香港給人的一大印象就是地少人多，為了充分利用土地，就連工廠也都被建成動輒十幾層的高樓大廈，可謂是舉世罕見。但實際上香港的陸地總麵積達到1095平方公裏，是同屬亞洲四龍之一的新加坡國土麵積的1.5倍。
香港之所以會出現地少人多的狀況，很大程度上因為港府在過去統治香港的這將近150年間，實際上真正隻開發了香港島的約78平方公裏麵積和九龍半島約50平方公裏麵積。
在這128平方公裏的土地上，現在聚集了香港五百萬人口中的八、九成，自然早已不堪重負。而剩餘的將近900萬平方公裏的土地利用率卻非常低。
九龍和香港島早已發展成為世界上最繁華的都市區，而新界的狀況實際上並不比界河對岸的內地好到哪裏去。當然新界遲遲沒有大規模開發的原因是多方麵。
當初新界被清朝政府租借給英國後，新界的原住民爆發了激烈的反抗。雖然這些反抗都失敗了，但也讓新界的居民獲得了比市區更大的自治權利。
現在的新界有一套與市區完全不同的“鄉紳自治”模式。即港英當局不與原住民直接打交道，而是通過成立鄉-議局，由鄉議局裏的頭麵鄉紳來進行“以華治華”。
而在很長一段時間內，九龍和港島的土地已經能夠滿足城市發展的需要，所以港府也懶得去新界與原住民扯皮。直到六七十年代開始，市區的土地幾乎開發殆盡，港府才不得不著手在新界發展一係列新市鎮計劃。
“李生。不好意思來晚了！本來我都準備要出門了，但突然兩戶街坊因為一點雞毛蒜皮的小事找上門來，我隻好給他們調節一下，結果耽誤了不少時間！”一個看上去約莫四五十歲，身材有些發福的男人。一進來就向李軒連連道歉到。
“發叔，沒關係，我也才剛到不久！”李軒站起來擺了擺手說道。
“李生，您實在是太客氣了，直接叫我旺發或者阿發就行了！”劉旺發有些受寵若驚的說道。
“您和我父親的年紀相當，我叫您一聲發叔也是應該的！您也別叫我李生。我是晚輩，叫我阿軒就行了！”李軒客氣的說道。
“既然李生這麽說，我就倚老賣老一回！”劉旺發爽朗的笑道。
能讓世界首富“財神李”叫自己一聲“發叔”，劉旺發也是感覺非常有麵子，對李軒的態度也一下子熱情幾分。當然。他也不會真的在李軒麵前擺出長輩的資格。
“李生，劉生，你們倆都到了，看來我到的最晚了！”這時包廂裏又走進來一個人，赫然是長江實業的董事長李嘉城先生，他身後還跟著一位文質彬彬的年輕人。
李嘉城先向兩人拱了拱手致歉，然後又指了指跟在自己身後的年輕人介紹道：“這是犬子李澤駒，剛剛從美國念完書回來！”
李澤駒非常有禮貌的向李軒和劉旺發問好。他在看向李軒時，目光中有幾分好奇與崇敬。李軒的年齡其實和李澤駒相當，但他現在的地位。卻已經比李澤駒的父親李嘉城還要超然。
一眾人在元朗墟的一家茶餐廳匯合之後，稍微寒暄了幾句，就繼續驅車向北，前往之前預定好的一處魚塘。
“今天是個陰天，但並不悶，咱們去釣魚不用被太陽烤了！”李軒笑著說道。
三個人中一個是大名鼎鼎的“財神李”。一個是長實、和黃兩家大型地產公司的董事長，還有一人是新界鄉議局的主席。其實誰都是日理萬機。
但這場聚會是李軒組織的，李嘉城和劉旺發之前與李軒隻是點頭之交。但接到他的邀請之後，還是欣然應約。李軒的真正目的自然不是釣魚，他隻不過是借著釣魚的輕鬆氛圍，準備與其他兩人談一些事情而已。
