李閑雲這次過來，主要是和李城談一下關於新城的發展問題。
新城集團過去一年多發展得很好，但問題也多。
傳統實業如今飽受衝擊，而在房地產方麵，李閑雲除了錢和土建，確實沒有太多可以幫助的地方。
而房地產的問題，其實還不僅僅是銀根緊鎖的問題，同樣還有的就是房價不漲，購房意願下降，商場生意凋零等一係列因素。
房子要是好賣，靠預售都能回一半的錢，哪怕銀根緊鎖，至少不會爆雷這麽多——可以說銷售不利和銀根緊鎖，才是房地產企業爆雷的核心問題。
一個代表資金回籠與收益，一個代表資金流動與支撐！
這也就導致無論是商業地產還是商住房，都存在巨大的銷售壓力。
新城集團敢於大搞，說白了是因為進價低——但是進貨價再便宜，終究也要賣出去才有用。
這段時間新城吃的比吐的快，海量的資產囤積，正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分，但也隻是稍稍緩解——關鍵還在繼續拿。
這就是矛盾的地方了。
爆雷的房地產企業有這麽多，確實有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜給撐死。
如今新城自身體量一千七百億左右，負債7000億。該部分體量主要來自於爛尾樓工程和部分已收購變現的產業，包括當年盛達在首府的那棟商業大廈。
這其中2500億的債務來自易勝傳媒，500億債務來自苗輝等四家基金，還有四千億債務來自銀行。
同時新城集團本身也是債權人。
其主體債權就是恒泰盛達藍元富麗四大家，然後就是一些其他房地產公司。
新城對這些公司的債務主要以商票收購加部分借款體現。
其中恒泰方麵出資一千億收購商票，對方承兌債務為一千六百億，質押資產兩千億。
盛達富麗藍元基本是以八五折價格收購商票，加部分現金。
其中盛達債權八百，質押一千六。
富麗債權七百，質押一千四。
藍元債權八百，質押一千六。
實際支出兩千一百億，質押資產4600億。
再就是其他房地產公司，也以類似形式借款與質押，實際出資1700億，質押資產2500億，獲得部分資產500億，預期可回收資金1300億。
當前總債權4800億，總債務7000億，自身體量1700億，質押總資產9100億，流動資金700億，另外就是還有大約500億資金投入開發建設中。
但實際上，由於新城集團拿了大量地皮正在開發，實際投入開發資金1100億左右，其中部分是去年產業銷售獲得的收益，還有就是對下屬公司也有負債，其債務額為400億左右。
也就說新城集團內外總債務實際在7400億左右，好在大部分的債務利息並不是由他們承擔。
這麽高的負債率，也就是靠易勝傳媒撐著了。
李閑雲的意思是要不先穩一下，等處理掉部分資產再繼續。
富麗那邊現在已經可以搞定，很快就是1250億的資產劃撥，再加上新城集團本身還有一千二百億左右的待處置資產。
這兩千五百億的資產，按照正常情況出售，大約可以售價三千億左右。如果全賣掉，那銀行債務就好解決了。
但李城說薑正簡單，到自己想法又不一樣了。
他的看法是，我們現在基本是五成的價格收產業，沒有虛增浮利，所以不用擔心。房地產所謂的不好賣，歸根結底是價錢問題。但現在的情況再怎麽降，也沒到腰斬的地步。不趁這個時候吃進，後麵機會就更難得。
當然，辦法也不是沒有。
比如現在大幅度降價賣房，就相當於做空房市，自己回籠資金的同時，還會給其他房地產企業帶來更多壓力，然後再繼續以更低價吃進。
但這種做法太損了，對整個國家經濟影響巨大。
李閑雲自然不可能同意——企業做的大了，第一考慮的不是市場，而是國家意誌！
目前國家政策還是希望穩住房地產價格，盡量以市場價賣。
市場價賣利潤高，但是銷量就慢，畢竟市場在萎縮，導致的資金回籠也就更慢。
雙方也因此討論了許久，但事實就是除了讓銷售人員加緊吆喝，各種鼓吹外，就隻剩自我消化這條路。
但是自我消化怎麽消化的掉兩千五百億啊？
薑正那邊已經幫新城消化了三百億，吃掉了四萬多畝地，要不然新城連一千億流動資金都不到。
現在去掉富麗，外麵還有七千多億的資產，這要是全吃進去，賣不動的話，負擔就更重了——說白了，藍元盛達他們固然是不想便宜賣，李閑雲也在擔心一旦全資產進駐，銷售不利的情況下，那利息負擔可就真都是自己的了。
還有就是內部消耗，每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。
