來訪的是榮創h市東區的渠道總，周美娜，東北姑娘，也就二十五六左右，身形跟南方姑娘差不多，沒有北方的那種粗獷。
“淩總！你好年輕啊！”周美娜跟淩楓初次打交道，她有些驚訝淩楓的年輕。
“年輕沒經驗，人生沒沉澱啊！”淩楓笑著請周美娜坐下。
周美娜此行帶了個小助理，也就二十出頭的樣子，長發燙卷猶如大波浪，一米六不到的身高，腰很細，胸前卻很偉岸。
這助理姓萬，叫萬小妮，是h省本地人。她是任職渠道專員，經常跑中介門店，一是介紹推銷榮創東區的項目，介紹樓盤的最新銷售政策；二是，想要跟中介混熟了，直接問他們要客戶主打榮創的項目。
萬小妮門店跑的多，自然聽過淩楓的名頭。少女懷春嘛，本來對淩楓就有些憧憬。今日一見，淩楓年輕不說，一米七八的身高，俊俏的臉龐還有些稚嫩的書生氣，當下就忍不住怦然心動，心中小鹿亂撞。
“淩總！今天過來拜訪你呢，一是我剛獲任榮創h市東區渠道總一職，對於整個h市的中介朋友們，我都要一一上門拜訪。二呢，有個項目，不知道貴公司有沒有興趣做包銷？”周美娜說完，便讓萬小妮從一個袋子裏，抽出一張項目的宣傳單張給淩楓。
“包銷嗎？”淩楓愣了一下，結果宣傳單張，也沒細看，直接問道：“咱們公司這才成立不到一個月，哪有那實力做包銷？周總，你是從哪聽到的風聲，覺得咱們房安網有這個實力做包銷？”
淩楓說的是實話，自己幾斤幾兩自己清楚，自己沒那金剛鑽肯定不要攬那瓷器活。
不過周美娜找淩楓來做包銷，說實話，她也不知道房安網的真實實力到底怎麽樣。隻是圈子裏麵有傳言，淩楓的房安網幕後背景驚人，整個h省排行前十的民企，有三個都跟他關係匪淺。
要不憑什麽才成立不到一個月，房安網就能拿下冠山海的總代？同時尊豪等一眾包銷商，還有美鑫地產，紅星地產，信聯行等老牌h市本土大公司，居然肥肉被搶，也難得一致風平浪靜的不去搗亂？
榮創作為近些年來風頭最勁的開發商，在國內四處拿地，頻頻舉牌地王。不說別處，光是在h省，榮創已開發銷售，或是待入市銷售的項目，就有十八個之多，可銷售麵積將近一千多萬平方。
開工的項目太多，也就意味著榮創的資金鏈很緊張，畢竟需要花錢的地方太多了。因此榮創對於每一個已開盤的項目，實行的都是高周轉的策略，都要求有一個極短的回款時間。
這就逼得每一個項目的項目總，營銷總，渠道總，都瘋了一樣的找客戶。項目的職業顧問上街發單，島外的圈層推廣會，渠道拜訪中介，這些都是常規功課。但想完成榮創孫老板的回款要求，明顯還差的有些遠。
於是包銷，對於榮創的項目總，營銷總來說，就是一個最好的回款方式。
榮創的財務核算方式跟別家開發商不一樣，他們要求隻要有合同銷售金額就行，但不要求合同金額馬上全部到賬。
也就是隻要找到包銷商，收取首期20%到30%的房源包銷款，不管被包銷的項目，實際到底賣了多少套，實際回款多少，都算被包銷的房源全部被銷售完畢。
簡單一點，比如一棟樓，總共兩百套房子，總房款2個億，那麽隻要包銷合同一簽，榮創的財務會將其核算成，已完成2個億的銷售任務。但實際上，可能包銷方僅僅支付了4000萬或6000萬的首期包銷款而已。
周美娜這次來找淩楓談的是h市下麵的一個縣的項目，美侖西語。一個總共分三期建設，每一期都有六棟樓，每棟樓兩個單元，每個單元都有100套房子。主力戶型是70度到90度的兩房，市場銷售均價為10300元/平，給包銷商的價格是8000元/平，折合下來差不多打了七七折。
這次拿出來可供包銷的房源是3棟樓，總共600套房源。尊豪拿了兩棟樓，現在還剩下一棟樓，總共200套房源。
200套房源，按照單套平均85平，單價8000元/平，總價就是1.36億。按照周美娜所說，包銷款分三期付清，每期間隔周期三個月，也就是九個月內不管包銷方能不能清盤，都要將包銷款全部打給開發商。
