第366章薑曉陽的堅持
“雖然玄武地產投資基金募集的資金很多，但比起我們要投資的項目，還是差了很多。所以，我們想跟渣打合作。
玄武地產基金負責在內地拿項目。
每一個項目，玄武地產基金支付四成的土地款，剩下六成由渣打貸款支付。”徐良道。
凱文·漢農並沒有立即表態。
現在華夏雖然加入了wto，但金融市場並沒有開放，渣打銀行雖然在華夏有分公司，但不允許從事華夏幣業務。
也就是說，如果雙方合作。
玄武地產投資基金必須給自己找一個擔保。
否則一旦違約，作為外來金融機構，很難對華夏內地的項目施行強製保全。
不過，以徐良現在的地位和身份，找到擔保方也不難。
“如果玄武基金買下來的項目地塊用來抵押貸款的話，你們怎麽完成後期建設？”凱文·漢農問道。
“墊資開發。由施工單位墊資開發，等一期項目完工後，項目投資方才支付款項。這樣可以緩一年後支付資金。
至於這資金的來源，我計劃讓‘玄武地產投資基金’旗下的富華公寓上市，然後以地產升值的權益為基礎發行債券融資。用融到的錢，支付工程開發支出。”徐良道。
凱文·漢農很快問道：“貸款呢？你們打算怎麽償還貸款和以此產生的利息？”
“貸款利息和貸款，以租金償還。”
徐良旗下有兩大地產投資項目。
一個是紅岩的二號地產投資基金。
一個就是漢華旗下的‘玄都地產投資基金’。
前者是自己的錢，他不想把杠杆玩的太大，以穩定為主。
後者是別人的錢，那就無所謂了。
在結合前知的基礎上，放心大膽的玩，隻要別浪就夠了。
就算計算錯誤，虧損一些，他也不心疼。
凱文·漢農目露思索，他也是金融行業的老人了，雖然投資上的能力不出色，但經驗豐富。能夠敏銳的察覺到徐良這套計劃確實可行，但也隱藏著極大的風險。
“徐先生，地產行業是有周期的，您的這套方案，在地產上升周期自然沒問題，如果一旦碰到下行周期。銀行肯定要追加抵押物，債券權益下跌，再加上未支付的貸款和利息，三者加起來很容易擊垮您的這支基金。”
徐良笑了笑，凱文·漢農的分析很準確。
二十年後以‘某大’為代表的那些地產公司，就是這麽倒下的。
不過他跟別人不一樣，他很清楚的知道未來二十年內所有的地產周期，所以不存在被擠兌的問題。
當然，這個理由肯定說服不了凱文·漢農。
“凱文，華夏的地產行業才剛剛發展，不像美國和歐洲那麽成熟，即便將來碰到下行周期，也不過是跌去部分價值。而且我敢斷言，就算是剩下的價值，也肯定比現在的地產價格更高，所以風險並沒有你想象中那麽高。
而且，地產行業是風險相對較低的行業，比起你們給中小企業的貸款風險低多了。
另外我們是長期合作，渣打也會獲得穩定的盈利渠道。
最後，我是渣打的大股東，不會去冒險損害我自己的產業。”
凱文·漢農沉吟良久後微微點了點頭。
就像徐良所說，地產行業的風險比起實業投資確實低多了。
更關鍵的是，徐良即將成為渣打的董事，也是他的頂頭上司，規則之內的事，多少要給麵子。
“隻要在規則之內，渣打不會拒絕跟漢華合作。”凱文·漢農道。
“這個狡猾的家夥。”
徐良心裏罵了一句後，笑道：“當然要在規則之內。”
話落，兩人相視一笑，一切盡在不言中。
後麵凱文·漢農帶著他在渣打香江總部看了一圈後，徐良才離開。
沒去漢華，而是回到了白加道33號。
薑曉陽還在公司沒回來。
徐良來到自己的辦公室。
呂慧走了過來。
“徐總，夏總剛剛打來電話，他已經抵達了巴黎，即將跟維迪旺展開前期談判。另外，他匯報說，除了我們鴻蒙，微軟、索尼、任天堂、ea在內的遊戲巨頭都到了。
競爭很激烈，價格恐怕會超出原本的預期。”
維旺迪傳出要甩賣資產還債後，全球投資機構和公司就紛紛圍了上來。
各大遊戲巨頭，也同樣盯上了維旺迪遊戲這塊肥肉。
不過前世的時候，因為各大公司激烈競爭，刺激了維旺迪的胃口，雙方始終難以達成協議，以至於談判越拖越長。
等到魔獸3冰封王座橫空出世。
不到半年熱銷一千萬份。
帶來的周邊收入更是數倍於遊戲收入。
