衛國今天一身正裝，花白頭發梳得整整齊齊，氣場很足。
在一群人中，他的年紀最大，反倒像是真正的老板。
葉風樂得如此，今天就坐看衛國的表演。
今天他們特地提前了半個小時到，就是為了好好觀察一下這幢樓房。
“這幢樓周邊全是低矮建築，高樓層采光充足，朝向和窗戶都很適合作為辦公樓層。低樓層呢，周邊全是建築，擋住了視線，但是商場或網吧，本來就是全封閉的環境，對采光沒有要求。”
衛國看到大樓的情況，給葉風介紹。
他顯然對地產的興趣很大，是下過功夫研究的。
如果不是葉風拉了他到廣源飲品，他應該是先開一家建材廠，然後漸漸進入地產行業。
“還有這裝修情況，直接決定我們裝修的成本。最理想的狀況其實是毛坯房，這樣電路、空調、隔斷都可以從零開始做，做符合自己公司風格的東西。
如果真是別人裝修過的，不但業主報價要高得多，而且大部分裝修都是已經有人用過，隔斷什麽的都得打掉，跟著牆壁地麵什麽的都得重做。”
“哦……原來是這樣！”
葉風來了興趣，這些事情他顯然沒想到。還以為毛坯房裝修投入更大，更不合算呢。
“是的，葉總，其他的空調密度和功率、電梯，廁所、物業服務等，都要注意看，不過看情形，這幢樓是私人小公司開發的，顯然後繼資金沒有跟上，這些公共服務的設施也就沒做到位。”
衛國答道，“不過還有一個好處是，公攤的麵積小，房屋使用率高，可以達到80%以上，房屋的性價比高。”
……
工欲善其事必先利其器！
葉風和衛國就著實際場地，好好的商量了怎麽與樓房老板交談。
對於樓層的優缺點做到了然於胸。
樓房老板王海英終於來了，張纓縵找了個茶館包間，坐好就開始談事。
葉風這邊，王家兄弟像是保鏢站在衛國後麵一動不動，張纓縵像是女秘書，幫忙聯係周旋，葉風像是衛國的子侄輩陪坐衛國身邊。
衛國當仁不讓，坐在上首位置。
他雖然花白頭發，皮膚又黑，一副老農模樣。
可是身著全套正裝，顯得精神抖擻，更像成功的農民企業家，一看就是財大氣粗的大老板。
“來了呀，老弟！快坐下先喝茶！”
衛國自來熟地招呼王海英落坐。
王海英是個矮胖中年，戴了個黑框眼鏡，眼睛裏還布滿血絲。
瞧著衛國那氣勢，而且人家談個事情，帶著這麽多人來。
顯然排場很大，不可小看。
“衛總，抱歉，實在抱歉！！”
王海英氣勢上就輸了一頭，不自覺在衛國麵前恭敬起來。
衛國微笑，抿了一口茶水，張纓縵按既定策略，開始走流程。
“王總，我們的來意，您已經很清楚了，我們還有一些問題。”
“第一，樓房是否具有寫字樓資質？”
樓房是否具有寫字樓資質，意思就是，能不能做為公司正式注冊或者搬遷的注冊地址。鑒別很簡單，隻要樓房可以作為或者已經有人入住作為公寓，那這個樓就應該被pass。有寫字樓資質的房子是商用或者辦公用的。
王海英答：“這您放心，肯定有，我可以給您們看資質文件。”
“第二，有多長時間免租期？”
“我可以給你們三個月，不，四個月的租期！”王海英咬牙道。
房屋要裝修，一般業主會給免租期。根據業主的小氣程度，免租期長短不同。
顯然，這幢樓是毛坯房，應該給長一點的。
“第三，承租時間，可以租多少年？”
“隻要政策允許，當然多少年都可以。”
……
雙方你來我往，在張纓縵搞不定的情況下，衛國隻要發話說一聲。
王海英就會退半步，達到妥協。
很快談好租金情況，在雙方都有意長期租房時候，按照年8%的比例遞增。還有付款方式如按季付款還是按年付款、業主和承租人的責任，如租賃房屋有質量問題，責任到誰。
都進行了初步磋商。
一般情況下，商業樓租金是按照每天每平方米來報價和磋商的。比如，這幢商業樓的報價為“人民幣0.5元/平方米/天”。
因為商業樓往往是一個大產證，每一個具體的租賃部位沒有進行具體的產權分割，租戶租賃的麵積是可以與開發商進行協商的。