“之前天水圍有幾個魚塘不錯，可惜現在都已經被填平了！”劉旺發朝著西邊不遠處，一大片雜草叢生的地方說道，“李兄，你們長實不繼續開發，港府接手之後直接就撂攤子了，估計一時半會兒也不見得能重新啟動！”
李軒和李嘉城都姓李，但兩人在一起時，“李生”這個稱呼十分自然的讓給了名氣更大、地位更高的李軒。於是劉旺發幹脆稱呼比自己年長七八歲的李嘉城為“李兄”。
“之前香港地產業的市道很衰，港府財政連續兩年出現赤字，自然沒錢來開發天水圍新市鎮！不過中英達成協議後，香港的市道正越來越旺。
現在市區早已經沒有地皮，就連沙田、葵青等地區也都已經快開發得差不多了，港府早晚會向更北邊的這些新市鎮遷移人口！”
李嘉城扶了扶眼鏡，然後又對李軒笑了笑，“還是李生的東方集團厲害，我們這些人也就隻能在香港一隅刨食，李生卻是從全世界吸金！”
早在一九七九年，李嘉城的長實公司，就夥同華潤公司以及胡應彬的大寶地產公司，三方共同成立巍城有限公司，從天水圍村的居民手中收購了大片的土地，準備在這裏開發一個新市鎮。
港府雖然沒有過多介入新界原住民的治理，但為了牢牢把土地政治利益把控在自己手中，特別出台了一個政策。新界的原住民除了每個男丁，有權在成年之後分到一塊土地建丁屋之外，其餘農地想要變更為商業用途，必須得到港府的審批。
所以新界的居民們，雖然手中握有大量的土地，卻隻能進行收益微薄的農業種植。而許多地產商趁機從原住民手中低價收購大量土地，然後再去打通港府方麵的審批關節。一旦能夠把農地轉化為商業用地，立刻就能獲得巨額的利潤。
但是當時間走到1979年時，離新界租約期滿還不到二十年了。1997年後的香港會走向何方。當時誰心理都沒有底。香港的富豪們還真怕*來了之後，把一切收為國有！
李嘉城和胡應彬十分精明的，把華潤公司也拉了進來一起新成立巍城公司。他倆還十分大氣的讓華潤得到了新公司51%的股份，可以對新公司完全控股。
胡應彬的父親是香港大名鼎鼎的“出租車大王”胡忠，胡忠成名比李嘉城還早。胡應彬的其中一個哥哥叫做胡應相。原先香港的第一高樓合和中心，就是胡應相名下的合和地產公司開發的。
胡應彬雖然沒有哥哥有名，但借助家族的財力，獨立經營的大寶地產實力也不容小噓。胡家和李嘉城一樣都是香港巨富，他們之所以把對地產業並沒有太多經驗的華潤公司拉進來，是因為華潤與中旅、招商、中銀一起。被港人合稱為四大中資公司。這四家公司的一舉一動，在許多香港人看來都代表了大-陸政府。
而港府也幹脆順水推頭的借此機會，來向大陸方麵投石問路，於是天水圍的土地變更，很順利的就完成了審批手續。
而天水圍項目剛剛開始平整土地。香港報紙就鋪天蓋地的借華潤公司來做文章，認為大陸方麵已經默許了港府批售的新界土地買賣合約在九七後繼續有效。
當時內地方麵迅速進行反駁，而華潤公司也在中央的壓力下，直接從天水圍開發項目上抽身。於是巍城公司名下的所有土地，最終在1982年7月全部轉讓給港府，由港府來繼續負責天水圍新市鎮的開發。
可以說天水圍項目從某種程度上，大大加速了中英兩國正式開啟香港問題談判的進程。但就在港府接手天水圍的所有土地之後不久，香港樓市開始崩盤。港府自然不可能在這個時候開發天水圍新市鎮。