這麽大一塊金疙瘩，維旺迪自然不舍得賣了。
“告訴夏偉，先不著急掀底牌。看看其它幾家的價格再說。”徐良道。
這次談判肯定不是短時間內能夠結束。
他還等得起。
“好的。”
呂慧離開後，徐良坐在沙發上沉吟半響後，拿出手機給沙誌剛打了過去。
<divss="contentadv">電話很快接通了。
“徐總。”
“老沙，玄武二期基金現在募集多少了？”
“8.1億美元，最多兩個月就能募齊10億美元。”
沙誌剛振奮道。
“那就好啊。對了，我這邊已經跟渣打談好了，你按原本的計劃跟渣打對接就行。”
“徐總，太好了。我們玄武基金終於可以大幹一場了。”
沙誌剛高興道。
玄武兩期基金加起來15億美元，按照先前他跟徐良商量好的方案，可以撬動38億美元，312億華夏幣的資金。
按照現在華夏一線城市爛尾樓項目收購價，可以持有350萬~400萬平米的公寓麵積。
足夠玄武基金忙活兩年了。
“別隻顧著高興，錢我給你弄來了，到時候項目要是出問題，可別怪我跟你不客氣。”徐良告誡道。
“徐總，您放心。我老沙這兩年就睡在工地上了，誰敢給我打馬虎眼，我就開了他。保證給您，給公司保質保量的完成所有項目建設。”
沙誌剛保證道。
“你有這個決心就好，我等著看你表現。”
“肯定不會讓您失望。……對了，徐總。我這段時間又搜集了幾個項目的資料，已經傳到您的郵箱了，你有時間看一下，也給點評點評。”
“知道了，我會看的。”
最後聊了兩句後，徐良掛斷了電話。
打開電腦上自己郵箱，找到了他說的資料。
主要是四個魔都爛尾樓項目。
第一是北外灘的大正三角地廣場【寶礦國際大廈】，94年開工，98年停工，位於北外灘核心區，建築麵積7.84萬平米，估值2.8億華夏幣。
第二個是寶通大廈【飛洲國際廣場】，位於徐家匯核心商圈，交通便利，建築麵積8萬平米，其中3萬平米商業麵積，估值3億左右。
第三個是泓邦國際大廈，建築麵積9.7萬平米，評估3.5億華夏幣左右。
第四個是駿豪國際公寓，建築麵積8萬平米，評估2.2億華夏幣左右。
第五是‘東海廣場’，94年開工，98年停工，建築麵積13.5萬平米，欠債5.4億華夏幣，收購需要2億華夏幣左右。
五個項目區位優勢都很不錯。
尤其是大正三角地廣場和寶通大廈，前者位於北外灘核心，後者位於徐家匯核心，而且位於兩條主幹道夾角，交通便利，升值潛力巨大。
“老沙倒是會挑項目，不錯。”
徐良簡單考慮後，便附上了自己的意見。
基本都是同意。
處理完了這個，徐良又把郵箱裏其它工作郵件看完後，才籲了口氣。
“呂慧，現在幾點了？”
“還有半個小時五點。”
徐良點了點頭，起身穿好外套。
駕車來到了華人行，接上薑曉陽後，來到半島酒店用餐。
“真沒覺得怎麽好吃，怎麽評上米其林三星的？”
徐良切了塊牛肉放進嘴裏，一邊吃一邊吐槽。
薑曉陽看了他一眼。
“好東西要慢慢品才能品出味道，像你這樣大口吃，就像牛嚼牡丹，能品出味道才是怪了。”
“那完蛋了。我就喜歡大口吃肉，大碗喝酒的感覺。”徐良笑道。
他胃口大，要是像薑曉陽這樣細嚼慢咽，吃上幾個小時都吃不飽。
薑曉陽知道他的飲食習慣，笑了笑，也沒多說。
徐良把盤子裏的牛肉一掃而空，喝了口紅酒後。
“蘇果的收購完成了，下一步有什麽目標？”
薑曉陽放下刀叉，認真道。
“千鳥在林，不如一鳥在手。我還是打算以蘇果為核心，繼續收購其它超市，繼續擴大漢華在零售業的份額。”
徐良點了點頭。
“我不幹涉你的決定，但漢華必須在10年之前，撤出線下零售領域。”
“你不看好零售業的未來？”薑曉陽忍不住問道。
“我看好線上零售業的未來，但不看好線下。電商的衝擊，遠比你想的還要厲害。”
徐良回憶著上一世的記憶。
在電商的衝擊下，連華潤萬家這種全國線下零售龍頭，都大麵積的關店，就知道零售行業的現狀有多糟糕。
薑曉陽思索片刻後點了點頭。
自從她認識徐良後，還從來沒見過他判斷出錯。
