見陳陽真的想做開發商，鄒爸明顯有些驚訝，“搞一個小區開發少說也要幾千萬，你有這麽多錢？”
他說的幾千萬指的是本地，如果換成大城市，幾千萬當然不夠，單是一個地皮款都是以億計，那點錢買房還差不多，搞開發就差得遠，
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而陳陽前兩天還說錢不夠呢，怎麽現在就想做開發商了呢？
陳陽聳聳肩，“一個項目要幾千萬，但不代表本錢要幾千萬啊，正常來說，除了買地皮需要一定的本錢，後麵的建設完全可以用其他方式來解決。”
“啊？”鄒爸一聽，頓時來了興趣，“我對房地產行業還真不了解，你跟我說說，這裏麵有些什麽名堂？”
陳陽看了他一眼，不確定他是真不了解，還是想考驗自己，
不過都不重要，反正這些東西基本上都是些行業內公開的秘密，稍微打聽一下就能知道，但有膽量有能力去做的卻不多而已，
便說道，“做地產開發，看上去動輒幾千萬、幾億的項目，其實啟動資金用不了多少錢，更準確一點說，房地產行業，是我所知道的所有行業中，對金融杠杆運用最多，也是最大的一個行業，甚至比部分期貨產品還要高，
首先是拿地，買地的話，如果是掛牌拍賣，隻需要繳納一定比例的保證金，就可以參拍，等把地皮拍下來之後，拿著意向成交合同，就可以去銀行辦理抵押貸款，貸出一筆錢來支付土地尾款，這樣土地就到手了，
哪怕不是拍賣，而是直接協議購地，程序上也沒多大差別，
然後是建設，
設計都好說，如果要求不高，很多建築設計公司都有現成的圖紙，隨便花個幾十萬就能買到一整套小區工程圖，再加個幾萬或十幾萬，設計公司還可以負責幫忙報建，
獲得審批之後，就可以分兩步同時進行，一邊是找建築公司施工，現在有不少建築公司為了搶業務，都會先墊付前期的工程款，隻需要在二期甚至三期款到期之前，將前麵的款項補上，就不會影響到後續工程進度，
另一邊呢，拿到預售許可證之後，讓建築公司起個圍牆，表示小區已經動工，就可以正式開始賣樓了，隻要房子賣出去，不管是按揭還是全款，錢都是到了開發公司賬上，開發公司再將賣房的錢拿出一部分，用來支付工程款，這樣就不會有任何問題，
最後，項目如期完工，跟建築公司結清工程款，跟銀行結清土地貸款抵押金，再交了稅費，把房子連同房本交給購房客戶，剩下的就是自己的利潤！”
陳陽拍拍手，笑道，“您看，是不是很簡單，也不需要多少本錢！”
想想某大炮說什麽房地產行業的年化利潤率隻有百分之二十幾，甚至不如很多傳統行業，當時陳陽還真的以為做地產的利潤率不算多高，
但當他弄明白地產公司的運營模式，就明白了那句話有多可笑，
一個億的項目，啟動資金甚至不到一千萬，然後去掉所有稅費和貸款利息，整個項目的年化利潤率在百分之二十到三十之間，
用本金來算，這個利潤率到底有多少？
足足兩三倍，甚至有可能更高！！！
這特麽叫利潤率不高？
那要幹什麽才叫高？
直接搶錢嗎？！
還好，後來政斧也發現了這一點，在各個關卡上嚴加審查，又出台了多項規定，才將地產行業的杠杆率強行壓下來，
但那也是一零年以後的事了，現在嘛，
嘿嘿，……
在他對麵，鄒爸已是滿臉呆滯，好半天才回過神來，“竟然還能這麽幹？那不會亂套嗎？”
要是開發房子都這麽簡單，現在房價是越來越高，都去當開發商賣房子得了，誰還去幹實業啊。
陳陽哈哈一笑，說道，“我說的是可行性流程，但並不代表誰都能這麽做，”