就算從今年開始，香港的樓市已經逐漸走出陰影，港府優先的開發選擇。也依舊不可能是天水圍。因為天水圍幾乎已經是位於香港地界的最北邊，離市區的直線距離長達30公裏，反倒是與大陸的佘口工業區隔海可望。
即使是後世西鐵通車後，從天水圍去市區也要一個多小時。而現在的交通更加不便，無論是走屯門公路，還是走粉嶺公路。坐車到九龍市區都要耗費兩個多小時。
“聽說李生你在海對麵的大陸，圈了一塊20多平方公裏的土地搞投資？這可相當於4個天水圍。真是大手筆啊！”劉旺發朝著北邊揮手一指說道。
“這隻是香港小報們的以訛傳訛而已，我可沒有那麽大能耐！東方集團並購了美國rca公司後。希望能夠降低生產成本，因此決定把旗下的一部分製造業轉移到中國內地。
而深海特區為了吸引rca公司能夠去它們那裏落戶，特意向中-央政府申請在佘口工業區的旁邊，成立一個新的國家級產值產業開發區。我隻是在開發區投資了幾家工廠而已，畢竟那裏所能給予的各項優惠措施，應該算是現在全中國最好的了！”李軒笑了笑搖著頭說道。
“大陸的工價比香港便宜太多了，以前有源源不斷的大陸偷渡客遊泳過來，所以香港的工價漲的還不太厲害！這幾年非法偷渡過來的人都拿不到身份證，而一旦被警察抓到，就立刻會被遣送回去！
結果香港的工價也立刻像坐火箭一樣開始猛漲，老板們受不了於是都幹脆直接北上去大陸開新廠！僅僅是今年上半年，我就已經調解了幾十起勞資糾紛！都是原來的工人丟掉後一時之間找不到新飯碗，於是一怒之下向以前的老板追要辭退補償！”劉旺發歎了口氣說道。
“一個地區越來越發達，工價上漲也是必然的事情！美國的工人比咱們香港人更加好吃懶做難伺候，但美國的工價比我們這裏還要高許多！
隨著香港生產成本的提高，那些破利多銷的產業被迫轉移也是意料之中的事。我們現在真正應該做的事，是引進一批能夠承受更高勞動力成本的新工廠，這就是經濟學家所說的產業升級！”李軒不以為意的說道。
“所以最近報紙上都在討論，香港必須依托東方集團，大力發展電子產業！李生你的成功，算是給香港未來指了一條出路啊！”劉旺發輕輕地拍了一句馬屁。
“發叔，你太抬舉我了！東方集團的力量畢竟是有限的，香港最近這幾年，圍繞著我們開發的遊戲、電腦等產品，已經開始了一定程度的產業升級。但真正要取得巨大成效，最終離不開港府的支持和引導！”
李軒謙遜的搖頭道，然後又扭頭向另一邊安靜的盯著魚漂的李嘉城說道，“李生，據說港府和巍城公司在簽署天水圍開發項目轉讓協議時，還有一份補充備忘錄？”
李嘉城之前一直安靜得聽兩人閑聊，現在終於把自己的目光離開水麵，他並沒有否認：“我們和港府為了理清一些權益，是有一份諒解備忘錄！難道東方集團有意接手天水圍的開發？”
李軒搖了搖頭，又點了點頭。這讓李嘉城有些費解，其實他之前一直在猜測李軒約自己釣魚的真正目的。按照東方集團之前的表現，一直沒有進軍地產業的意思，但李嘉城也不敢完全肯定。
“之前我與鍾思遠先生一起吃飯時，他對香港工業現在逐漸空心化的現狀十分憂慮！香港現在有十分之一的人口，都依靠大大小小的遍布全港的各類工廠，提供的工作來養家糊口。
如果這些工廠都因為成本問題搬離香港，那將對香港的就業產生嚴重的衝擊，勢必進一步擴大香港的貧富差距！所以鍾聲近期準備向港府提議，希望政府能劃出一塊專門的地區，並在政策方麵給予最大的優惠，從而吸引一大批有全球競爭力的公司來香港設廠，緩解香港的就業矛盾！”李軒解釋道。(未完待續)
