美蘭號停泊的位置是橫溝河,橫溝河是南渡江的一條支流,南渡江在新埠橋過去一點的地方,分出了一條岔河,它和南渡江一起,把中間的這塊土地,圍成了新埠島,更準確地說,新埠島是南渡江入海口的衝積島嶼,就像長江入海口的崇明島。


    美蘭號停泊的地方,還是一個三岔口,往上,可以到南渡江,往下是大海,橫著出去,和橫溝河連通的,是把海甸島和海城市區隔斷的海甸河。


    金水門的廣告是說“遊船觀光,水上風情”,張晨他們所在的包廂也叫海景包廂,但其實,既看不到多少水上風情,也看不到多少海景。


    船往上,因為新埠橋的橋洞太矮,它不能穿橋而過,抵達南渡江,海甸河倒是可以進入,但海甸河的河道很窄,兩邊的河岸很高,從船上看出去,你能看到的隻是高高的河岸,所以它隻有一條路線,那就是順著橫溝河出海。


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    就是到了出海口,它也隻能靠著岸邊逗留一陣,然後順著橫溝河回來,並不敢真正的出海,一是出於安全考慮,還有就是海上的風浪太大,船體顛簸得厲害,船上的人,根本就沒有辦法好好地吃飯,舉止優雅地喝酒。


    何況他們上船後不久,外麵天空就開始暗下來了,最初的新鮮勁過去之後,外麵已經是一片漆黑,什麽都看不見,大家也已經放棄朝外張望的興趣,把更多的注意力放在了桌上的海鮮,和圍桌而坐的人身上。


    譚淑珍和韓先生說了她自己的想法,韓先生點點頭,他說,你的考慮其實很對,你考慮到的,其實上麵也都考慮到了,說讓國企央企撤離房地產市場,確實是一張空頭支票,接下去,國企央企不僅不會撤出房地產市場,他們的市場占有率,隻會更高。


    像你們這樣的民營房企,隻能在夾縫中求生存。


    房地產的利潤太高,那些企業來做房地產,比做他們的主業還有賺頭,他們怎麽會不趨之若鶩,又怎麽會把碗裏的肉,拱手讓出。


    從決策層來看,房地產的盤子又太大,可以說是牽一發而動全身,搞得不好,是會動搖國本的,你想,這樣的市場,是交給你們民營的房地產商好,還是交給國企央企好?


    在維穩的思維下,肯定是交給那些企業,他們才是自己的親兒子,關鍵時候,能勒令轉換思想統一行動的是他們,不換思想就換位子,太容易管了,用同樣的方法管你們,可以嗎?


    包括這次宏觀調控,最後的結果隻有兩個。


    韓先生說著,拿起筷子,夾了一塊象拔蚌放進嘴裏,咀嚼著。


    張晨熟悉韓先生的作派,說到這裏,他可以止,也可以吐出更多的幹貨,主要就看和他對話的人,把他往哪一個方向引。


    等韓先生說完,張晨舉起了杯子,和韓先生碰了碰,然後問:“韓先生,哪兩個結果?”


    韓先生笑了起來,他說:“張總現在對房地產也感興趣了?”


    張晨說:“韓先生不是說房地產牽一發而動全身嗎,我怎麽敢不感興趣,我怕自己被動了還不知道。”


    大家都笑了起來。


    韓先生說:“第一,就像譚董說的,民營的房地產企業,通過這一輪調控,會被徹底清除出一線城市的房地產市場。”


    老謝不明白了,他問:“韓先生,怎麽調控可以把民營房企,趕出一線城市的房地產市場?”


    “很簡單。”韓先生說,“所有的調控手段,最有殺傷力的肯定是金融手段,金融調控一下來,像譚董他們這樣的民營房企首當其衝,他們的資金會枯竭,而國企央企可能嗎?你們聽說過他們什麽時候缺錢?


    “哪怕是一刀切,一律不允許銀行發放房地產開發貸,他們也隻需要通過企業內部的運作,照樣能讓銀行的貸款,甚至國家的補貼,源源不斷流入房地產,四萬億有多少流入了房地產,誰說得清,而通過什麽渠道流入的,大家也心知肚明。


    “像譚董這種規模的房企,在國內也屬於一線,屬於頭部公司了,他們有沒有可能拿到四萬億的一毛錢?一方麵,資金會不斷枯竭,一方麵資金源源不斷,對房地產這種資本密集的行業來說,誰能夠排擠誰,不是很容易就能得出的結論?”


    在座的大家都點頭,覺得韓先生分析得對,小鄭說:


    “韓先生,我對這行不太懂,但是,你說這樣,就是政策的結果是會把民營房企,擠出一線城市,對上麵來說,有什麽好處?”


    “還是那句話,穩定壓倒一切,一線城市的穩定,就更是壓倒一切,你海南就是亂一陣,也沒有關係,早年海南房地產泡沫,死了多少企業,後遺症又有多大?”韓先生說,“但傷害的也不過是海南,動不了全國的大局。


    “但你想一下,要是同樣的事情發生在北京和上海,會怎麽樣?誰敢讓這樣的情況發生,通過這一波的調控,結果是,一線城市,土地的一級市場是地方政府壟斷的,房產市場又是國企央企壟斷,還能出什麽大亂子,這不是最佳的狀況嗎?”


