第209章 分析
斷絕關係後，親生父母一家後悔了 作者：關塞煙霞 投票推薦 加入書簽 留言反饋
“老舊城區改造項目，涉及老小區和棚戶區一共42個，居民接近5萬戶，建築麵積超過7億平米，總占地麵積，算上街道和公園在內，接近1萬畝。
規劃上，資金投入達到347.8億元。計劃周期是4年。
單論資金投入，基本上不會有任何一家民營企業能獨立吃得下。”
上麵正在做項目分析的是霍誌年本人，他講的速度並不快，所講的內容，實際上大部分在座的都知道是怎麽回事兒。
“國字頭的企業不幹這種事兒，所以這是個很硬的骨頭，如果吃下來，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在雲省的地位。
也就是說，隻要這個項目能在幾年內搞定，我們等於是以後類似項目，大概率隻有我們能做的下來了。
原規劃是計劃在4年的時間內完成拆遷改造工作，這對施工進度和資金穩定性的要求就更高了。
考慮到這些都是人居環境提升項目，我們投入的資金形成的影響以及對地方政績的貢獻，現任和下一任領導兩邊都要考慮，所以我們的計劃是這樣安排的。
簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時間裏完成。
不然我們自己的資金成本和沉澱成本會增加至少17個百分點。
如果集中資金優勢和金融機構合作，加上政府的信譽保障，可以縮短我們回收資金的周期。
一般來說房地產項目最怕的就是資金鏈不穩定的問題，但我們並不存在這個問題。
此外，保證資金穩定性還有一個前提，那就是分片區執行的時候必須涵蓋完整的小區，而不是灑水一樣把錢投進所有的棚戶區。
所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。
我們建議還是采用整體開發運營、項目捆綁分期建設這種模式。
這次的體量比較大，一般的民營企業不敢冒這麽大的風險，尤其是流動資金不足的企業，資金成本他們就承擔不起。
那麽具體操作的過程，首先，政府拆遷收儲資金的問題，按照雲城房價以及規劃的數額對比估算，我們認為規劃上的資金投入數據是偏高的，而且虛高了5到7個百分點。
分析雲城土地價格以及房價和物價因素，收儲部分的資金應該不會超過40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那麽多錢。
收儲資金我們幫政府墊付解決，接下來是配套的建設了。
這部分包括了安置房、生活物資市場、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什麽。
需要特別說明的是，僅僅是收儲資金這部分，政府會把這個合作權拿出來招標的，這是第一次招標。
招標的內容應該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項。
這個我們應該是能拿下來的，因為願意拿出來40億元現金放在政府指定賬戶長達至少半年的企業，應該是不多的。
簽約之後就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金，當然，利息最後也是歸政府所有，我們什麽都拿不到的。
第二次招標，就是剛才說的所有的包括安置房、拆遷收儲後的土地等等所有配套建設的項目打包招標。
這第二次招標，我們也必須中標。
因為第二次招標的土地和新建才是項目最大的利潤來源。
不然就沒多少利潤了。
第二次招標的價格必然高於第一次，兩次拍賣的差價，會被政府拿走一部分，不管用什麽名目，都會被拿走一部分的。
我們第一次中標，就一定會爭取第二次，所以上麵找人找托抬價是肯定的了，這個必須要接受。
第一次中標之後，簽合同的時候提出收儲資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時間節點。
不管他們需要多少流程和手續讓被收回的土地具備出讓條件，這個時間都不能太長。
不然墊付的幾十個億，光是利息都能讓他們繼續拖下去。
……
綜上所述，整個項目最難的點並不是墊付資金的問題。
最難的點，在於讓政府同意我們的方案，並且在後續的十多個小區拆遷改造的時候繼續保持這個方案，我們也才能利用更大的資金體量占據先手的優勢。
項目方案的優勢在於，政府沒花一分錢，不僅解決了項目的問題，還賺了一大筆差價和利息，這部分資金，是以千萬為單位的。
我不認為政府會不動心，我認為需要關注的是，如何避免剩下的項目被地方企業成立聯合體拿下來……
最後，需要補充的就是，咱們是剛來的企業，建議拆遷工作全部交給政府，我們作為企業不參與，也不過問。
隻需要盯著收儲時間點就可以了。
……”
陳少傑和霍誌強兩人並排坐著，一直在聽但是始終沒有開口詢問過任何問題。
霍誌年在上麵發言的目的是為了統一思想，這是他做慣了的事情。
整個過程顯得遊刃有餘，有理有據，無論怎麽看，ppt做得是真的很簡單，就是單純的地圖、照片、數據和表格。
所有人都在認真地聽並且記錄自己關心的數據和信息。
陳平安坐在下麵，聽的是目瞪口呆。
這拆遷安置不都是政府的事兒嗎？
怎麽一轉眼，變成企業的事兒了？
另一個，上百億的事情，就這麽決定了？
還有，拆遷過程會不會有麻煩，這種事情，經常上新聞的……
他在下麵想來想去，總覺得這個方案很有意思，如果是他自己根本不可能想的出來的。
他打開電腦搜索了一會兒，發現這種案例並不是很罕見的。
實際上也就是ppp的一種模式而已。
但，他沒見過啊！
相比之下，陳曉龍就沒什麽表情的變化。
顯然他一定知道或者至少聽過類似的案例。
看他也聽的很認真，陳平安低聲問道：“你是不是知道些什麽？”
陳曉龍微微搖頭，“不清楚，不知道具體情況，反正會後家裏會有內部溝通的。到時候你就知道了。”
見他沒有想要跟他說話的意思，陳平安隻好安靜下來。
接下來的就是兩家團隊如何分工協作的事情了。
