第31章 考察忠信國際小區
我在法拍網撿漏成億萬富豪 作者：人眾人 投票推薦 加入書簽 留言反饋
我給鄒鼎輝回了一個電話：
“鄒老哥，我看了一下這個忠信國際小區的停車場，四層總麵積為：.69平方米，總價1421萬，還沒有完工，要先就給停車場牆壁抹水泥沙漿，再刮白，還有要接通水電，安裝大功率抽水泵機，安裝各種指示牌等，再加上平整地麵，刮上地坪漆，畫上停車位線、安裝好車輛識別係統，收費係統，監控係統等等，保守估計還要300萬不知道能夠完工沒有。再算上停車場屬於商業物業上市銷售繳納維修基金，每平方米需要100元，這筆費用需要204萬！”
“這價格還沒有算上交易的稅費，以及可能出現的欠繳的物業費等等。保守估計，拿下這個停車場需要2000萬，這麽算起來，這個停車場拿下來，需要承擔的風險和資金壓力還是蠻大的~~~”
我一連串巴拉巴拉的輸出，把鄒鼎輝給搞懵逼了。
他做夢也沒有想到，我竟然對停車場的成本明細算的這麽仔細，在他眼裏我就是錢多人傻的富二代而已。傻愣了好一會，
\"那安老板有啥子想法，說來給我聽哈嘛？那這個停車場你還要冇要哦？\"
“要——”
“但是得降價最少200萬！”
“要不這個爛尾樓小區的停車場的價格比石鋪橋商業體那個停車場價格還高很多，而商業體那個停車場，有大量的臨停，每天現金流非常可觀的！”
實際上，石鋪橋商業體的地下停車場，我折合單價765元每平方米買入的，這個綦江區的小區地下四層拍賣價格已經折合單價為697元，算上後期必須投入的的成本，遠高於石鋪橋商業體的地下停車場的單價。
“而且這個小區停車場是負一到負四層的，不夠獨立負一層的停車場好，越往下麵層數，越是需要打折扣的”
哪個人停車有的選擇都不願意繞很多圈一直下到停車場負四層的。
聽到我這麽說，鄒鼎輝徹底被我給鎮住了——要降價！要找法院降價，他才願意接手，否則這個項目不要。
\"那個——安老板，我回去跟法院商量一哈，看能不能再按你要求降價200萬！聽你這麽一說，我也覺得這個停車場項目需要投資的總金額有點高了！\"
......
這個項目不同於商業建築底層的停車場。這種小區底層停車場，主要用戶就是小區的住戶。
小區停車場是否好銷售或者出租，取決於這個小區的車位比，也就是小區總戶數和總車位數量的比例，還有小區的入住率，車位月租的價格高低等。
對於鄒鼎輝推薦的這個爛尾停車場項目，我還要實地過去調查一下真實情況，才能夠徹底了解整個停車場項目是否值得投資？風險有多大？
不過現在已經快到傍晚了，沒有時間過去實地考察一下這個項目。
明天抽時間去看，還要在酒店等收畢業證快遞。做完這兩件事，我準備返回粵省安市了。
翌日早上，我和啞巴兄弟起來收拾好自己後，走出酒店的時候，我和酒店前台的小姐姐打了一聲招呼，讓她幫我留意一下，我有一個快遞，如果送到了酒店這裏，幫我簽收一下。
畢竟這是輔導員老師幫忙快遞過來的畢業證學位證，不能夠出任何錯誤，否則的話會很麻煩。。
兩人在路邊吃了點早餐就打了一輛出租車往綦江區的這個忠信國際小區走去。
當出租車司機將我們送到這個小區，映入眼前的是16棟32層高層住宅樓，這些住宅分成兩排，每排8棟高層建築，兩頭和底部店鋪是商業。整個小區占地麵積不大，綠化率也不高。表麵上看，這小區還是比較正常的，但是仔細看一下，這小區樓的底樓商鋪門口，停了很多車，想必這些車大部分都是裏麵居住的住戶的。
小區占地麵積不大，地麵停車位有限，地下停車場沒有完工，無法正常停車，總的來說這個小區住戶還是有很強的停車場需求的。
我到小區門口旁邊的美宜佳的小賣店裏，買了兩瓶飲料和一包煙，付完款的時候隨口問了一下看店的老板娘：
“‘老板，這個小區目前入住率有多少？你們生意如何？我想在這小區樓下開一家早餐店，不知道有沒有生意！”
那個老板娘看了我一眼道：
\"這個小區入住率可能就6-7成噻！開發商搞爛尾了，後來是政府幫忙，才把樓交了。小區管理跟配套都不得行，所以這個小區的房價比周圍便宜了大概1000塊錢每平米。對那些經濟實力不強的買家來說，這個小區還是個不錯的選擇，因為便宜嘛！有錢人就看不起這個小區，所以這個小區的住戶消費能力相對要低些。”
