第760章順馳
這個價格無疑比曆史上路勁集團12.5億收購順馳的價格高了很多。
但05年初的順馳，跟06年的順馳有著本質的區別。
中間的這段時間，順馳在蘇州占地麵積超過1平方公裏的鳳凰城項目，因為未能及時繳納土地款，兩塊地被上麵收回。
在石的家莊，兩個項目被整體轉出。
金陵公司和華東公司被相繼出售。
裁員、賣地、被上麵回收，再加上債務疊加等等，讓順馳的資產值，在05年這一年的時間裏跌了很多。
一個很簡單的例子。
05年初，jp摩根跟順馳談判，提出了一個對賭協議。
摩根以7.5億華夏幣購入順馳20%的股權，但如果06年順馳的純利潤低於某個數值，摩根將得到順馳40%的股權。
不過孫紅賓不傻，並沒有簽。
地塊麵積普遍較大，適合建設大規模的中低檔住宅樓盤。
這個速度比富華地產還要瘋狂。
但漢華持有的富華的股權達到79%，如果投錢，股份肯定要變化。
淨利潤7.36億華夏幣。
這些‘生地’，不被注重短期效益的當地開發商看好，競爭不太激烈，而且未來有很大的升值潛力。
但也可以看出順馳的價值。
而且順馳拖欠的土地費用和銀行貸款餘額高達46億華夏幣。
聽著是不少，但順馳在04年這一年的時間裏，就花了80億，拿了1278萬平米的土地儲備，隻是長三角地區就超過400萬。
漢華持有富華地產的股權將下降到73.36%。
“謝謝徐總。”
“可惜了。”
事實上，富華地產主要的投資方向，也放在城市新中心。
整個富華地產2004年主營業務收入37.5億華夏幣。
徐良接過來後翻了起來。
“孫紅賓果然是個厲害人物。”徐良心道。
徐良點了點頭。
孫紅賓是個厲害人物，被柳買辦坑了，還能從頭再來。
“有。”
總資產893億華夏幣，總負債356.92億華夏幣。
雖然徐良不排斥增加股份，但作為上市公司，股權太集中也不是好事。
徐良略作考慮，“這樣吧，富華做一次定向融資，這50億華夏幣紅岩來出。”
不過市值因為上麵限製房地產的策略，從700億港元的高峰跌落到了現在647億。
當地政府急於出售，包括三通一平等方麵的支持都會很積極。
在全國大型房地產公司都把目光集中到核心市區的時候，他讓順馳把拿地方向放在城市邊緣地帶和規劃中的新中心。
徐良倒不是為了差異化競爭，而是他很清楚，未來交通便利，生活方便，綠化和衛生狀況良好的新城區，房地產發展潛力還超過了擁擠和髒亂的老城區。
壓力太大了。”
通過這次融資，紅岩將持有富華7.2%的股權。
連續踩了賈老板、王老板在內的那麽多坑，都能把融創做到全國地產行業top4，能力是真沒的說。
當然作為富華背後的大頭目，漢華肯定有錢。
“既然談好了就簽合同吧。”
以富華現在的能力，一下子掏出50億華夏幣的現金確實做不到。
沙誌剛連忙拿出一份文件遞了過來。
徐良放下資料。
想要保住順馳手裏的地塊，再加上35億的收購款，我們至少要拿出50億華夏幣的現金。
基本上沒有拆遷的遺留問題，有利於迅速開工和交付。
負債率38.3%。
“你手上有順馳最新的資產負債表嗎？”
沙誌剛點了點頭，“徐總，孫紅賓想要全現金交易，富華目前拿不出這麽多資金。
順馳果然不愧是能挑戰萬科的存在，通過七年極限資本運作，整個順馳04年創造了92億華夏幣的銷售額，不過利潤比起同行業低了很多，隻有14.7億華夏幣。
現在行情不好，企業債也不好弄。
貸款的話，利息也不會低。
可惜這個家夥是個‘彼可取而代之’的梟雄。
徐良也沒信心收為己用。
“你準備怎麽整合順馳？”
對於這個問題，沙誌剛顯然早有準備。
“順馳旗下的資產主要分為三塊。
第一，房地產中介。
第二，住宅地產開發。
第三，物業。
房地產中介方麵，順馳在全國擁有800家分店，尤其是大本營津門，擁有300家，是津門房地產中介行業的龍頭老大。
我的想法是，富華接手順馳中介業務，並以此為基礎，開拓我們自己的房產中介市場。”
徐良點了點頭。
很多人買房子都是通過中介購買，所以一家發展良好的地產中介公司，對於房產銷售方麵有著巨大的加成。