ps：還有第二章，但時間可能略晚！
香港之所以會出現地少人多的狀況，很大程度上因為港府在過去統治香港的這將近150年間，實際上真正隻開發了香港島的約78平方公裏麵積和九龍半島約50平方公裏麵積。
在這128平方公裏的土地上，現在聚集了香港五百萬人口中的八、九成，自然早已不堪重負。而剩餘的將近900萬平方公裏的土地利用率卻非常低。
九龍和香港島早已發展成為世界上最繁華的都市區，而新界的狀況實際上並不比界河對岸的內地好到哪裏去。當然新界遲遲沒有大規模開發的原因是多方麵。
當初新界被清朝政府租借給英國後，新界的原住民爆發了激烈的反抗。雖然這些反抗都失敗了，但也讓新界的居民獲得了比市區更大的自治權利。
現在的新界有一套與市區完全不同的“鄉紳自治”模式。即港英當局不與原住民直接打交道，而是通過成立鄉-議局，由鄉議局裏的頭麵鄉紳來進行“以華治華”。
而在很長一段時間內，九龍和港島的土地已經能夠滿足城市發展的需要，所以港府也懶得去新界與原住民扯皮。直到六七十年代開始，市區的土地幾乎開發殆盡，港府才不得不著手在新界發展一係列新市鎮計劃。
“李生。不好意思來晚了！本來我都準備要出門了，但突然兩戶街坊因為一點雞毛蒜皮的小事找上門來，我隻好給他們調節一下，結果耽誤了不少時間！”一個看上去約莫四五十歲，身材有些發福的男人。一進來就向李軒連連道歉到。
“發叔，沒關係，我也才剛到不久！”李軒站起來擺了擺手說道。
“李生，您實在是太客氣了，直接叫我旺發或者阿發就行了！”劉旺發有些受寵若驚的說道。
“您和我父親的年紀相當，我叫您一聲發叔也是應該的！您也別叫我李生。我是晚輩，叫我阿軒就行了！”李軒客氣的說道。
“既然李生這麽說，我就倚老賣老一回！”劉旺發爽朗的笑道。
能讓世界首富“財神李”叫自己一聲“發叔”，劉旺發也是感覺非常有麵子，對李軒的態度也一下子熱情幾分。當然。他也不會真的在李軒麵前擺出長輩的資格。
“李生，劉生，你們倆都到了，看來我到的最晚了！”這時包廂裏又走進來一個人，赫然是長江實業的董事長李嘉城先生，他身後還跟著一位文質彬彬的年輕人。
李嘉城先向兩人拱了拱手致歉，然後又指了指跟在自己身後的年輕人介紹道：“這是犬子李澤駒，剛剛從美國念完書回來！”
李澤駒非常有禮貌的向李軒和劉旺發問好。他在看向李軒時，目光中有幾分好奇與崇敬。李軒的年齡其實和李澤駒相當，但他現在的地位。卻已經比李澤駒的父親李嘉城還要超然。
一眾人在元朗墟的一家茶餐廳匯合之後，稍微寒暄了幾句，就繼續驅車向北，前往之前預定好的一處魚塘。
“今天是個陰天，但並不悶，咱們去釣魚不用被太陽烤了！”李軒笑著說道。
三個人中一個是大名鼎鼎的“財神李”。一個是長實、和黃兩家大型地產公司的董事長，還有一人是新界鄉議局的主席。其實誰都是日理萬機。
但這場聚會是李軒組織的，李嘉城和劉旺發之前與李軒隻是點頭之交。但接到他的邀請之後，還是欣然應約。李軒的真正目的自然不是釣魚，他隻不過是借著釣魚的輕鬆氛圍，準備與其他兩人談一些事情而已。
“之前天水圍有幾個魚塘不錯，可惜現在都已經被填平了！”劉旺發朝著西邊不遠處，一大片雜草叢生的地方說道，“李兄，你們長實不繼續開發，港府接手之後直接就撂攤子了，估計一時半會兒也不見得能重新啟動！”