1.36億，首期最少支付20%，也就是2720萬。
“2720萬，不多啊！而且現在九月末，隻要貴公司十月十五號之前進款，那麽首期三個月在2017年的1月14號結束。這個月份恰好是h市房地產銷售的傳統旺季，說不定貴公司根本不用拖到第二期付款，幸運的極有可能這三個月旺季就能全部清盤了。”周美娜算得很清楚，榮創的項目不愁賣，又碰上年底旺季，誰來包銷誰就賺大錢。
每平方2300元的差價，減去支付給銷售人員的營銷成本，包括中介以及售樓部人員的各種獎金提成，還有資金成本（就算融資按2分息來算，總利息成本也就163.2萬），這兩個成本加起合共每平方要支出900元左右，也就是純利潤怎麽樣也會有1400元/每平方。
折合下來，200套房源大概有1.7萬平方，純利潤將會達到2380萬。這還不算極有可能的溢價部分，萬一年末年初市場太好，項目最少都會上調500到1000元每平方。
溢價都是歸包銷方的，那這一部分溢價，還會額外帶來850萬到1400萬之間的純利潤。
也就是說前期投入2720萬的資金，極有可能換來的回報是3230萬到3780萬的純利潤。這回報率最高達到了138%，簡直比走私還要暴利。
可是對於淩楓來說，不是賺多賺少的問題，關鍵是不要說1.36億，就是那區區的2720萬他也沒有啊。
他真要有2720萬來做包銷，也不至於畢業就來幹中介了。
“嗯？尊豪的程總不是說你跟林氏集團的林天佑林總關係匪淺嗎？”周美娜此行可不是蒙頭蒼蠅亂撞，她是得了高人指示的。
“那是程總開玩笑呢！”淩楓一愣，這程曉什麽意思？居然會跟周美娜說起他跟林天佑的關係？
“淩總！你就不要客氣了！程曉程總跟我拿了兩棟樓，本來以他的實力完全可以要完的，但是他偏偏留了一棟，並且主動跟我提起你，讓我來找你！”周美娜輕笑道，如果程曉不騙她的話，那麽淩楓這個林氏集團的乘龍快婿，幫她拿下一棟樓那是綽綽有餘的。
“程總真實開玩笑了！”淩楓心裏有點不爽了，這算怎麽回事？程曉這是太瞧得起他淩楓？還是覺得自己要吃軟飯，找林氏集團要錢做這個包銷？
周美娜還想再說什麽，淩楓臉色一正，說：“周總！真的不好意思，我們現在真沒那個實力，也沒有那個資金去做包銷，你還是請回吧。”
“啊？”周美娜也好奇了，自己擺明是來送錢的，這淩楓怎麽還趕人了？
“不好意思，愛莫能助啊！”淩楓聳聳肩，無奈的說。
“那行吧！那咱們有想法的電話再聊！”周美娜也不是死纏爛打的人，一看淩楓興致缺缺的，隻得起身告辭。
待周美娜走後不到十五分鍾，林天佑的電話打來了，淩楓並不知道是林天佑的，直到對方自我介紹了一下，才嚇得淩楓趕緊抱歉，“不好意思林叔！我忘記存你號碼了！您找我是有什麽吩咐嗎？”
“榮創有個項目要做包銷，你怎麽不做？”林天佑在電話裏問道。
“林叔你太瞧得起我了！”淩楓無奈，自己有錢還用說嗎？關鍵這不是沒錢嘛！
“你沒錢，我公司可以先借給你嘛！將來收益，我們林氏占一部分就行了！”林天佑漫不經心的說道。
借給我？淩楓隨即醒悟過來，看來周美娜出去之後，肯定給程曉打電話了，而程曉肯定也給林天佑說這個事了。要不林天佑怎麽知道周美娜找自己談包銷？並且還被自己拒絕了。
“感謝林總的好意！不過我不打算做這個包銷，畢竟一來不熟
，不是自己擅長的領域我一般不想去碰。二來尊豪已經包了兩棟，我再去包一棟，好像故意撿漏一樣，這就沒有必要了。”
”淩楓想想，無功不受祿，自己有多大本事就吃多大碗飯，沒必要欠林氏那麽天大的一個人情。再說林氏集團有錢，他們完全可以自己包就行了。特別是尊豪，林氏集團不是也有股份？幹脆他們自己包完就行了，自己可不想湊這個熱鬧，到時落一個吃軟飯的名聲。