<divss="contentadv">“住宅地產方麵，順馳旗下共有35個項目，其中蘇州鳳凰城和津門太陽城規模最大。
鳳凰城開發土地總麵積90公頃，建築麵積156萬平米。
太陽城開發土地總麵積1500畝，建築麵積215萬平米。
這兩個項目是順馳皇冠上的鑽石，我們計劃通過八至十年，完成這兩個超級項目的開發工作。”
徐良點頭後，“算上順馳的話，富華旗下的地產開發項目有117個了吧？”
“是的。117個，開發總麵積3529萬平米，全國第一。”
看著沙誌剛驕傲的表情，徐良微笑道：“確實是一個值得驕傲的成績，不過我們跟順馳到底不同，我們不玩極限資本運作。
還有，富華旗下的房地產項目質量是第一位的，我可不想以後客戶指著我們的鼻子罵。”
“明白。”
“物業方麵，順馳總共有49個項目，管理總麵積748萬平米，雖然富華也有物業服務，但順馳的項目過於追求效率，質量一般。
津門太陽城項目出現了牆體開裂的現象，而且還被舉報偷換裝修材料等等。
如果我們接手，維修成本會非常高。”沙誌剛道。
徐良思索片刻後，“先接手看看吧，如果賺不到錢就退出來。”
“好的。”
“還有，今年的房地產市場不太好，不少房產公司都出現了經營困難，所以該並購的要堅決並購。
要趁著市場低潮的機會，大量儲備土地。
富華今年的土地儲備要超過5000萬平米。”徐良道。
沙誌剛心中一驚，“徐總，會不會太多了？公司恐怕很難拿得出手這麽多現金，而且銀行方麵也不會給我們優惠的貸款。”
“這個你放心，資金方麵我來解決。”
徐良現在就是想把手裏大量的美元資產轉變為華夏幣資產，比起其它行業，房地產行業這種投資大，而且投資方式簡單，前景廣闊的行業，最合適不過了。
鬆了口氣的沙誌剛忍不住問道：“徐總，您判斷這次國內的房地產低穀期會很快過去？”
“現在華夏的城鎮化率還不到40%，所以別看上麵現在調控房地產的決心很大，但不會持續多久的。”
徐良比任何人都清楚華夏房地產行業的未來。
在19年後，供給大於需求後，華夏房地產行業才會真正進入低穀期。
鑒於大老板輝煌的投資履曆，沙誌剛很相信他的判斷。
“好了，我要說的就是這些，你回去工作吧。”
送走沙誌剛後，徐良看了看時間。
穿好外套後離開了公司。
穿街過巷，很快來到了和喬麗晶小區。
敲開3號樓902房門後，穿著白色長袖薄毛衣，寬鬆的紫色碎花長褲，長發披肩，明眸貝齒，笑靨如花的劉茜茜出現在麵前。
看到他，小丫頭臉上露出驚喜的笑容。
“徐大哥。”
腳步一邁，整個人撲了上來。
徐良摟住嬌柔的身體，嗅著她發髻的清香，感受著胸前的柔軟，一股小火苗驟然在心底燃燒起來。
抱著少女走進去，關上房門後，捧起姿容絕豔的俏臉，低頭俯首，紅龍叩開貝齒，激烈的擁吻起來。
劉茜茜激烈的回應，仿佛要把自己的身體揉進情郎的懷裏。
“茜茜？”
清脆的聲音，好似驚雷，猛然驚醒沉醉在情郎溫柔中的劉茜茜。
慌忙推開徐良，把卷起來的毛衣拉下來，蓋住曼妙的身軀。
徐良詫異道：“你這裏還有客人？”
還沒等劉茜茜回話，一個穿著寬鬆的紅色薄毛衣，紮著馬尾辮，穿著黑色貼身長褲的漂亮女孩，從客廳中走了過來。
看到兩人，清純的俏臉上露出一絲驚愕。
“你們……？”
劉茜茜連忙道：“我來介紹，這是徐良。……這是我的好閨蜜書暢。”
徐良恍然，他記得之前劉茜茜跟自己提過，他有一個叫書暢的好閨蜜。
對這個人，他也不陌生。
畢竟天上童姥、傻妞這些角色都很經典。
“你好。”
徐良笑著朝對方伸出了右手。
反應過來的書暢下意識的握住了徐良右手。
“你是茜茜的男朋友？”
看劉茜茜的狀態就知道兩人之前親熱過，所以徐良的身份就不難猜了。
“嗯。”
鬆開他的手後，書暢猛地朝劉茜茜撲了過去，‘九陰白骨爪’猛攻腋下。
“好啊，劉茜茜。有了男朋友也不告訴我，還是不是好閨蜜了！”
“嘻嘻，哈哈，誰讓伱不問的。”
說著，劉茜茜快速反擊。
一時間，整個房間裏都被銀鈴般的笑聲填滿。
兩個賞心悅目的大美人玩鬧，別有一番風情，徐良笑著站在一邊也沒打擾。