李軒和李嘉城都姓李，但兩人在一起時，“李生”這個稱呼十分自然的讓給了名氣更大、地位更高的李軒。於是劉旺發幹脆稱呼比自己年長七八歲的李嘉城為“李兄”。
“之前香港地產業的市道很衰，港府財政連續兩年出現赤字，自然沒錢來開發天水圍新市鎮！不過中英達成協議後，香港的市道正越來越旺。
現在市區早已經沒有地皮，就連沙田、葵青等地區也都已經快開發得差不多了，港府早晚會向更北邊的這些新市鎮遷移人口！”
李嘉城扶了扶眼鏡，然後又對李軒笑了笑，“還是李生的東方集團厲害，我們這些人也就隻能在香港一隅刨食，李生卻是從全世界吸金！”
早在一九七九年，李嘉城的長實公司，就夥同華潤公司以及胡應彬的大寶地產公司，三方共同成立巍城有限公司，從天水圍村的居民手中收購了大片的土地，準備在這裏開發一個新市鎮。
港府雖然沒有過多介入新界原住民的治理，但為了牢牢把土地政治利益把控在自己手中，特別出台了一個政策。新界的原住民除了每個男丁，有權在成年之後分到一塊土地建丁屋之外，其餘農地想要變更為商業用途，必須得到港府的審批。
所以新界的居民們，雖然手中握有大量的土地，卻隻能進行收益微薄的農業種植。而許多地產商趁機從原住民手中低價收購大量土地，然後再去打通港府方麵的審批關節。一旦能夠把農地轉化為商業用地，立刻就能獲得巨額的利潤。
但是當時間走到1979年時，離新界租約期滿還不到二十年了。1997年後的香港會走向何方。當時誰心理都沒有底。香港的富豪們還真怕*來了之後，把一切收為國有！
李嘉城和胡應彬十分精明的，把華潤公司也拉了進來一起新成立巍城公司。他倆還十分大氣的讓華潤得到了新公司51%的股份，可以對新公司完全控股。
胡應彬的父親是香港大名鼎鼎的“出租車大王”胡忠，胡忠成名比李嘉城還早。胡應彬的其中一個哥哥叫做胡應相。原先香港的第一高樓合和中心，就是胡應相名下的合和地產公司開發的。
胡應彬雖然沒有哥哥有名，但借助家族的財力，獨立經營的大寶地產實力也不容小噓。胡家和李嘉城一樣都是香港巨富，他們之所以把對地產業並沒有太多經驗的華潤公司拉進來，是因為華潤與中旅、招商、中銀一起。被港人合稱為四大中資公司。這四家公司的一舉一動，在許多香港人看來都代表了大-陸政府。
而港府也幹脆順水推頭的借此機會，來向大陸方麵投石問路，於是天水圍的土地變更，很順利的就完成了審批手續。
而天水圍項目剛剛開始平整土地。香港報紙就鋪天蓋地的借華潤公司來做文章，認為大陸方麵已經默許了港府批售的新界土地買賣合約在九七後繼續有效。
當時內地方麵迅速進行反駁，而華潤公司也在中央的壓力下，直接從天水圍開發項目上抽身。於是巍城公司名下的所有土地，最終在1982年7月全部轉讓給港府，由港府來繼續負責天水圍新市鎮的開發。
可以說天水圍項目從某種程度上，大大加速了中英兩國正式開啟香港問題談判的進程。但就在港府接手天水圍的所有土地之後不久，香港樓市開始崩盤。港府自然不可能在這個時候開發天水圍新市鎮。
就算從今年開始，香港的樓市已經逐漸走出陰影，港府優先的開發選擇。也依舊不可能是天水圍。因為天水圍幾乎已經是位於香港地界的最北邊，離市區的直線距離長達30公裏，反倒是與大陸的佘口工業區隔海可望。