“雖然玄武地產投資基金募集的資金很多，但比起我們要投資的項目，還是差了很多。所以，我們想跟渣打合作。
玄武地產基金負責在內地拿項目。
每一個項目，玄武地產基金支付四成的土地款，剩下六成由渣打貸款支付。”徐良道。
凱文·漢農並沒有立即表態。
現在華夏雖然加入了wto，但金融市場並沒有開放，渣打銀行雖然在華夏有分公司，但不允許從事華夏幣業務。
也就是說，如果雙方合作。
玄武地產投資基金必須給自己找一個擔保。
否則一旦違約，作為外來金融機構，很難對華夏內地的項目施行強製保全。
不過，以徐良現在的地位和身份，找到擔保方也不難。
“如果玄武基金買下來的項目地塊用來抵押貸款的話，你們怎麽完成後期建設？”凱文·漢農問道。
“墊資開發。由施工單位墊資開發，等一期項目完工後，項目投資方才支付款項。這樣可以緩一年後支付資金。
至於這資金的來源，我計劃讓‘玄武地產投資基金’旗下的富華公寓上市，然後以地產升值的權益為基礎發行債券融資。用融到的錢，支付工程開發支出。”徐良道。
凱文·漢農很快問道：“貸款呢？你們打算怎麽償還貸款和以此產生的利息？”
“貸款利息和貸款，以租金償還。”
徐良旗下有兩大地產投資項目。
一個是紅岩的二號地產投資基金。
一個就是漢華旗下的‘玄都地產投資基金’。
前者是自己的錢，他不想把杠杆玩的太大，以穩定為主。
後者是別人的錢，那就無所謂了。
在結合前知的基礎上，放心大膽的玩，隻要別浪就夠了。
就算計算錯誤，虧損一些，他也不心疼。
凱文·漢農目露思索，他也是金融行業的老人了，雖然投資上的能力不出色，但經驗豐富。能夠敏銳的察覺到徐良這套計劃確實可行，但也隱藏著極大的風險。
“徐先生，地產行業是有周期的，您的這套方案，在地產上升周期自然沒問題，如果一旦碰到下行周期。銀行肯定要追加抵押物，債券權益下跌，再加上未支付的貸款和利息，三者加起來很容易擊垮您的這支基金。”
徐良笑了笑，凱文·漢農的分析很準確。
二十年後以‘某大’為代表的那些地產公司，就是這麽倒下的。
不過他跟別人不一樣，他很清楚的知道未來二十年內所有的地產周期，所以不存在被擠兌的問題。
當然，這個理由肯定說服不了凱文·漢農。
“凱文，華夏的地產行業才剛剛發展，不像美國和歐洲那麽成熟，即便將來碰到下行周期，也不過是跌去部分價值。而且我敢斷言，就算是剩下的價值，也肯定比現在的地產價格更高，所以風險並沒有你想象中那麽高。
而且，地產行業是風險相對較低的行業，比起你們給中小企業的貸款風險低多了。
另外我們是長期合作，渣打也會獲得穩定的盈利渠道。
最後，我是渣打的大股東，不會去冒險損害我自己的產業。”
凱文·漢農沉吟良久後微微點了點頭。
就像徐良所說，地產行業的風險比起實業投資確實低多了。
更關鍵的是，徐良即將成為渣打的董事，也是他的頂頭上司，規則之內的事，多少要給麵子。
“隻要在規則之內，渣打不會拒絕跟漢華合作。”凱文·漢農道。
“這個狡猾的家夥。”
徐良心裏罵了一句後，笑道：“當然要在規則之內。”
話落，兩人相視一笑，一切盡在不言中。
後麵凱文·漢農帶著他在渣打香江總部看了一圈後，徐良才離開。
沒去漢華，而是回到了白加道33號。
薑曉陽還在公司沒回來。
徐良來到自己的辦公室。
呂慧走了過來。
“徐總，夏總剛剛打來電話，他已經抵達了巴黎，即將跟維迪旺展開前期談判。另外，他匯報說，除了我們鴻蒙，微軟、索尼、任天堂、ea在內的遊戲巨頭都到了。
競爭很激烈，價格恐怕會超出原本的預期。”
維旺迪傳出要甩賣資產還債後，全球投資機構和公司就紛紛圍了上來。
各大遊戲巨頭，也同樣盯上了維旺迪遊戲這塊肥肉。
不過前世的時候，因為各大公司激烈競爭，刺激了維旺迪的胃口，雙方始終難以達成協議，以至於談判越拖越長。
等到魔獸3冰封王座橫空出世。
不到半年熱銷一千萬份。
帶來的周邊收入更是數倍於遊戲收入。