這個價格無疑比曆史上路勁集團12.5億收購順馳的價格高了很多。
但05年初的順馳，跟06年的順馳有著本質的區別。
中間的這段時間，順馳在蘇州占地麵積超過1平方公裏的鳳凰城項目，因為未能及時繳納土地款，兩塊地被上麵收回。
在石的家莊，兩個項目被整體轉出。
金陵公司和華東公司被相繼出售。
裁員、賣地、被上麵回收，再加上債務疊加等等，讓順馳的資產值，在05年這一年的時間裏跌了很多。
一個很簡單的例子。
05年初，jp摩根跟順馳談判，提出了一個對賭協議。
摩根以7.5億華夏幣購入順馳20%的股權，但如果06年順馳的純利潤低於某個數值，摩根將得到順馳40%的股權。
不過孫紅賓不傻，並沒有簽。
地塊麵積普遍較大，適合建設大規模的中低檔住宅樓盤。
這個速度比富華地產還要瘋狂。
但漢華持有的富華的股權達到79%，如果投錢，股份肯定要變化。
淨利潤7.36億華夏幣。
這些‘生地’，不被注重短期效益的當地開發商看好，競爭不太激烈，而且未來有很大的升值潛力。
但也可以看出順馳的價值。
而且順馳拖欠的土地費用和銀行貸款餘額高達46億華夏幣。
聽著是不少，但順馳在04年這一年的時間裏，就花了80億，拿了1278萬平米的土地儲備，隻是長三角地區就超過400萬。
漢華持有富華地產的股權將下降到73.36%。
“謝謝徐總。”
“可惜了。”
事實上，富華地產主要的投資方向，也放在城市新中心。
整個富華地產2004年主營業務收入37.5億華夏幣。
徐良接過來後翻了起來。
“孫紅賓果然是個厲害人物。”徐良心道。
徐良點了點頭。
孫紅賓是個厲害人物，被柳買辦坑了，還能從頭再來。
“有。”
總資產893億華夏幣，總負債356.92億華夏幣。
雖然徐良不排斥增加股份，但作為上市公司，股權太集中也不是好事。
徐良略作考慮，“這樣吧，富華做一次定向融資，這50億華夏幣紅岩來出。”
不過市值因為上麵限製房地產的策略，從700億港元的高峰跌落到了現在647億。
當地政府急於出售，包括三通一平等方麵的支持都會很積極。
在全國大型房地產公司都把目光集中到核心市區的時候，他讓順馳把拿地方向放在城市邊緣地帶和規劃中的新中心。
徐良倒不是為了差異化競爭，而是他很清楚，未來交通便利，生活方便，綠化和衛生狀況良好的新城區，房地產發展潛力還超過了擁擠和髒亂的老城區。
壓力太大了。”
通過這次融資，紅岩將持有富華7.2%的股權。
連續踩了賈老板、王老板在內的那麽多坑，都能把融創做到全國地產行業top4，能力是真沒的說。
當然作為富華背後的大頭目，漢華肯定有錢。
“既然談好了就簽合同吧。”
以富華現在的能力，一下子掏出50億華夏幣的現金確實做不到。
沙誌剛連忙拿出一份文件遞了過來。
徐良放下資料。
想要保住順馳手裏的地塊，再加上35億的收購款，我們至少要拿出50億華夏幣的現金。
基本上沒有拆遷的遺留問題，有利於迅速開工和交付。
負債率38.3%。
“你手上有順馳最新的資產負債表嗎？”
沙誌剛點了點頭，“徐總，孫紅賓想要全現金交易，富華目前拿不出這麽多資金。
順馳果然不愧是能挑戰萬科的存在，通過七年極限資本運作，整個順馳04年創造了92億華夏幣的銷售額，不過利潤比起同行業低了很多，隻有14.7億華夏幣。
現在行情不好，企業債也不好弄。
貸款的話，利息也不會低。
可惜這個家夥是個‘彼可取而代之’的梟雄。
徐良也沒信心收為己用。
“你準備怎麽整合順馳？”
對於這個問題，沙誌剛顯然早有準備。
“順馳旗下的資產主要分為三塊。
第一，房地產中介。
第二，住宅地產開發。
第三，物業。
房地產中介方麵，順馳在全國擁有800家分店，尤其是大本營津門，擁有300家，是津門房地產中介行業的龍頭老大。
我的想法是，富華接手順馳中介業務，並以此為基礎，開拓我們自己的房產中介市場。”
徐良點了點頭。
很多人買房子都是通過中介購買，所以一家發展良好的地產中介公司，對於房產銷售方麵有著巨大的加成。
