鶴雲天想全方位了解掌握關於房地產開發方麵的知識，與夏雨萌商定，每個部門都要去曆練一下。
通過夏雨萌的安排，鶴雲天第一站先去了公司銷售部。
鶴雲天認為房地產開發，如何開發，如何定位是根本。首當其衝要先了解客戶需求，從客戶需要出發，充分把握客戶的購需心理。
鶴雲天這樣做的目的，是通過銷售部掌握和分析潛在客戶的消費能力，年齡比例，消費階層，戶型要求以及心理所承受的市場價位等等。
鶴雲天在銷售部工作的一段時間。一方麵積極接觸群眾，跟消費者談心交心。另一方時跟銷售部經理、員工虛心請教，累積經驗。幾乎用了一個月的時間，基本掌握了所需要的數據。
房地產行業一直是市場上備受關注的行業，影響房地產行業的要素主要有三個方麵。
1、地段要素
房地產在當前城市所處的位置，周邊配套要完善，位於人流量比較大的區域。
2、時機要素
進行房地產銷售，需要抓住時機，將房產以最大利潤出售。
3、質量要素
房地產商需要特別注重樓房的優缺點，以及所選物業服務質量的好壞。
基於要對上麵幾個要素的把控，第二站鶴雲天去了策劃部。
房地產行業有一句話，項目未動，策劃先行！
古人雲：兵馬未動，糧草先行；對於房地產開發而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃。項目策劃簡單而言是搞清楚以下幾個方麵：
誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什麽樣的產品，我們的產品做成什麽樣的特點，商業怎麽做？住宅怎麽做？配套怎麽作？商業和住宅的比例怎麽樣？住宅戶型的比例和麵積分配怎麽樣？項目的風格做成什麽樣子？項目的景觀應該滿足什麽人群的需要？
而這些選擇都需要一個為什麽這麽做的理由！！
這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。隻是說如果拍腦袋，那麽犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發揮最大的價值所在。而如果在下結論以前，進行全麵的調研，與市場分析，項目產品的探索性研究，對結論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！
我們需要回答這些基礎問題的重點在於：在設計之前或者設計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在於回答我們是什麽，誰是我們的客戶！
定位做好了，項目的銷售就做好了80％。
凡事預則立，不預則廢！
項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。
房地產項目開發的計劃包括項目的整體開發計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。
在項目準備啟動的時候，房地產公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。
每一個部門負責人對屬於自己部門的分內工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。
鶴雲天第三站去了設計部。
有句話說，地產開發，設計重中重！
對於房地產開發，房子就是產品，而產品是設計出來的，開發的先決條件好，即使市場不好，留下來的房子要全部是優質資產。設計要解決的問題很多，成本控製就在設計階段可以解決85％。
首先，設計需要貫徹定位的意圖，建築方案中平麵布局以及外觀造型，建築用材的選擇。
其次，是結構方案的確定，從基礎的形式，到鋼筋混凝土的含量；最後到整體的水電體係，所有的設備，材料選型，在設計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，並且融入整體設計過程中，確保所有的大問題在設計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。
設計做好了，工程成本控製就成功了85％！
第四站，鶴雲天去了預算部。
控製成本，全麵預算！