但是，這幢樓比較小，屬於王海英這個合夥人公司開發的。
王海英就可以代表開發商，做出租金承諾，整幢樓按建築麵積5000平米計算，每年租金是91萬元。
還有，商業樓的物業管理費，是除租金之外最重要的一項費用，因為一座商業樓的環境、服務品質的好壞，與物業管理公司的管理水平直接相關。
各個物業管理公司的收費往往有高有低，還需要明確物業管理費所包含的具體服務內容。
同理，王海英顯然是沒法提供物業服務的，這還得葉風這邊自行尋找承擔物業費用。
所以王海英必須得在別的地方再做讓步。
“王總，你的6樓還得抓緊施工完成，另個，我們還要裝一部電梯，方便員工上下班。可是看你這樓房，我們的電梯，還要裝在樓房外麵？”衛國輕輕地敲著桌子，再給王海英施加壓力。
王海英苦笑，當初為了多做出麵積，沒有預留好內部電梯位置，這點的確是失算了。
生意嘛，就是一點點談出來的。
但是他真的等不及了，房子再租不出去，他的這幢樓就真麻煩了。
葉風猜得很準，王海英的合夥公司，的確是沒錢了。
建築方的工資再不發下去，樓房都不能如期交房了。
“衛國，我明白，我明白，一切都好商量。”王海英急忙說。
最後由衛國出麵，將免租期延長到半年，第一年租金降到85萬元。
王海英苦笑著，就算把第一年的租金收起來，能不能應付後麵的資金缺口，還是未知數，就怕其他幾個合夥人扯皮拖後腿啊。
雙方都協商完成，衛國讓張纓縵代表他的公司，與王海英的公司商議具體合同細節條款。
葉風突然沒頭沒腦地說了一句，“王總，如果貴公司有賣這幢樓的想法，可以聯係我們，相應我們的實力，一定不會讓王總失望。”
葉風的確是心動了，算起來，還是買下來合算。
高校擴招後，這裏以後會更加熱鬧。隻要在四年後的網吧寒冬前把網吧轉手，整幢樓全部開成商超，絕對可以大火。
……
在一群人中，他的年紀最大，反倒像是真正的老板。
葉風樂得如此，今天就坐看衛國的表演。
今天他們特地提前了半個小時到，就是為了好好觀察一下這幢樓房。
“這幢樓周邊全是低矮建築，高樓層采光充足，朝向和窗戶都很適合作為辦公樓層。低樓層呢，周邊全是建築，擋住了視線，但是商場或網吧，本來就是全封閉的環境，對采光沒有要求。”
衛國看到大樓的情況，給葉風介紹。
他顯然對地產的興趣很大，是下過功夫研究的。
如果不是葉風拉了他到廣源飲品，他應該是先開一家建材廠，然後漸漸進入地產行業。
“還有這裝修情況，直接決定我們裝修的成本。最理想的狀況其實是毛坯房，這樣電路、空調、隔斷都可以從零開始做，做符合自己公司風格的東西。
如果真是別人裝修過的，不但業主報價要高得多，而且大部分裝修都是已經有人用過，隔斷什麽的都得打掉，跟著牆壁地麵什麽的都得重做。”
“哦……原來是這樣！”
葉風來了興趣，這些事情他顯然沒想到。還以為毛坯房裝修投入更大，更不合算呢。
“是的，葉總，其他的空調密度和功率、電梯，廁所、物業服務等，都要注意看，不過看情形，這幢樓是私人小公司開發的，顯然後繼資金沒有跟上，這些公共服務的設施也就沒做到位。”
衛國答道，“不過還有一個好處是，公攤的麵積小，房屋使用率高，可以達到80%以上，房屋的性價比高。”
……
工欲善其事必先利其器！
葉風和衛國就著實際場地，好好的商量了怎麽與樓房老板交談。
對於樓層的優缺點做到了然於胸。
樓房老板王海英終於來了，張纓縵找了個茶館包間，坐好就開始談事。
葉風這邊，王家兄弟像是保鏢站在衛國後麵一動不動，張纓縵像是女秘書，幫忙聯係周旋，葉風像是衛國的子侄輩陪坐衛國身邊。
衛國當仁不讓，坐在上首位置。
他雖然花白頭發，皮膚又黑，一副老農模樣。