他說著掰起手指頭，“您想想，這裏麵要打通多少關節？銀行的，得讓他們放貸款吧，建築公司的，要能讓他們心甘情願墊付首期二期款吧，還有五證，
建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證，想要能順利拿到這五證，裏麵的關節可不少，都得打通吧，
然後還有賣房，還有回款，還有稅費，這裏麵方方麵麵要考慮的東西太多了，但凡哪個環節出了問題，都少不了出現一些麻煩事，甚至造成整個項目爛尾，所以啊，開發商還真不是隨隨便便哪個人都能做的！”
聽完這些，鄒爸長長地出了口氣，坐在沙發上良久不語，好半天才說道，“那也很不得了啊！”
“什麽不得了？”
鄒蓉拖著箱子走過來，笑嘻嘻地說道，“準備完了，可以出發了！”
“好，”陳陽站起來，對著鄒爸鄒媽，還有剛從房間出來的鄒小軍和他老婆揮揮手，笑道，“那，叔叔阿姨，軍哥嫂子，我們先走啦。”
“來，我送你們下去，”鄒小軍二話不說，一手拎起他老媽手裏的袋子，頓時一驚，“媽耶，你該不會把家裏的臘貨都裝進去了吧？”
鄒媽媽眼睛一瞪，“你昨天不是還說吃傷了嗎，那我肯定不能讓你傷上加傷啊！”
鄒小軍臉色一垮，差點哭出來，
我就吐兩句槽，你怎麽就當真了呢。
看到他那副樣子，鄒媽媽是又好氣又好笑，“沒出息的東西，廚房裏還有。”
哦，那沒事了，
鄒小軍瞬間感覺力氣回到身上，一把奪過小妹手裏的箱子，快步出了門，
鄒家人都一起擁著兩人送了出去，
出了門口，鄒爸走在陳陽旁邊，小聲說道，“你要真有興趣，那等一下我就給你問問，不過，要是真的能成，你要回來做這個事？”
“唔，應該不會，”
陳陽搖搖頭，迎著鄒爸意味深長的眼神，笑著說道，“外來的和尚好念經，要是真的能做，我也會用外麵的公司名義進來，所以，這個您還得保密。”
鄒爸聽了，不禁連連點頭，還豎起一根大拇指，“聰明！你能這麽想我就放心了，行，這事我給你辦好，放心。”
就南江鎮這地方曾經出過兩個奇聞，一個是九十年代中期，那時候全國都興搞經濟開發區，南江鎮也劃了塊地，還掛了個省級開發區的名頭，搞招商引資，給出來的政策還不錯，
當時本地一個小老板就起了興趣，可過來一打聽，開發區竟然不收他，原因是嫌棄他的糧食加工廠檔次太低，然後開發區招商辦費盡力氣，從廣棟引進來一家皮革公司，還當作政績大書特書，當時還上了本縣電視新聞，然後呢？
嗬嗬，那個皮革廠竟然連那家小老板的糧食加工廠還不如，整個就是一手工作坊，還特別汙染環境，幹了不到一年，就讓當地村民聯合起來把廠子給砸了，所謂的開發區也不了了之！
另一個則與紅星廠有關，當年紅星廠破產的時候，還想自己把廠區連帶辦公樓的整塊地皮賣了還債，廠區那邊無人問津，倒是辦公樓那個院子有幾個人感興趣，
可當時的廠領導竟然做了個決定，賣給本廠職工，要四十萬，本鎮的，三十五萬，賣給外地人，隻需要三十萬！
沒人知道他們是怎麽想的，反正這件事當時在整個南江鎮，乃至半個西江縣，可以說是無人不知無人不曉，連小學生都會說兩句紅星廠的領導腦子有坑之類的話，
最關鍵的是，最後這塊地也沒能賣出去，還是砸到了銀行手裏！
這也是陳陽活了兩輩子，經曆了無數人和事，也始終無法想明白的事，如果有可能，他是真想當麵問一問那位老書計，您是咋想的啊？
到最後他隻能感歎一句，世界之大無奇不有，都怪自己孤陋寡聞！
所以啊，
現在陳陽想拿那塊地搞開發，雖說產權已經到了銀行手上，但鎮上的領導卻還是當年那批人，到時候陳陽自己主動送上門去，誰知道他們會鬧出什麽鬼來？！
