以後，我們公司的長遠規劃就是：在這些名牌中小學附近拿地。
盡量拉長開發周期，我相信隨著時間的推移，學校附近的房子會更值錢。萬一等哪天，房地產開發飽和了，學區房也更保值。”
李舜也是拚了。為了能扶好這群人上馬，連後世06年才開始推行的，學區房製度也提前拿了出來。原以為這些理念會博得滿堂喝彩。
結果可能理念太超前了，在座的都一副不敢確定的眼神。李舜心裏也是一陣發苦。壞了，原以為會大力出奇跡。誰知道自己這下用力過猛，隻給憋出一個屁。
還好最後還有一個傅信安。他是軍隊體製的，怕想事。琢磨半天，沒弄明白，也就索性不想了。一拍桌子說道：“好了，舜舜這麽說，大家照做就行。他是專家，你們屁都不懂，還想毛啊。”
這下眾人們也終於回過神來了，都哈哈的笑了起來。李舜也算看出來了，這幫人是真的閑的難受，幹脆還是給點事給他們做吧，於是也就關照起來：“公司最多還有兩個多月就要成立了。
所以大家抓緊時間，先了解下行業信息，清楚下行業動態。相關的法規和製度也要了解一下。等開業後，第一次開發，準備開發哪裏？大家也要有個前期規劃。到時候就是時間不等人了。\"
”對了.\"李舜這時準備夾點私貨了：“我投資了我們當地，一家一級資質的建築公司。大家要是用的上的話，到時我來負責牽線。以後要是等房子銷售了，可以委托久益專門組建一個銷售團隊來負責。畢竟他們比較專業。”
就早猜到這幫人的反應了，李舜一點都沒有急惱，淡定的說道：“我們應該進行充分的市場調研，了解京城的市場需求和消費者的喜好。
同時，我們也要考慮到公司的資金、技術和管理能力，選擇適合我們的開發方向。簡單點來說，就是一句話：有多大碗盛多少飯。有多大腦袋戴多大帽子。”說完還不忘指了指自己的腦袋。
這下幾人好像聽懂了，又好像沒聽懂什麽。都用困惑的眼神看著李舜。好吧，李舜見啟發無效，隻能搖搖頭開始詳細解釋：“首先，我們的賬麵資金按最樂觀的預計也超不過7000萬。
這些錢，對於一些行業是很多了，但對於房地產行業來說是遠遠不夠。這個說的就是有多大碗。所以像陳格格那種的大麵積鋪開幹，不現實，也沒這個能力。
單純搞商鋪開發，土地利用率不高。如果隻做商品房，目前利潤率不高。所以我的意見是綜合這兩項的優缺點，搞幾棟商住樓。樓下是各種商鋪，樓上是開發的商品房。
這樣，資金壓力不大。利潤也比單純的搞商品房高上不少。也適合我們這種草創公司的練手。”
這下大家總算都聽明白了，也都算是醍醐灌頂了。傅信安趕緊從口袋裏掏出煙撒了一圈：“舜舜，剛才大家都有點著急了，見諒見諒。一會再給哥哥們詳細說說這行還有那些要注意的事？”
“好說，好說。”李舜笑著接過傅信安的煙，眼睛一瞄，愣怔了一下：“傅哥，這個煙杆上怎麽是空白的。難得是傳說中的特供煙嘛？”
這下輪到傅信安得意的笑起來了：“這個是我從，我家老爺子那裏順來的。要是喜歡，我車上還有兩條。你一起拿去就是了。兄弟別嫌少啊，我家老爺子，一個月的指標也就一條。”
這種好東西李舜自然不會往外麵推，趕緊起身道謝。傅信安毫不在意的擺擺手，繼續說道：“李老弟，大家難得有空在一起。趕緊在把你知道的給大家說說啊。”
“行。”都這樣了，李舜也不適合繼續隱瞞什麽了。索性直接說開了：“房地產開發，開發的是什麽？是土地。隨著房地產熱的興起，土地資源也會變得越來越稀缺。
所以等賺了錢，下一步就是開始囤積土地。而土地怎麽囤積，這個也很有講究。如果大家都把眼睛盯在王府井一片，耵在燕莎那一片肯定沒啥前途。
人家大公司不差錢，也不差人脈，都在那一片守著。我們這種小胳膊小腿的公司，再往裏湊就是不知趣了。所以必須要另辟蹊徑，彎道超車。”
“至於如何另辟蹊徑？”李舜喝了一口茶，潤了潤有點發幹的嗓子，繼續說道：“我們要避開已經開發成熟，商業比較集中的地段。我們公司還沒有那個實力上桌玩。
所以我們可以選擇次一級的，或者已經有個規劃的地段。在座的各位，相信都能很輕易拿到京城的規劃圖紙吧？就找待開發的或者已經有規劃的區域去囤積土地資源。”
”還有一個，不知道你們發沒發現？”李舜突然又拋出一個問題。“發現什麽？”大家都趕忙問。李舜對，大家都能跟著自己的指揮棒轉很是滿意。
微笑一下，李舜繼續說道：“大家都是老京城人了，應該知道京城比較有名的中小學吧。比如什麽清華附中，什麽101，人大附中等學校。在座的想把自己的孩子送進去不難。相信京城有這個能量的也不少。
那麽大家有沒有發現越是熱門的，越是人滿為患。這種亂象，國家以後肯定會出台政策來治理的。怎麽治理不外乎向其他學校適當資源傾斜。但效果肯定有限的，首先師資這一塊就不是短時間能解決的。
所以現實的最好辦法不外乎學習西方國家的做法，劃定每個學校的教學區域。就是怎麽說呢，你要上清華附中，那麽先決條件就是：你在教委劃定的該學校的區域裏，要有自己的房產。
有房才能上，這樣子相對公平一點，也更容易操作一點。所以以後，我們公司的長遠規劃就是：在這些名牌中小學附近拿地。
盡量拉長開發周期，我相信隨著時間的推移，學校附近的房子會更值錢。萬一等哪天，房地產開發飽和了，學區房也更保值。”
李舜也是拚了。為了能扶好這群人上馬，連後世06年才開始推行的，學區房製度也提前拿了出來。原以為這些理念會博得滿堂喝彩。
結果可能理念太超前了，在座的都一副不敢確定的眼神。李舜心裏也是一陣發苦。壞了，原以為會大力出奇跡。誰知道自己這下用力過猛，隻給憋出一個屁。
還好最後還有一個傅信安。他是軍隊體製的，怕想事。琢磨半天，沒弄明白，也就索性不想了。一拍桌子說道：“好了，舜舜這麽說，大家照做就行。他是專家，你們屁都不懂，還想毛啊。”
這下眾人們也終於回過神來了，都哈哈的笑了起來。李舜也算看出來了，這幫人是真的閑的難受，幹脆還是給點事給他們做吧，於是也就關照起來：“公司最多還有兩個多月就要成立了。
所以大家抓緊時間，先了解下行業信息，清楚下行業動態。相關的法規和製度也要了解一下。等開業後，第一次開發，準備開發哪裏？大家也要有個前期規劃。到時候就是時間不等人了。\"
”對了.\"李舜這時準備夾點私貨了：“我投資了我們當地，一家一級資質的建築公司。大家要是用的上的話，到時我來負責牽線。以後要是等房子銷售了，可以委托久益專門組建一個銷售團隊來負責。畢竟他們比較專業。”