也就是說，新城集團必須在今年至少處理掉兩千億的資產，否則等七千億的資產進入，巨額的利息負擔搞不好就是一年一年上百億的虧損。
當然，那麽大的資產體量在，爆雷是不會的，但除非你搞無賴手段，否則肯定會有不好的後果。
不管是低價傾銷，還是虧損，又或者是無賴拖延債務——銀行收債不是隻要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某種意義上的爆雷，隻不過你有足夠的資產要稍微好些，但是名譽上會造成巨大損失。
反正對李閑雲來說，這幾種情況他都不想要——李閑雲這些年再怎麽低調，經營之神的名頭是出去了，隨便出一件都砸他名頭。
新城去年都是收購和搞建設，做工程，快年底的時候才開始銷售。
結果這幾個月也隻賣出了三百億資產，打在了現金流中，同樣這三百億已經出售的資產也沒算在這兩千五百億資產中。
所以今年的銷售壓力格外重。
雖然說不是一個城市賣，可以同步進行，但要真那麽好賣，盛達藍元他們也不用爆雷了。
說白了，以前房地產賺的是地價上漲的錢，現在房地產，真的就是賺工程錢，而工程錢在效率不足的情況下，其利潤會被巨大的資金負擔所消耗——更別說還有一幫坑逼吃拿卡要，徒增成本。
幽靈施工隊雖然給力，但也不過是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在這麽大的資金盤裏，終究是影響有限的。
總之，銷售現在就是製約新城集團的瓶頸，也是所有企業的最終瓶頸。
對於房地產企業來說，麵對這種情況，通常就是借新債還舊債，剩下的繼續慢慢賣。
但李閑雲深知債務就是滾雪球，畢竟爆雷圈這個逼樣，後麵肯定還會有更多的企業還不出錢，然後就是更多的資產進入，更多的自我承擔的債務。
尤其房地產價格走勢是下跌的，拖下去並沒有好處。
搞的不好所有的債務就全是自己承擔，新城集團空拿著上萬億的資產，無法及時處理就是坑。當然，因為有兩千五百億負債是易勝傳媒的，所以實際需要考慮的就是銀行的四千億，正因如此，李城才信心滿滿——我哪怕把手裏的資產處理掉，都能還大半了。
但對李閑雲來說，已經進入不可接受範疇——牛人牛胃口，賺少就是虧。
銷售！
必須解決這個問題！
想了想，李閑雲覺得這事還得要星聲院線幫忙。
他直接打電話給華鳳斌“老華，有沒有想過買地產？”
“買地產？”華鳳斌愕然“我不是買過了嗎？”
當年華鳳斌入股雲頂的時候，就從李閑雲那裏買了一批樓盤。
“再買些唄，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少錢。”李閑雲跟華鳳斌也是有話直說“我希望盡快回籠一些資金。”
華鳳斌懂他意思，有些猶豫“去年ipo的錢，收購金海和盛達，花的都差不多了。”
“可以繼續增發麽。我不用你們多拿，這批商業樓本來就有一些和星聲影院有合作。地皮費那麽貴，直接拿下了自我消化，省了地租還提升盈利。”
投資變盈利，老套路，但確實對於大企業來說，地皮作為穩定收益，在精力不足，增長乏力的情況下，是不錯的選擇。
華鳳斌想了想，覺得也不是不能買，關鍵還是價格，問“什麽價？”
“不占你便宜，標準市價。”
“好歹優惠些，我跟股東股民也有交代。”
“沒問題，九折，怎麽樣？”
“你不會給我來虛高估值那套吧？”華鳳斌也是了解的。
果然李閑雲笑道“自家人，有話直說，就虛高一成。”
操！
那你不還是平價賣我嗎？
但有話說話，這年頭能遇到不坑的買賣就不錯了。
李閑雲少許提升估值，再打個九折，放到市場上都好說，充氣也方便。
華鳳斌道“你再抬一些，按八折算，總價五十億。”
“可以，但你也別那麽小氣，一百億。”
“臥槽！星聲院線沒用到你們那麽多地方。”
“再帶幾個嘛，還有別家的院線呢。”李閑雲笑眯眯道“院線市場飽和，開新店不如把控舊店，控製不了院線，那就控製樓盤。”
華鳳斌一聽，咦？好像是這麽個理兒？
問“你後麵還有？”
李閑雲笑道“你把這一百億的接收了，我回頭就讓李城繼續搞，專盯帶院線的。”
之前和韓鑫語交流時，李閑雲就已經想通了，與其等你們爆雷後一股腦兒打包給我，不如現在做些讓步，提前收取部分，方便消化。
不然餓十天吃九斤，暴飲暴食，不暴斃也得哼哼唧唧躺半天。
華鳳斌道“成！不過後麵你得給我真打九折了。別以為我不知道你，你丫半價收的，你好歹給我讓些利。”
“沒問題。這事算我欠你的。”
“不用，就當雲頂的事，老子還你人情了。”華鳳斌哈哈笑著放下電話。
。.ue
無彈窗