即使是後世西鐵通車後，從天水圍去市區也要一個多小時。而現在的交通更加不便，無論是走屯門公路，還是走粉嶺公路。坐車到九龍市區都要耗費兩個多小時。
“聽說李生你在海對麵的大陸，圈了一塊20多平方公裏的土地搞投資？這可相當於4個天水圍。真是大手筆啊！”劉旺發朝著北邊揮手一指說道。
“這隻是香港小報們的以訛傳訛而已，我可沒有那麽大能耐！東方集團並購了美國rca公司後。希望能夠降低生產成本，因此決定把旗下的一部分製造業轉移到中國內地。
而深海特區為了吸引rca公司能夠去它們那裏落戶，特意向中-央政府申請在佘口工業區的旁邊，成立一個新的國家級產值產業開發區。我隻是在開發區投資了幾家工廠而已，畢竟那裏所能給予的各項優惠措施，應該算是現在全中國最好的了！”李軒笑了笑搖著頭說道。
“大陸的工價比香港便宜太多了，以前有源源不斷的大陸偷渡客遊泳過來，所以香港的工價漲的還不太厲害！這幾年非法偷渡過來的人都拿不到身份證，而一旦被警察抓到，就立刻會被遣送回去！
結果香港的工價也立刻像坐火箭一樣開始猛漲，老板們受不了於是都幹脆直接北上去大陸開新廠！僅僅是今年上半年，我就已經調解了幾十起勞資糾紛！都是原來的工人丟掉後一時之間找不到新飯碗，於是一怒之下向以前的老板追要辭退補償！”劉旺發歎了口氣說道。
“一個地區越來越發達，工價上漲也是必然的事情！美國的工人比咱們香港人更加好吃懶做難伺候，但美國的工價比我們這裏還要高許多！
隨著香港生產成本的提高，那些破利多銷的產業被迫轉移也是意料之中的事。我們現在真正應該做的事，是引進一批能夠承受更高勞動力成本的新工廠，這就是經濟學家所說的產業升級！”李軒不以為意的說道。
“所以最近報紙上都在討論，香港必須依托東方集團，大力發展電子產業！李生你的成功，算是給香港未來指了一條出路啊！”劉旺發輕輕地拍了一句馬屁。
“發叔，你太抬舉我了！東方集團的力量畢竟是有限的，香港最近這幾年，圍繞著我們開發的遊戲、電腦等產品，已經開始了一定程度的產業升級。但真正要取得巨大成效，最終離不開港府的支持和引導！”
李軒謙遜的搖頭道，然後又扭頭向另一邊安靜的盯著魚漂的李嘉城說道，“李生，據說港府和巍城公司在簽署天水圍開發項目轉讓協議時，還有一份補充備忘錄？”
李嘉城之前一直安靜得聽兩人閑聊，現在終於把自己的目光離開水麵，他並沒有否認：“我們和港府為了理清一些權益，是有一份諒解備忘錄！難道東方集團有意接手天水圍的開發？”
李軒搖了搖頭，又點了點頭。這讓李嘉城有些費解，其實他之前一直在猜測李軒約自己釣魚的真正目的。按照東方集團之前的表現，一直沒有進軍地產業的意思，但李嘉城也不敢完全肯定。
“之前我與鍾思遠先生一起吃飯時，他對香港工業現在逐漸空心化的現狀十分憂慮！香港現在有十分之一的人口，都依靠大大小小的遍布全港的各類工廠，提供的工作來養家糊口。
如果這些工廠都因為成本問題搬離香港，那將對香港的就業產生嚴重的衝擊，勢必進一步擴大香港的貧富差距！所以鍾聲近期準備向港府提議，希望政府能劃出一塊專門的地區，並在政策方麵給予最大的優惠，從而吸引一大批有全球競爭力的公司來香港設廠，緩解香港的就業矛盾！”李軒解釋道。(未完待續)
ps：還有第二章，但時間可能略晚！