聽到美宜佳老板娘的介紹，我掌握了這個小區基本數據。
隨後，我又來到小區門口的保安室，給值班的保安大爺遞了一包煙，然後問他這個小區總共有多少戶？為何物業公司不將地下停車場支棱起來，好方便業主停車，物業公司也可以有更多的收入？
保安大爺看我會來事，將我遞過的煙，塞進兜裏道：\"這個小區總戶數1900多戶，加上底商店鋪，有差不多2000戶出頭。我們物業公司也想把這個停車場修整好，方便住戶停車用，但這個地下停車場已經被開發商抵押給銀行了，要從銀行那裏贖回來，要花大筆的錢。還要把整個停車場整備妥當，我們物業公司老板估算過，需要2000多萬，哪裏找這麽多錢去買這個停車場嘛。如果老板有2000多萬，就存銀行吃利息了，還整這個辛苦活做啥子呢？\"
2000戶左右，大概車位能夠畫850個，車位比是1:0.43左右，車位還是蠻緊缺的。
我掌握了這些基本數據後，對這個忠信國際小區心裏有了個大概底——是否接手，是否在法拍網上拍下來，等鄒鼎輝回複再做決定。
其實此刻我心裏已經決定賭一局，決定拿下這個小區的整個地下四層停車場。按照我之前估算，每個停車位的平均成本大概在2萬左右。
我預估小區能夠賣出400個車位，如果銷售均價為5萬元每個，我能夠入賬2000萬現金，已經可以收回我的成本，剩下的400多個車位，我可以收月租和臨停，假設月租金350元每個月，每個月出租200個車位，我可以有7萬元的收入，加上部分臨時停的，相信每個月能夠賺10萬左右，扣除人工成本，一年一百萬的利潤應該問題不大。
這100萬的利潤是在賣出400個車位回收成本後，還有100萬每年的收入，這筆錢相當於白賺的，何樂而不為呢？
假設我的車位賣價更高呢？
我查了一下 綦江區周圍小區，最便宜的車位5.68萬元\/個，最貴的16萬多。由此推斷出我的估算還是偏保守了~~~~
這停車場可以投資，但是回收成本過程有點複雜，需要忙乎的事情特別多，不像之前的兩個停車場，直接簽合同拿錢就是了，什麽都不需要我操勞了.......
“鄒老哥，我看了一下這個忠信國際小區的停車場，四層總麵積為：.69平方米，總價1421萬，還沒有完工，要先就給停車場牆壁抹水泥沙漿，再刮白，還有要接通水電，安裝大功率抽水泵機，安裝各種指示牌等，再加上平整地麵，刮上地坪漆，畫上停車位線、安裝好車輛識別係統，收費係統，監控係統等等，保守估計還要300萬不知道能夠完工沒有。再算上停車場屬於商業物業上市銷售繳納維修基金，每平方米需要100元，這筆費用需要204萬！”
“這價格還沒有算上交易的稅費，以及可能出現的欠繳的物業費等等。保守估計，拿下這個停車場需要2000萬，這麽算起來，這個停車場拿下來，需要承擔的風險和資金壓力還是蠻大的~~~”
我一連串巴拉巴拉的輸出，把鄒鼎輝給搞懵逼了。
他做夢也沒有想到，我竟然對停車場的成本明細算的這麽仔細，在他眼裏我就是錢多人傻的富二代而已。傻愣了好一會，
\"那安老板有啥子想法，說來給我聽哈嘛？那這個停車場你還要冇要哦？\"
“要——”
“但是得降價最少200萬！”
“要不這個爛尾樓小區的停車場的價格比石鋪橋商業體那個停車場價格還高很多，而商業體那個停車場，有大量的臨停，每天現金流非常可觀的！”
實際上，石鋪橋商業體的地下停車場，我折合單價765元每平方米買入的，這個綦江區的小區地下四層拍賣價格已經折合單價為697元，算上後期必須投入的的成本，遠高於石鋪橋商業體的地下停車場的單價。
“而且這個小區停車場是負一到負四層的，不夠獨立負一層的停車場好，越往下麵層數，越是需要打折扣的”
哪個人停車有的選擇都不願意繞很多圈一直下到停車場負四層的。
聽到我這麽說，鄒鼎輝徹底被我給鎮住了——要降價！要找法院降價，他才願意接手，否則這個項目不要。
\"那個——安老板，我回去跟法院商量一哈，看能不能再按你要求降價200萬！聽你這麽一說，我也覺得這個停車場項目需要投資的總金額有點高了！\"
......