新城集團過去一年多發展得很好，但問題也多。
傳統實業如今飽受衝擊，而在房地產方麵，李閑雲除了錢和土建，確實沒有太多可以幫助的地方。
而房地產的問題，其實還不僅僅是銀根緊鎖的問題，同樣還有的就是房價不漲，購房意願下降，商場生意凋零等一係列因素。
房子要是好賣，靠預售都能回一半的錢，哪怕銀根緊鎖，至少不會爆雷這麽多——可以說銷售不利和銀根緊鎖，才是房地產企業爆雷的核心問題。
一個代表資金回籠與收益，一個代表資金流動與支撐！
這也就導致無論是商業地產還是商住房，都存在巨大的銷售壓力。
新城集團敢於大搞，說白了是因為進價低——但是進貨價再便宜，終究也要賣出去才有用。
這段時間新城吃的比吐的快，海量的資產囤積，正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分，但也隻是稍稍緩解——關鍵還在繼續拿。
這就是矛盾的地方了。
爆雷的房地產企業有這麽多，確實有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜給撐死。
如今新城自身體量一千七百億左右，負債7000億。該部分體量主要來自於爛尾樓工程和部分已收購變現的產業，包括當年盛達在首府的那棟商業大廈。
這其中2500億的債務來自易勝傳媒，500億債務來自苗輝等四家基金，還有四千億債務來自銀行。
同時新城集團本身也是債權人。
其主體債權就是恒泰盛達藍元富麗四大家，然後就是一些其他房地產公司。
新城對這些公司的債務主要以商票收購加部分借款體現。
其中恒泰方麵出資一千億收購商票，對方承兌債務為一千六百億，質押資產兩千億。
盛達富麗藍元基本是以八五折價格收購商票，加部分現金。
其中盛達債權八百，質押一千六。
富麗債權七百，質押一千四。
藍元債權八百，質押一千六。
實際支出兩千一百億，質押資產4600億。
再就是其他房地產公司，也以類似形式借款與質押，實際出資1700億，質押資產2500億，獲得部分資產500億，預期可回收資金1300億。
當前總債權4800億，總債務7000億，自身體量1700億，質押總資產9100億，流動資金700億，另外就是還有大約500億資金投入開發建設中。
但實際上，由於新城集團拿了大量地皮正在開發，實際投入開發資金1100億左右，其中部分是去年產業銷售獲得的收益，還有就是對下屬公司也有負債，其債務額為400億左右。
也就說新城集團內外總債務實際在7400億左右，好在大部分的債務利息並不是由他們承擔。
這麽高的負債率，也就是靠易勝傳媒撐著了。
李閑雲的意思是要不先穩一下，等處理掉部分資產再繼續。
富麗那邊現在已經可以搞定，很快就是1250億的資產劃撥，再加上新城集團本身還有一千二百億左右的待處置資產。
這兩千五百億的資產，按照正常情況出售，大約可以售價三千億左右。如果全賣掉，那銀行債務就好解決了。
但李城說薑正簡單，到自己想法又不一樣了。
他的看法是，我們現在基本是五成的價格收產業，沒有虛增浮利，所以不用擔心。房地產所謂的不好賣，歸根結底是價錢問題。但現在的情況再怎麽降，也沒到腰斬的地步。不趁這個時候吃進，後麵機會就更難得。
當然，辦法也不是沒有。
比如現在大幅度降價賣房，就相當於做空房市，自己回籠資金的同時，還會給其他房地產企業帶來更多壓力，然後再繼續以更低價吃進。
但這種做法太損了，對整個國家經濟影響巨大。
李閑雲自然不可能同意——企業做的大了，第一考慮的不是市場，而是國家意誌！
目前國家政策還是希望穩住房地產價格，盡量以市場價賣。
市場價賣利潤高，但是銷量就慢，畢竟市場在萎縮，導致的資金回籠也就更慢。
雙方也因此討論了許久，但事實就是除了讓銷售人員加緊吆喝，各種鼓吹外，就隻剩自我消化這條路。
但是自我消化怎麽消化的掉兩千五百億啊？
薑正那邊已經幫新城消化了三百億，吃掉了四萬多畝地，要不然新城連一千億流動資金都不到。
現在去掉富麗，外麵還有七千多億的資產，這要是全吃進去，賣不動的話，負擔就更重了——說白了，藍元盛達他們固然是不想便宜賣，李閑雲也在擔心一旦全資產進駐，銷售不利的情況下，那利息負擔可就真都是自己的了。
還有就是內部消耗，每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。
也就是說，新城集團必須在今年至少處理掉兩千億的資產，否則等七千億的資產進入，巨額的利息負擔搞不好就是一年一年上百億的虧損。