安全起見，還是披層皮比較好。
他說的幾千萬指的是本地，如果換成大城市，幾千萬當然不夠，單是一個地皮款都是以億計，那點錢買房還差不多，搞開發就差得遠，
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而陳陽前兩天還說錢不夠呢，怎麽現在就想做開發商了呢？
陳陽聳聳肩，“一個項目要幾千萬，但不代表本錢要幾千萬啊，正常來說，除了買地皮需要一定的本錢，後麵的建設完全可以用其他方式來解決。”
“啊？”鄒爸一聽，頓時來了興趣，“我對房地產行業還真不了解，你跟我說說，這裏麵有些什麽名堂？”
陳陽看了他一眼，不確定他是真不了解，還是想考驗自己，
不過都不重要，反正這些東西基本上都是些行業內公開的秘密，稍微打聽一下就能知道，但有膽量有能力去做的卻不多而已，
便說道，“做地產開發，看上去動輒幾千萬、幾億的項目，其實啟動資金用不了多少錢，更準確一點說，房地產行業，是我所知道的所有行業中，對金融杠杆運用最多，也是最大的一個行業，甚至比部分期貨產品還要高，
首先是拿地，買地的話，如果是掛牌拍賣，隻需要繳納一定比例的保證金，就可以參拍，等把地皮拍下來之後，拿著意向成交合同，就可以去銀行辦理抵押貸款，貸出一筆錢來支付土地尾款，這樣土地就到手了，
哪怕不是拍賣，而是直接協議購地，程序上也沒多大差別，
然後是建設，
設計都好說，如果要求不高，很多建築設計公司都有現成的圖紙，隨便花個幾十萬就能買到一整套小區工程圖，再加個幾萬或十幾萬，設計公司還可以負責幫忙報建，
獲得審批之後，就可以分兩步同時進行，一邊是找建築公司施工，現在有不少建築公司為了搶業務，都會先墊付前期的工程款，隻需要在二期甚至三期款到期之前，將前麵的款項補上，就不會影響到後續工程進度，
另一邊呢，拿到預售許可證之後，讓建築公司起個圍牆，表示小區已經動工，就可以正式開始賣樓了，隻要房子賣出去，不管是按揭還是全款，錢都是到了開發公司賬上，開發公司再將賣房的錢拿出一部分，用來支付工程款，這樣就不會有任何問題，
最後，項目如期完工，跟建築公司結清工程款，跟銀行結清土地貸款抵押金，再交了稅費，把房子連同房本交給購房客戶，剩下的就是自己的利潤！”
陳陽拍拍手，笑道，“您看，是不是很簡單，也不需要多少本錢！”
想想某大炮說什麽房地產行業的年化利潤率隻有百分之二十幾，甚至不如很多傳統行業，當時陳陽還真的以為做地產的利潤率不算多高，
但當他弄明白地產公司的運營模式，就明白了那句話有多可笑，
一個億的項目，啟動資金甚至不到一千萬，然後去掉所有稅費和貸款利息，整個項目的年化利潤率在百分之二十到三十之間，
用本金來算，這個利潤率到底有多少？
足足兩三倍，甚至有可能更高！！！
這特麽叫利潤率不高？
那要幹什麽才叫高？
直接搶錢嗎？！
還好，後來政斧也發現了這一點，在各個關卡上嚴加審查，又出台了多項規定，才將地產行業的杠杆率強行壓下來，
但那也是一零年以後的事了，現在嘛，
嘿嘿，……
在他對麵，鄒爸已是滿臉呆滯，好半天才回過神來，“竟然還能這麽幹？那不會亂套嗎？”
要是開發房子都這麽簡單，現在房價是越來越高，都去當開發商賣房子得了，誰還去幹實業啊。
陳陽哈哈一笑，說道，“我說的是可行性流程，但並不代表誰都能這麽做，”
他說著掰起手指頭，“您想想，這裏麵要打通多少關節？銀行的，得讓他們放貸款吧，建築公司的，要能讓他們心甘情願墊付首期二期款吧，還有五證，