這麽大一塊金疙瘩，維旺迪自然不舍得賣了。
“告訴夏偉，先不著急掀底牌。看看其它幾家的價格再說。”徐良道。
這次談判肯定不是短時間內能夠結束。
他還等得起。
“好的。”
呂慧離開後，徐良坐在沙發上沉吟半響後，拿出手機給沙誌剛打了過去。
<divss="contentadv">電話很快接通了。
“徐總。”
“老沙，玄武二期基金現在募集多少了？”
“8.1億美元，最多兩個月就能募齊10億美元。”
沙誌剛振奮道。
“那就好啊。對了，我這邊已經跟渣打談好了，你按原本的計劃跟渣打對接就行。”
“徐總，太好了。我們玄武基金終於可以大幹一場了。”
沙誌剛高興道。
玄武兩期基金加起來15億美元，按照先前他跟徐良商量好的方案，可以撬動38億美元，312億華夏幣的資金。
按照現在華夏一線城市爛尾樓項目收購價，可以持有350萬~400萬平米的公寓麵積。
足夠玄武基金忙活兩年了。
“別隻顧著高興，錢我給你弄來了，到時候項目要是出問題，可別怪我跟你不客氣。”徐良告誡道。
“徐總，您放心。我老沙這兩年就睡在工地上了，誰敢給我打馬虎眼，我就開了他。保證給您，給公司保質保量的完成所有項目建設。”
沙誌剛保證道。
“你有這個決心就好，我等著看你表現。”
“肯定不會讓您失望。……對了，徐總。我這段時間又搜集了幾個項目的資料，已經傳到您的郵箱了，你有時間看一下，也給點評點評。”
“知道了，我會看的。”
最後聊了兩句後，徐良掛斷了電話。
打開電腦上自己郵箱，找到了他說的資料。
主要是四個魔都爛尾樓項目。
第一是北外灘的大正三角地廣場【寶礦國際大廈】，94年開工，98年停工，位於北外灘核心區，建築麵積7.84萬平米，估值2.8億華夏幣。
第二個是寶通大廈【飛洲國際廣場】，位於徐家匯核心商圈，交通便利，建築麵積8萬平米，其中3萬平米商業麵積，估值3億左右。
第三個是泓邦國際大廈，建築麵積9.7萬平米，評估3.5億華夏幣左右。
第四個是駿豪國際公寓，建築麵積8萬平米，評估2.2億華夏幣左右。
第五是‘東海廣場’，94年開工，98年停工，建築麵積13.5萬平米，欠債5.4億華夏幣，收購需要2億華夏幣左右。
五個項目區位優勢都很不錯。
尤其是大正三角地廣場和寶通大廈，前者位於北外灘核心，後者位於徐家匯核心，而且位於兩條主幹道夾角，交通便利，升值潛力巨大。
“老沙倒是會挑項目，不錯。”
徐良簡單考慮後，便附上了自己的意見。
基本都是同意。
處理完了這個，徐良又把郵箱裏其它工作郵件看完後，才籲了口氣。
“呂慧，現在幾點了？”
“還有半個小時五點。”
徐良點了點頭，起身穿好外套。
駕車來到了華人行，接上薑曉陽後，來到半島酒店用餐。
“真沒覺得怎麽好吃，怎麽評上米其林三星的？”
徐良切了塊牛肉放進嘴裏，一邊吃一邊吐槽。
薑曉陽看了他一眼。
“好東西要慢慢品才能品出味道，像你這樣大口吃，就像牛嚼牡丹，能品出味道才是怪了。”
“那完蛋了。我就喜歡大口吃肉，大碗喝酒的感覺。”徐良笑道。
他胃口大，要是像薑曉陽這樣細嚼慢咽，吃上幾個小時都吃不飽。
薑曉陽知道他的飲食習慣，笑了笑，也沒多說。
徐良把盤子裏的牛肉一掃而空，喝了口紅酒後。
“蘇果的收購完成了，下一步有什麽目標？”
薑曉陽放下刀叉，認真道。
“千鳥在林，不如一鳥在手。我還是打算以蘇果為核心，繼續收購其它超市，繼續擴大漢華在零售業的份額。”
徐良點了點頭。
“我不幹涉你的決定，但漢華必須在10年之前，撤出線下零售領域。”
“你不看好零售業的未來？”薑曉陽忍不住問道。
“我看好線上零售業的未來，但不看好線下。電商的衝擊，遠比你想的還要厲害。”
徐良回憶著上一世的記憶。
在電商的衝擊下，連華潤萬家這種全國線下零售龍頭，都大麵積的關店，就知道零售行業的現狀有多糟糕。
薑曉陽思索片刻後點了點頭。
自從她認識徐良後，還從來沒見過他判斷出錯。