可是身著全套正裝，顯得精神抖擻，更像成功的農民企業家，一看就是財大氣粗的大老板。
“來了呀，老弟！快坐下先喝茶！”
衛國自來熟地招呼王海英落坐。
王海英是個矮胖中年，戴了個黑框眼鏡，眼睛裏還布滿血絲。
瞧著衛國那氣勢，而且人家談個事情，帶著這麽多人來。
顯然排場很大，不可小看。
“衛總，抱歉，實在抱歉！！”
王海英氣勢上就輸了一頭，不自覺在衛國麵前恭敬起來。
衛國微笑，抿了一口茶水，張纓縵按既定策略，開始走流程。
“王總，我們的來意，您已經很清楚了，我們還有一些問題。”
“第一，樓房是否具有寫字樓資質？”
樓房是否具有寫字樓資質，意思就是，能不能做為公司正式注冊或者搬遷的注冊地址。鑒別很簡單，隻要樓房可以作為或者已經有人入住作為公寓，那這個樓就應該被pass。有寫字樓資質的房子是商用或者辦公用的。
王海英答：“這您放心，肯定有，我可以給您們看資質文件。”
“第二，有多長時間免租期？”
“我可以給你們三個月，不，四個月的租期！”王海英咬牙道。
房屋要裝修，一般業主會給免租期。根據業主的小氣程度，免租期長短不同。
顯然，這幢樓是毛坯房，應該給長一點的。
“第三，承租時間，可以租多少年？”
“隻要政策允許，當然多少年都可以。”
……
雙方你來我往，在張纓縵搞不定的情況下，衛國隻要發話說一聲。
王海英就會退半步，達到妥協。
很快談好租金情況，在雙方都有意長期租房時候，按照年8%的比例遞增。還有付款方式如按季付款還是按年付款、業主和承租人的責任，如租賃房屋有質量問題，責任到誰。
都進行了初步磋商。
一般情況下，商業樓租金是按照每天每平方米來報價和磋商的。比如，這幢商業樓的報價為“人民幣0.5元/平方米/天”。
因為商業樓往往是一個大產證，每一個具體的租賃部位沒有進行具體的產權分割，租戶租賃的麵積是可以與開發商進行協商的。
但是，這幢樓比較小，屬於王海英這個合夥人公司開發的。
王海英就可以代表開發商，做出租金承諾，整幢樓按建築麵積5000平米計算，每年租金是91萬元。
還有，商業樓的物業管理費，是除租金之外最重要的一項費用，因為一座商業樓的環境、服務品質的好壞，與物業管理公司的管理水平直接相關。
各個物業管理公司的收費往往有高有低，還需要明確物業管理費所包含的具體服務內容。
同理，王海英顯然是沒法提供物業服務的，這還得葉風這邊自行尋找承擔物業費用。
所以王海英必須得在別的地方再做讓步。
“王總，你的6樓還得抓緊施工完成，另個，我們還要裝一部電梯，方便員工上下班。可是看你這樓房，我們的電梯，還要裝在樓房外麵？”衛國輕輕地敲著桌子，再給王海英施加壓力。
王海英苦笑，當初為了多做出麵積，沒有預留好內部電梯位置，這點的確是失算了。
生意嘛，就是一點點談出來的。
但是他真的等不及了，房子再租不出去，他的這幢樓就真麻煩了。
葉風猜得很準，王海英的合夥公司，的確是沒錢了。
建築方的工資再不發下去，樓房都不能如期交房了。
“衛國，我明白，我明白，一切都好商量。”王海英急忙說。
最後由衛國出麵，將免租期延長到半年，第一年租金降到85萬元。
王海英苦笑著，就算把第一年的租金收起來，能不能應付後麵的資金缺口，還是未知數，就怕其他幾個合夥人扯皮拖後腿啊。
雙方都協商完成，衛國讓張纓縵代表他的公司，與王海英的公司商議具體合同細節條款。
葉風突然沒頭沒腦地說了一句，“王總，如果貴公司有賣這幢樓的想法，可以聯係我們，相應我們的實力，一定不會讓王總失望。”
葉風的確是心動了，算起來，還是買下來合算。
高校擴招後，這裏以後會更加熱鬧。隻要在四年後的網吧寒冬前把網吧轉手，整幢樓全部開成商超，絕對可以大火。
……