<divss="contentadv">“住宅地產方麵，順馳旗下共有35個項目，其中蘇州鳳凰城和津門太陽城規模最大。
鳳凰城開發土地總麵積90公頃，建築麵積156萬平米。
太陽城開發土地總麵積1500畝，建築麵積215萬平米。
這兩個項目是順馳皇冠上的鑽石，我們計劃通過八至十年，完成這兩個超級項目的開發工作。”
徐良點頭後，“算上順馳的話，富華旗下的地產開發項目有117個了吧？”
“是的。117個，開發總麵積3529萬平米，全國第一。”
看著沙誌剛驕傲的表情，徐良微笑道：“確實是一個值得驕傲的成績，不過我們跟順馳到底不同，我們不玩極限資本運作。
還有，富華旗下的房地產項目質量是第一位的，我可不想以後客戶指著我們的鼻子罵。”
“明白。”
“物業方麵，順馳總共有49個項目，管理總麵積748萬平米，雖然富華也有物業服務，但順馳的項目過於追求效率，質量一般。
津門太陽城項目出現了牆體開裂的現象，而且還被舉報偷換裝修材料等等。
如果我們接手，維修成本會非常高。”沙誌剛道。
徐良思索片刻後，“先接手看看吧，如果賺不到錢就退出來。”
“好的。”
“還有，今年的房地產市場不太好，不少房產公司都出現了經營困難，所以該並購的要堅決並購。
要趁著市場低潮的機會，大量儲備土地。
富華今年的土地儲備要超過5000萬平米。”徐良道。
沙誌剛心中一驚，“徐總，會不會太多了？公司恐怕很難拿得出手這麽多現金，而且銀行方麵也不會給我們優惠的貸款。”
“這個你放心，資金方麵我來解決。”
徐良現在就是想把手裏大量的美元資產轉變為華夏幣資產，比起其它行業，房地產行業這種投資大，而且投資方式簡單，前景廣闊的行業，最合適不過了。
鬆了口氣的沙誌剛忍不住問道：“徐總，您判斷這次國內的房地產低穀期會很快過去？”
“現在華夏的城鎮化率還不到40%，所以別看上麵現在調控房地產的決心很大，但不會持續多久的。”
徐良比任何人都清楚華夏房地產行業的未來。
在19年後，供給大於需求後，華夏房地產行業才會真正進入低穀期。
鑒於大老板輝煌的投資履曆，沙誌剛很相信他的判斷。
“好了，我要說的就是這些，你回去工作吧。”
送走沙誌剛後，徐良看了看時間。
穿好外套後離開了公司。
穿街過巷，很快來到了和喬麗晶小區。
敲開3號樓902房門後，穿著白色長袖薄毛衣，寬鬆的紫色碎花長褲，長發披肩，明眸貝齒，笑靨如花的劉茜茜出現在麵前。
看到他，小丫頭臉上露出驚喜的笑容。
“徐大哥。”
腳步一邁，整個人撲了上來。
徐良摟住嬌柔的身體，嗅著她發髻的清香，感受著胸前的柔軟，一股小火苗驟然在心底燃燒起來。
抱著少女走進去，關上房門後，捧起姿容絕豔的俏臉，低頭俯首，紅龍叩開貝齒，激烈的擁吻起來。
劉茜茜激烈的回應，仿佛要把自己的身體揉進情郎的懷裏。
“茜茜？”
清脆的聲音，好似驚雷，猛然驚醒沉醉在情郎溫柔中的劉茜茜。
慌忙推開徐良，把卷起來的毛衣拉下來，蓋住曼妙的身軀。
徐良詫異道：“你這裏還有客人？”
還沒等劉茜茜回話，一個穿著寬鬆的紅色薄毛衣，紮著馬尾辮，穿著黑色貼身長褲的漂亮女孩，從客廳中走了過來。
看到兩人，清純的俏臉上露出一絲驚愕。
“你們……？”
劉茜茜連忙道：“我來介紹，這是徐良。……這是我的好閨蜜書暢。”
徐良恍然，他記得之前劉茜茜跟自己提過，他有一個叫書暢的好閨蜜。
對這個人，他也不陌生。
畢竟天上童姥、傻妞這些角色都很經典。
“你好。”
徐良笑著朝對方伸出了右手。
反應過來的書暢下意識的握住了徐良右手。
“你是茜茜的男朋友？”
看劉茜茜的狀態就知道兩人之前親熱過，所以徐良的身份就不難猜了。
“嗯。”
鬆開他的手後，書暢猛地朝劉茜茜撲了過去，‘九陰白骨爪’猛攻腋下。
“好啊，劉茜茜。有了男朋友也不告訴我，還是不是好閨蜜了！”
“嘻嘻，哈哈，誰讓伱不問的。”
說著，劉茜茜快速反擊。
一時間，整個房間裏都被銀鈴般的笑聲填滿。
兩個賞心悅目的大美人玩鬧，別有一番風情，徐良笑著站在一邊也沒打擾。