在項目的整體計劃中，控製成本是工程管理過程的一個重點所在，那麽成本控製的關鍵並不完全在於成本部和工程部，而是在全員的成本控製，在項目整體計劃中，我們應該可以提前做好全麵的預算，工程有一個細致的預算，從圖紙到材料設備采購，提前計劃，提前討論；
不但工程需要有全麵完整的預算，營銷也有一個全麵細致的預算；財務也有一個全麵的預算，對外報建關係協調也有一個全麵的預算，所有這些預算都是成本組成，這需要全麵的成本核算體係，在項目開始以前，公司應該將團隊職責分配好，然後對整體預算進行核實，並且在項目的整體開發過程中，忠實執行預算製度，當然這些預算可能會有調整，比如3個月或者6個月審核一次，看預算中哪些超越了，哪些節約了，通過一兩個項目是控製成本能力能夠得到提升，這正式開發水平的體現。預算部涉及各個層麵，少有疏忽，必然會造成成本增加或者資源浪費。
鶴雲天最後一站去了工程部。
工程部類似於部隊的戰鬥單元，是衝鋒作戰的具體單位。項目的實施，建設，日常的管理，離不開嚴謹的管理體係，離不開事無巨細的管理製度，更離不開作風硬朗的執行力。
項目管理，流程優先。萬丈高樓平地起，輝煌隻能靠自己，非常適合工程部門的敬業精神，離不開工程部門的條理清晰，更離不開工程部門的責任心。
時間的腳步，總是在忙碌中被忽略。時間的影子，總是在不經意間閃身而過。
不覺已是半年時間。
猶如參加房產開發培訓班的一位新學生，鶴雲天每天都在孜孜不倦地學習每一節新知識，新內容。遇到不懂的，虛心請教，謙虛做人。遇到不把握的查手機，查電腦，查資料。半年下來，鶴雲天熟練掌握了房產開發需要的基本知識。
鶴雲天白天在公司工作。晚上隻要不和夏雨萌在一起交流的話，一有時間就回到公寓上網查閱國內外，港澳台等有名的房產開發的資料。結合他們所處年代，所處的環境，一方麵分析它們成功經驗，另一方麵也找尋它們不足的地方，失敗的投資。
鶴雲天成長的速度讓夏雨萌非常震驚。在房產開發方麵，鶴雲天談起來幾乎是滔滔不絕。
不管是引經據典也好，不管是旁征博引也罷。鶴雲天的才識和心得體會，都能令坐在鶴雲天對麵的夏雨萌為之讚歎。
鶴雲天所講的，既有前人的知識，又有自己的見解。每一段話，每一個觀點，無不體現了鶴雲天為之付出的一切努力，無不體現了鶴雲天為之認真的思考過，精心的準備過，真正的用心過。
夏雨萌心中暗暗歡喜，她沒有看錯人，鶴雲才是她的真命天子。
通過夏雨萌的安排，鶴雲天第一站先去了公司銷售部。
鶴雲天認為房地產開發，如何開發，如何定位是根本。首當其衝要先了解客戶需求，從客戶需要出發，充分把握客戶的購需心理。
鶴雲天這樣做的目的，是通過銷售部掌握和分析潛在客戶的消費能力，年齡比例，消費階層，戶型要求以及心理所承受的市場價位等等。
鶴雲天在銷售部工作的一段時間。一方麵積極接觸群眾，跟消費者談心交心。另一方時跟銷售部經理、員工虛心請教，累積經驗。幾乎用了一個月的時間，基本掌握了所需要的數據。
房地產行業一直是市場上備受關注的行業，影響房地產行業的要素主要有三個方麵。
1、地段要素
房地產在當前城市所處的位置，周邊配套要完善，位於人流量比較大的區域。
2、時機要素
進行房地產銷售，需要抓住時機，將房產以最大利潤出售。
3、質量要素
房地產商需要特別注重樓房的優缺點，以及所選物業服務質量的好壞。
基於要對上麵幾個要素的把控，第二站鶴雲天去了策劃部。
房地產行業有一句話，項目未動，策劃先行！
古人雲：兵馬未動，糧草先行；對於房地產開發而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃。項目策劃簡單而言是搞清楚以下幾個方麵：
誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什麽樣的產品，我們的產品做成什麽樣的特點，商業怎麽做？住宅怎麽做？配套怎麽作？商業和住宅的比例怎麽樣？住宅戶型的比例和麵積分配怎麽樣？項目的風格做成什麽樣子？項目的景觀應該滿足什麽人群的需要？
而這些選擇都需要一個為什麽這麽做的理由！！
這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。隻是說如果拍腦袋，那麽犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發揮最大的價值所在。而如果在下結論以前，進行全麵的調研，與市場分析，項目產品的探索性研究，對結論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！