當然，那麽大的資產體量在，爆雷是不會的，但除非你搞無賴手段，否則肯定會有不好的後果。
不管是低價傾銷，還是虧損，又或者是無賴拖延債務——銀行收債不是隻要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某種意義上的爆雷，隻不過你有足夠的資產要稍微好些，但是名譽上會造成巨大損失。
反正對李閑雲來說，這幾種情況他都不想要——李閑雲這些年再怎麽低調，經營之神的名頭是出去了，隨便出一件都砸他名頭。
新城去年都是收購和搞建設，做工程，快年底的時候才開始銷售。
結果這幾個月也隻賣出了三百億資產，打在了現金流中，同樣這三百億已經出售的資產也沒算在這兩千五百億資產中。
所以今年的銷售壓力格外重。
雖然說不是一個城市賣，可以同步進行，但要真那麽好賣，盛達藍元他們也不用爆雷了。
說白了，以前房地產賺的是地價上漲的錢，現在房地產，真的就是賺工程錢，而工程錢在效率不足的情況下，其利潤會被巨大的資金負擔所消耗——更別說還有一幫坑逼吃拿卡要，徒增成本。
幽靈施工隊雖然給力，但也不過是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在這麽大的資金盤裏，終究是影響有限的。
總之，銷售現在就是製約新城集團的瓶頸，也是所有企業的最終瓶頸。
對於房地產企業來說，麵對這種情況，通常就是借新債還舊債，剩下的繼續慢慢賣。
但李閑雲深知債務就是滾雪球，畢竟爆雷圈這個逼樣，後麵肯定還會有更多的企業還不出錢，然後就是更多的資產進入，更多的自我承擔的債務。
尤其房地產價格走勢是下跌的，拖下去並沒有好處。
搞的不好所有的債務就全是自己承擔，新城集團空拿著上萬億的資產，無法及時處理就是坑。當然，因為有兩千五百億負債是易勝傳媒的，所以實際需要考慮的就是銀行的四千億，正因如此，李城才信心滿滿——我哪怕把手裏的資產處理掉，都能還大半了。
但對李閑雲來說，已經進入不可接受範疇——牛人牛胃口，賺少就是虧。
銷售！
必須解決這個問題！
想了想，李閑雲覺得這事還得要星聲院線幫忙。
他直接打電話給華鳳斌“老華，有沒有想過買地產？”
“買地產？”華鳳斌愕然“我不是買過了嗎？”
當年華鳳斌入股雲頂的時候，就從李閑雲那裏買了一批樓盤。
“再買些唄，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少錢。”李閑雲跟華鳳斌也是有話直說“我希望盡快回籠一些資金。”
華鳳斌懂他意思，有些猶豫“去年ipo的錢，收購金海和盛達，花的都差不多了。”
“可以繼續增發麽。我不用你們多拿，這批商業樓本來就有一些和星聲影院有合作。地皮費那麽貴，直接拿下了自我消化，省了地租還提升盈利。”
投資變盈利，老套路，但確實對於大企業來說，地皮作為穩定收益，在精力不足，增長乏力的情況下，是不錯的選擇。
華鳳斌想了想，覺得也不是不能買，關鍵還是價格，問“什麽價？”
“不占你便宜，標準市價。”
“好歹優惠些，我跟股東股民也有交代。”
“沒問題，九折，怎麽樣？”
“你不會給我來虛高估值那套吧？”華鳳斌也是了解的。
果然李閑雲笑道“自家人，有話直說，就虛高一成。”
操！
那你不還是平價賣我嗎？
但有話說話，這年頭能遇到不坑的買賣就不錯了。
李閑雲少許提升估值，再打個九折，放到市場上都好說，充氣也方便。
華鳳斌道“你再抬一些，按八折算，總價五十億。”
“可以，但你也別那麽小氣，一百億。”
“臥槽！星聲院線沒用到你們那麽多地方。”
“再帶幾個嘛，還有別家的院線呢。”李閑雲笑眯眯道“院線市場飽和，開新店不如把控舊店，控製不了院線，那就控製樓盤。”
華鳳斌一聽，咦？好像是這麽個理兒？
問“你後麵還有？”
李閑雲笑道“你把這一百億的接收了，我回頭就讓李城繼續搞，專盯帶院線的。”
之前和韓鑫語交流時，李閑雲就已經想通了，與其等你們爆雷後一股腦兒打包給我，不如現在做些讓步，提前收取部分，方便消化。
不然餓十天吃九斤，暴飲暴食，不暴斃也得哼哼唧唧躺半天。
華鳳斌道“成！不過後麵你得給我真打九折了。別以為我不知道你，你丫半價收的，你好歹給我讓些利。”
“沒問題。這事算我欠你的。”
“不用，就當雲頂的事，老子還你人情了。”華鳳斌哈哈笑著放下電話。
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