    小鄭點了點頭,笑道:“你這樣說,我就明白了,看樣子還真是一盤大棋。”


    韓先生說對,現在畢竟整個市場開放了,不能再搞一刀切,不能再采取什麽行政的手段,幾次宏觀調控,每次都打在民營房企的七寸,聰明的人就知道,用調控,同樣可以達到行政手段想達到的目的。


    “韓先生,你說的第二個結果呢?”譚淑珍問。


    “第二個結果……我敢預言,這次宏觀調控之後,一線城市的房價,不僅不會下降,反而隻會上漲。”韓先生說。


    譚淑珍吃了一驚,這個,倒是自己沒有想到的,她問:“為什麽?韓先生怎麽會得出這個結論?”


    “這次的調控政策,看起來很美好,最大的亮點是加大保障房安居房的建設,那你想想,譚董,給你一塊地,要求百分之三十用來建設保障房,這一部分投入,你沒有賺到什麽錢,那你企業,還要保證你合理的利潤率,你會怎麽辦?”


    “提高另外百分之七十房子的售價。”譚淑珍脫口而出,大家都笑了起來。


    韓先生也笑了,他說:“你看,答案不就出來了,包括新加坡現在就是這樣,國家分配給你的住房很便宜,你要自己買房,那對不起,貴的嚇人。”


    韓先生看到張晨朝他舉起了杯,他也舉了起來,大家跟著都舉起來,一起碰了碰。


    放下杯子,韓先生的話匣子似乎已經打開了,他繼續說:


    “而且,一線城市的高房價,是多種因素疊加的,這就造成了它的房價,注定不可能下跌,一是,現在地方政府對土地財政的依賴越來越大,他們不可能願意看到房價的下跌,土地都在他們手裏,他們隻要控製土地釋放的節奏,就可以控製房價。


    “第二,現在買房的,是窮人多還是富人多?肯定是富人,他們大多數買房,是出於投資,房價要是跌了,他們也還扛得住,不會把手裏的房子賣了,誰也不想看到自己的投資虧損,情願再等等,賣不掉,反正可以繼續出租。


    “再說,幾次的房地產調控,已經被大家看破手腳,大家發現,每次的調控結束之後,房價不僅沒有下跌,反而會有一波報複性的瘋漲,這次調控又來了,那些手裏捏著幾套房的,說不定正在偷笑,他在等著接下來的暴漲,傻瓜才會把手裏的房子賣了。


    “前麵我說到了保障房,我敢保證,這次進一步加大保障房的建設之後,最後能買到這些保障房的,很大一部分,不是城市裏的最貧困戶,而是一個特殊的群體,那就是公務員,保障房的很大一部分,會變成公務員的福利房,處長以上,人皆有份,這也是維穩的需要。


    “他們可是政策的具體執行者,你們想想,手上有房,他們會願意房價下跌嗎?他們本身又不是困難戶,現在有了福利房,結果會怎麽樣?他們的需求被釋放出來了,接下去肯定會去買自己的第二套第三套住房。”


    韓先生看著譚淑珍說:“譚董,我敢肯定,接下去各地的拆遷和棚戶區改造、舊城改造會進一步加大,不要奇怪,為什麽一方麵在調控,一方麵地方政府還在大力拆遷,這個,也是他們屢試不爽的法寶,需求是可以拆出來的,拆出來的需求,可以保證房價不下跌。


    “譚董,結局已經定了,你早走了一步,沒有錯,這一步你走對了,二三線城市和下麵縣一級的房價目前雖然很低,但你放心,這隻是暫時現象,而且,你也可以引領當地的價格啊,為什麽不可以?你們在杭城房價幾千的時候,桃花源就敢賣兩萬了,怎麽現在不敢了?


    “市場也是階梯式發展的,不要擔心二三線城市需求和房價,舉個最簡單的例子,比如有一個保定人,口袋裏有點錢,他要買房的時候,會買哪裏?不會是保定,也不會是石家莊,而是北京,北京不是幾千一平方嗎,他肯定去北京買。


    “但當北京房價到幾萬一平方的時候,他買不起或舍不得買了,就去買石家莊的,石家莊的房子也過萬的時候,他會買保定的,就是這樣,一線城市的高房價,最後會把二三線城市的購買力逼出來,把它們的房價推高的。


    “還有,你們浙江和廣東這些地方,民營經濟發達,你們一個縣的經濟規模,抵得上人家內地的一個三線城市了,所以,像浙江和廣東的縣,你們不能把它當縣看待,而要把它當二三線城市同等看待,以後,這些地方的房價,不會低於二三線城市,需求在哪裏擺著。


    “需求才是決定一切的,不管是鋼需還是投資性需求,而且,你們的那些縣,投資性的需求,可能還會高於二三線城市,我前麵說過,投資性的需求,是對房價最抗壓的。


    “還有,從人性來說,投資房地產,就像是吸毒,現在要讓你譚董,去做其他的行業,你肯定不會去做,不是做不了,而是看不上,對嗎?”


    譚淑珍笑了起來,這個,不言而喻。


    “對投資房地產的人來說也一樣,他一旦投資了房地產,再讓他去投資其他,也很難,他隻會不斷地買房買房,這就創造了更多的需求。”韓先生說。

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