我們需要回答這些基礎問題的重點在於：在設計之前或者設計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在於回答我們是什麽，誰是我們的客戶！
定位做好了，項目的銷售就做好了80％。
凡事預則立，不預則廢！
項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。
房地產項目開發的計劃包括項目的整體開發計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。
在項目準備啟動的時候，房地產公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。
每一個部門負責人對屬於自己部門的分內工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。
鶴雲天第三站去了設計部。
有句話說，地產開發，設計重中重！
對於房地產開發，房子就是產品，而產品是設計出來的，開發的先決條件好，即使市場不好，留下來的房子要全部是優質資產。設計要解決的問題很多，成本控製就在設計階段可以解決85％。
首先，設計需要貫徹定位的意圖，建築方案中平麵布局以及外觀造型，建築用材的選擇。
其次，是結構方案的確定，從基礎的形式，到鋼筋混凝土的含量；最後到整體的水電體係，所有的設備，材料選型，在設計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，並且融入整體設計過程中，確保所有的大問題在設計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。
設計做好了，工程成本控製就成功了85％！
第四站，鶴雲天去了預算部。
控製成本，全麵預算！
在項目的整體計劃中，控製成本是工程管理過程的一個重點所在，那麽成本控製的關鍵並不完全在於成本部和工程部，而是在全員的成本控製，在項目整體計劃中，我們應該可以提前做好全麵的預算，工程有一個細致的預算，從圖紙到材料設備采購，提前計劃，提前討論；
不但工程需要有全麵完整的預算，營銷也有一個全麵細致的預算；財務也有一個全麵的預算，對外報建關係協調也有一個全麵的預算，所有這些預算都是成本組成，這需要全麵的成本核算體係，在項目開始以前，公司應該將團隊職責分配好，然後對整體預算進行核實，並且在項目的整體開發過程中，忠實執行預算製度，當然這些預算可能會有調整，比如3個月或者6個月審核一次，看預算中哪些超越了，哪些節約了，通過一兩個項目是控製成本能力能夠得到提升，這正式開發水平的體現。預算部涉及各個層麵，少有疏忽，必然會造成成本增加或者資源浪費。
鶴雲天最後一站去了工程部。
工程部類似於部隊的戰鬥單元，是衝鋒作戰的具體單位。項目的實施，建設，日常的管理，離不開嚴謹的管理體係，離不開事無巨細的管理製度，更離不開作風硬朗的執行力。
項目管理，流程優先。萬丈高樓平地起，輝煌隻能靠自己，非常適合工程部門的敬業精神，離不開工程部門的條理清晰，更離不開工程部門的責任心。
時間的腳步，總是在忙碌中被忽略。時間的影子，總是在不經意間閃身而過。
不覺已是半年時間。
猶如參加房產開發培訓班的一位新學生，鶴雲天每天都在孜孜不倦地學習每一節新知識，新內容。遇到不懂的，虛心請教，謙虛做人。遇到不把握的查手機，查電腦，查資料。半年下來，鶴雲天熟練掌握了房產開發需要的基本知識。
鶴雲天白天在公司工作。晚上隻要不和夏雨萌在一起交流的話，一有時間就回到公寓上網查閱國內外，港澳台等有名的房產開發的資料。結合他們所處年代，所處的環境，一方麵分析它們成功經驗，另一方麵也找尋它們不足的地方，失敗的投資。
鶴雲天成長的速度讓夏雨萌非常震驚。在房產開發方麵，鶴雲天談起來幾乎是滔滔不絕。
不管是引經據典也好，不管是旁征博引也罷。鶴雲天的才識和心得體會，都能令坐在鶴雲天對麵的夏雨萌為之讚歎。
鶴雲天所講的，既有前人的知識，又有自己的見解。每一段話，每一個觀點，無不體現了鶴雲天為之付出的一切努力，無不體現了鶴雲天為之認真的思考過，精心的準備過，真正的用心過。
夏雨萌心中暗暗歡喜，她沒有看錯人，鶴雲才是她的真命天子。