建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證，想要能順利拿到這五證，裏麵的關節可不少，都得打通吧，
然後還有賣房，還有回款，還有稅費，這裏麵方方麵麵要考慮的東西太多了，但凡哪個環節出了問題，都少不了出現一些麻煩事，甚至造成整個項目爛尾，所以啊，開發商還真不是隨隨便便哪個人都能做的！”
聽完這些，鄒爸長長地出了口氣，坐在沙發上良久不語，好半天才說道，“那也很不得了啊！”
“什麽不得了？”
鄒蓉拖著箱子走過來，笑嘻嘻地說道，“準備完了，可以出發了！”
“好，”陳陽站起來，對著鄒爸鄒媽，還有剛從房間出來的鄒小軍和他老婆揮揮手，笑道，“那，叔叔阿姨，軍哥嫂子，我們先走啦。”
“來，我送你們下去，”鄒小軍二話不說，一手拎起他老媽手裏的袋子，頓時一驚，“媽耶，你該不會把家裏的臘貨都裝進去了吧？”
鄒媽媽眼睛一瞪，“你昨天不是還說吃傷了嗎，那我肯定不能讓你傷上加傷啊！”
鄒小軍臉色一垮，差點哭出來，
我就吐兩句槽，你怎麽就當真了呢。
看到他那副樣子，鄒媽媽是又好氣又好笑，“沒出息的東西，廚房裏還有。”
哦，那沒事了，
鄒小軍瞬間感覺力氣回到身上，一把奪過小妹手裏的箱子，快步出了門，
鄒家人都一起擁著兩人送了出去，
出了門口，鄒爸走在陳陽旁邊，小聲說道，“你要真有興趣，那等一下我就給你問問，不過，要是真的能成，你要回來做這個事？”
“唔，應該不會，”
陳陽搖搖頭，迎著鄒爸意味深長的眼神，笑著說道，“外來的和尚好念經，要是真的能做，我也會用外麵的公司名義進來，所以，這個您還得保密。”
鄒爸聽了，不禁連連點頭，還豎起一根大拇指，“聰明！你能這麽想我就放心了，行，這事我給你辦好，放心。”
就南江鎮這地方曾經出過兩個奇聞，一個是九十年代中期，那時候全國都興搞經濟開發區，南江鎮也劃了塊地，還掛了個省級開發區的名頭，搞招商引資，給出來的政策還不錯，
當時本地一個小老板就起了興趣，可過來一打聽，開發區竟然不收他，原因是嫌棄他的糧食加工廠檔次太低，然後開發區招商辦費盡力氣，從廣棟引進來一家皮革公司，還當作政績大書特書，當時還上了本縣電視新聞，然後呢？
嗬嗬，那個皮革廠竟然連那家小老板的糧食加工廠還不如，整個就是一手工作坊，還特別汙染環境，幹了不到一年，就讓當地村民聯合起來把廠子給砸了，所謂的開發區也不了了之！
另一個則與紅星廠有關，當年紅星廠破產的時候，還想自己把廠區連帶辦公樓的整塊地皮賣了還債，廠區那邊無人問津，倒是辦公樓那個院子有幾個人感興趣，
可當時的廠領導竟然做了個決定，賣給本廠職工，要四十萬，本鎮的，三十五萬，賣給外地人，隻需要三十萬！
沒人知道他們是怎麽想的，反正這件事當時在整個南江鎮，乃至半個西江縣，可以說是無人不知無人不曉，連小學生都會說兩句紅星廠的領導腦子有坑之類的話，
最關鍵的是，最後這塊地也沒能賣出去，還是砸到了銀行手裏！
這也是陳陽活了兩輩子，經曆了無數人和事，也始終無法想明白的事，如果有可能，他是真想當麵問一問那位老書計，您是咋想的啊？
到最後他隻能感歎一句，世界之大無奇不有，都怪自己孤陋寡聞！
所以啊，
現在陳陽想拿那塊地搞開發，雖說產權已經到了銀行手上，但鎮上的領導卻還是當年那批人，到時候陳陽自己主動送上門去，誰知道他們會鬧出什麽鬼來？！
安全起見，還是披層皮比較好。