這個項目不同於商業建築底層的停車場。這種小區底層停車場，主要用戶就是小區的住戶。
小區停車場是否好銷售或者出租，取決於這個小區的車位比，也就是小區總戶數和總車位數量的比例，還有小區的入住率，車位月租的價格高低等。
對於鄒鼎輝推薦的這個爛尾停車場項目，我還要實地過去調查一下真實情況，才能夠徹底了解整個停車場項目是否值得投資？風險有多大？
不過現在已經快到傍晚了，沒有時間過去實地考察一下這個項目。
明天抽時間去看，還要在酒店等收畢業證快遞。做完這兩件事，我準備返回粵省安市了。
翌日早上，我和啞巴兄弟起來收拾好自己後，走出酒店的時候，我和酒店前台的小姐姐打了一聲招呼，讓她幫我留意一下，我有一個快遞，如果送到了酒店這裏，幫我簽收一下。
畢竟這是輔導員老師幫忙快遞過來的畢業證學位證，不能夠出任何錯誤，否則的話會很麻煩。。
兩人在路邊吃了點早餐就打了一輛出租車往綦江區的這個忠信國際小區走去。
當出租車司機將我們送到這個小區，映入眼前的是16棟32層高層住宅樓，這些住宅分成兩排，每排8棟高層建築，兩頭和底部店鋪是商業。整個小區占地麵積不大，綠化率也不高。表麵上看，這小區還是比較正常的，但是仔細看一下，這小區樓的底樓商鋪門口，停了很多車，想必這些車大部分都是裏麵居住的住戶的。
小區占地麵積不大，地麵停車位有限，地下停車場沒有完工，無法正常停車，總的來說這個小區住戶還是有很強的停車場需求的。
我到小區門口旁邊的美宜佳的小賣店裏，買了兩瓶飲料和一包煙，付完款的時候隨口問了一下看店的老板娘：
“‘老板，這個小區目前入住率有多少？你們生意如何？我想在這小區樓下開一家早餐店，不知道有沒有生意！”
那個老板娘看了我一眼道：
\"這個小區入住率可能就6-7成噻！開發商搞爛尾了，後來是政府幫忙，才把樓交了。小區管理跟配套都不得行，所以這個小區的房價比周圍便宜了大概1000塊錢每平米。對那些經濟實力不強的買家來說，這個小區還是個不錯的選擇，因為便宜嘛！有錢人就看不起這個小區，所以這個小區的住戶消費能力相對要低些。”
聽到美宜佳老板娘的介紹，我掌握了這個小區基本數據。
隨後，我又來到小區門口的保安室，給值班的保安大爺遞了一包煙，然後問他這個小區總共有多少戶？為何物業公司不將地下停車場支棱起來，好方便業主停車，物業公司也可以有更多的收入？
保安大爺看我會來事，將我遞過的煙，塞進兜裏道：\"這個小區總戶數1900多戶，加上底商店鋪，有差不多2000戶出頭。我們物業公司也想把這個停車場修整好，方便住戶停車用，但這個地下停車場已經被開發商抵押給銀行了，要從銀行那裏贖回來，要花大筆的錢。還要把整個停車場整備妥當，我們物業公司老板估算過，需要2000多萬，哪裏找這麽多錢去買這個停車場嘛。如果老板有2000多萬，就存銀行吃利息了，還整這個辛苦活做啥子呢？\"
2000戶左右，大概車位能夠畫850個，車位比是1:0.43左右，車位還是蠻緊缺的。
我掌握了這些基本數據後，對這個忠信國際小區心裏有了個大概底——是否接手，是否在法拍網上拍下來，等鄒鼎輝回複再做決定。
其實此刻我心裏已經決定賭一局，決定拿下這個小區的整個地下四層停車場。按照我之前估算，每個停車位的平均成本大概在2萬左右。
我預估小區能夠賣出400個車位，如果銷售均價為5萬元每個，我能夠入賬2000萬現金，已經可以收回我的成本，剩下的400多個車位，我可以收月租和臨停，假設月租金350元每個月，每個月出租200個車位，我可以有7萬元的收入，加上部分臨時停的，相信每個月能夠賺10萬左右，扣除人工成本，一年一百萬的利潤應該問題不大。
這100萬的利潤是在賣出400個車位回收成本後，還有100萬每年的收入，這筆錢相當於白賺的，何樂而不為呢？
假設我的車位賣價更高呢？
我查了一下 綦江區周圍小區，最便宜的車位5.68萬元\/個，最貴的16萬多。由此推斷出我的估算還是偏保守了~~~~
這停車場可以投資，但是回收成本過程有點複雜，需要忙乎的事情特別多，不像之前的兩個停車場，直接簽合同拿錢就是了，什麽都不需要我操勞了.......