“淩總！你好年輕啊！”周美娜跟淩楓初次打交道，她有些驚訝淩楓的年輕。
“年輕沒經驗，人生沒沉澱啊！”淩楓笑著請周美娜坐下。
周美娜此行帶了個小助理，也就二十出頭的樣子，長發燙卷猶如大波浪，一米六不到的身高，腰很細，胸前卻很偉岸。
這助理姓萬，叫萬小妮，是h省本地人。她是任職渠道專員，經常跑中介門店，一是介紹推銷榮創東區的項目，介紹樓盤的最新銷售政策；二是，想要跟中介混熟了，直接問他們要客戶主打榮創的項目。
萬小妮門店跑的多，自然聽過淩楓的名頭。少女懷春嘛，本來對淩楓就有些憧憬。今日一見，淩楓年輕不說，一米七八的身高，俊俏的臉龐還有些稚嫩的書生氣，當下就忍不住怦然心動，心中小鹿亂撞。
“淩總！今天過來拜訪你呢，一是我剛獲任榮創h市東區渠道總一職，對於整個h市的中介朋友們，我都要一一上門拜訪。二呢，有個項目，不知道貴公司有沒有興趣做包銷？”周美娜說完，便讓萬小妮從一個袋子裏，抽出一張項目的宣傳單張給淩楓。
“包銷嗎？”淩楓愣了一下，結果宣傳單張，也沒細看，直接問道：“咱們公司這才成立不到一個月，哪有那實力做包銷？周總，你是從哪聽到的風聲，覺得咱們房安網有這個實力做包銷？”
淩楓說的是實話，自己幾斤幾兩自己清楚，自己沒那金剛鑽肯定不要攬那瓷器活。
不過周美娜找淩楓來做包銷，說實話，她也不知道房安網的真實實力到底怎麽樣。隻是圈子裏麵有傳言，淩楓的房安網幕後背景驚人，整個h省排行前十的民企，有三個都跟他關係匪淺。
要不憑什麽才成立不到一個月，房安網就能拿下冠山海的總代？同時尊豪等一眾包銷商，還有美鑫地產，紅星地產，信聯行等老牌h市本土大公司，居然肥肉被搶，也難得一致風平浪靜的不去搗亂？
榮創作為近些年來風頭最勁的開發商，在國內四處拿地，頻頻舉牌地王。不說別處，光是在h省，榮創已開發銷售，或是待入市銷售的項目，就有十八個之多，可銷售麵積將近一千多萬平方。
開工的項目太多，也就意味著榮創的資金鏈很緊張，畢竟需要花錢的地方太多了。因此榮創對於每一個已開盤的項目，實行的都是高周轉的策略，都要求有一個極短的回款時間。
這就逼得每一個項目的項目總，營銷總，渠道總，都瘋了一樣的找客戶。項目的職業顧問上街發單，島外的圈層推廣會，渠道拜訪中介，這些都是常規功課。但想完成榮創孫老板的回款要求，明顯還差的有些遠。
於是包銷，對於榮創的項目總，營銷總來說，就是一個最好的回款方式。
榮創的財務核算方式跟別家開發商不一樣，他們要求隻要有合同銷售金額就行，但不要求合同金額馬上全部到賬。
也就是隻要找到包銷商，收取首期20%到30%的房源包銷款，不管被包銷的項目，實際到底賣了多少套，實際回款多少，都算被包銷的房源全部被銷售完畢。
簡單一點，比如一棟樓，總共兩百套房子，總房款2個億，那麽隻要包銷合同一簽，榮創的財務會將其核算成，已完成2個億的銷售任務。但實際上，可能包銷方僅僅支付了4000萬或6000萬的首期包銷款而已。
周美娜這次來找淩楓談的是h市下麵的一個縣的項目，美侖西語。一個總共分三期建設，每一期都有六棟樓，每棟樓兩個單元，每個單元都有100套房子。主力戶型是70度到90度的兩房，市場銷售均價為10300元/平，給包銷商的價格是8000元/平，折合下來差不多打了七七折。
這次拿出來可供包銷的房源是3棟樓，總共600套房源。尊豪拿了兩棟樓，現在還剩下一棟樓，總共200套房源。
200套房源，按照單套平均85平，單價8000元/平，總價就是1.36億。按照周美娜所說，包銷款分三期付清，每期間隔周期三個月，也就是九個月內不管包銷方能不能清盤，都要將包銷款全部打給開發商。