一直到會議結束，陳平安都沒有搞清楚，這個項目需要的資金那麽多，兩家到底打算在資金上怎麽分配，幹哪些項目，又或者，怎麽分錢呢？
規劃上，資金投入達到347.8億元。計劃周期是4年。
單論資金投入，基本上不會有任何一家民營企業能獨立吃得下。”
上麵正在做項目分析的是霍誌年本人，他講的速度並不快，所講的內容，實際上大部分在座的都知道是怎麽回事兒。
“國字頭的企業不幹這種事兒，所以這是個很硬的骨頭，如果吃下來，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在雲省的地位。
也就是說，隻要這個項目能在幾年內搞定，我們等於是以後類似項目，大概率隻有我們能做的下來了。
原規劃是計劃在4年的時間內完成拆遷改造工作，這對施工進度和資金穩定性的要求就更高了。
考慮到這些都是人居環境提升項目，我們投入的資金形成的影響以及對地方政績的貢獻，現任和下一任領導兩邊都要考慮，所以我們的計劃是這樣安排的。
簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時間裏完成。
不然我們自己的資金成本和沉澱成本會增加至少17個百分點。
如果集中資金優勢和金融機構合作，加上政府的信譽保障，可以縮短我們回收資金的周期。
一般來說房地產項目最怕的就是資金鏈不穩定的問題，但我們並不存在這個問題。
此外，保證資金穩定性還有一個前提，那就是分片區執行的時候必須涵蓋完整的小區，而不是灑水一樣把錢投進所有的棚戶區。
所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。
我們建議還是采用整體開發運營、項目捆綁分期建設這種模式。
這次的體量比較大，一般的民營企業不敢冒這麽大的風險，尤其是流動資金不足的企業，資金成本他們就承擔不起。
那麽具體操作的過程，首先，政府拆遷收儲資金的問題，按照雲城房價以及規劃的數額對比估算，我們認為規劃上的資金投入數據是偏高的，而且虛高了5到7個百分點。
分析雲城土地價格以及房價和物價因素，收儲部分的資金應該不會超過40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那麽多錢。
收儲資金我們幫政府墊付解決，接下來是配套的建設了。
這部分包括了安置房、生活物資市場、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什麽。
需要特別說明的是，僅僅是收儲資金這部分，政府會把這個合作權拿出來招標的，這是第一次招標。
招標的內容應該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項。
這個我們應該是能拿下來的，因為願意拿出來40億元現金放在政府指定賬戶長達至少半年的企業，應該是不多的。
簽約之後就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金，當然，利息最後也是歸政府所有，我們什麽都拿不到的。
第二次招標，就是剛才說的所有的包括安置房、拆遷收儲後的土地等等所有配套建設的項目打包招標。
這第二次招標，我們也必須中標。
因為第二次招標的土地和新建才是項目最大的利潤來源。
不然就沒多少利潤了。
第二次招標的價格必然高於第一次，兩次拍賣的差價，會被政府拿走一部分，不管用什麽名目，都會被拿走一部分的。
我們第一次中標，就一定會爭取第二次，所以上麵找人找托抬價是肯定的了，這個必須要接受。
第一次中標之後，簽合同的時候提出收儲資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時間節點。
不管他們需要多少流程和手續讓被收回的土地具備出讓條件，這個時間都不能太長。
不然墊付的幾十個億，光是利息都能讓他們繼續拖下去。
……
綜上所述，整個項目最難的點並不是墊付資金的問題。
最難的點，在於讓政府同意我們的方案，並且在後續的十多個小區拆遷改造的時候繼續保持這個方案，我們也才能利用更大的資金體量占據先手的優勢。
項目方案的優勢在於，政府沒花一分錢，不僅解決了項目的問題，還賺了一大筆差價和利息，這部分資金，是以千萬為單位的。
我不認為政府會不動心，我認為需要關注的是，如何避免剩下的項目被地方企業成立聯合體拿下來……
最後，需要補充的就是，咱們是剛來的企業，建議拆遷工作全部交給政府，我們作為企業不參與，也不過問。
隻需要盯著收儲時間點就可以了。
……”
陳少傑和霍誌強兩人並排坐著，一直在聽但是始終沒有開口詢問過任何問題。
霍誌年在上麵發言的目的是為了統一思想，這是他做慣了的事情。
整個過程顯得遊刃有餘，有理有據，無論怎麽看，ppt做得是真的很簡單，就是單純的地圖、照片、數據和表格。
所有人都在認真地聽並且記錄自己關心的數據和信息。
陳平安坐在下麵，聽的是目瞪口呆。
這拆遷安置不都是政府的事兒嗎？
怎麽一轉眼，變成企業的事兒了？
另一個，上百億的事情，就這麽決定了？
還有，拆遷過程會不會有麻煩，這種事情，經常上新聞的……
他在下麵想來想去，總覺得這個方案很有意思，如果是他自己根本不可能想的出來的。
他打開電腦搜索了一會兒，發現這種案例並不是很罕見的。
實際上也就是ppp的一種模式而已。
但，他沒見過啊！
相比之下，陳曉龍就沒什麽表情的變化。
顯然他一定知道或者至少聽過類似的案例。
看他也聽的很認真，陳平安低聲問道：“你是不是知道些什麽？”
陳曉龍微微搖頭，“不清楚，不知道具體情況，反正會後家裏會有內部溝通的。到時候你就知道了。”
見他沒有想要跟他說話的意思，陳平安隻好安靜下來。
接下來的就是兩家團隊如何分工協作的事情了。
一直到會議結束，陳平安都沒有搞清楚，這個項目需要的資金那麽多，兩家到底打算在資金上怎麽分配，幹哪些項目，又或者，怎麽分錢呢？