1.36億，首期最少支付20%，也就是2720萬。
“2720萬，不多啊！而且現在九月末，隻要貴公司十月十五號之前進款，那麽首期三個月在2017年的1月14號結束。這個月份恰好是h市房地產銷售的傳統旺季，說不定貴公司根本不用拖到第二期付款，幸運的極有可能這三個月旺季就能全部清盤了。”周美娜算得很清楚，榮創的項目不愁賣，又碰上年底旺季，誰來包銷誰就賺大錢。
每平方2300元的差價，減去支付給銷售人員的營銷成本，包括中介以及售樓部人員的各種獎金提成，還有資金成本（就算融資按2分息來算，總利息成本也就163.2萬），這兩個成本加起合共每平方要支出900元左右，也就是純利潤怎麽樣也會有1400元/每平方。
折合下來，200套房源大概有1.7萬平方，純利潤將會達到2380萬。這還不算極有可能的溢價部分，萬一年末年初市場太好，項目最少都會上調500到1000元每平方。
溢價都是歸包銷方的，那這一部分溢價，還會額外帶來850萬到1400萬之間的純利潤。
也就是說前期投入2720萬的資金，極有可能換來的回報是3230萬到3780萬的純利潤。這回報率最高達到了138%，簡直比走私還要暴利。
可是對於淩楓來說，不是賺多賺少的問題，關鍵是不要說1.36億，就是那區區的2720萬他也沒有啊。
他真要有2720萬來做包銷，也不至於畢業就來幹中介了。
“嗯？尊豪的程總不是說你跟林氏集團的林天佑林總關係匪淺嗎？”周美娜此行可不是蒙頭蒼蠅亂撞，她是得了高人指示的。
“那是程總開玩笑呢！”淩楓一愣，這程曉什麽意思？居然會跟周美娜說起他跟林天佑的關係？
“淩總！你就不要客氣了！程曉程總跟我拿了兩棟樓，本來以他的實力完全可以要完的，但是他偏偏留了一棟，並且主動跟我提起你，讓我來找你！”周美娜輕笑道，如果程曉不騙她的話，那麽淩楓這個林氏集團的乘龍快婿，幫她拿下一棟樓那是綽綽有餘的。
“程總真實開玩笑了！”淩楓心裏有點不爽了，這算怎麽回事？程曉這是太瞧得起他淩楓？還是覺得自己要吃軟飯，找林氏集團要錢做這個包銷？
周美娜還想再說什麽，淩楓臉色一正，說：“周總！真的不好意思，我們現在真沒那個實力，也沒有那個資金去做包銷，你還是請回吧。”
“啊？”周美娜也好奇了，自己擺明是來送錢的，這淩楓怎麽還趕人了？
“不好意思，愛莫能助啊！”淩楓聳聳肩，無奈的說。
“那行吧！那咱們有想法的電話再聊！”周美娜也不是死纏爛打的人，一看淩楓興致缺缺的，隻得起身告辭。
待周美娜走後不到十五分鍾，林天佑的電話打來了，淩楓並不知道是林天佑的，直到對方自我介紹了一下，才嚇得淩楓趕緊抱歉，“不好意思林叔！我忘記存你號碼了！您找我是有什麽吩咐嗎？”
“榮創有個項目要做包銷，你怎麽不做？”林天佑在電話裏問道。
“林叔你太瞧得起我了！”淩楓無奈，自己有錢還用說嗎？關鍵這不是沒錢嘛！
“你沒錢，我公司可以先借給你嘛！將來收益，我們林氏占一部分就行了！”林天佑漫不經心的說道。
借給我？淩楓隨即醒悟過來，看來周美娜出去之後，肯定給程曉打電話了，而程曉肯定也給林天佑說這個事了。要不林天佑怎麽知道周美娜找自己談包銷？並且還被自己拒絕了。
“感謝林總的好意！不過我不打算做這個包銷，畢竟一來不熟
，不是自己擅長的領域我一般不想去碰。二來尊豪已經包了兩棟，我再去包一棟，好像故意撿漏一樣，這就沒有必要了。”
”淩楓想想，無功不受祿，自己有多大本事就吃多大碗飯，沒必要欠林氏那麽天大的一個人情。再說林氏集團有錢，他們完全可以自己包就行了。特別是尊豪，林氏集團不是也有股份？幹脆他們自己包完就行了，自己可不想湊這個熱鬧，到時落一個吃軟飯的名聲。