康定市經濟開發區，荒涼長滿雜草的茫茫空地間，不時有野鳥在牧草的黃牛邊飛過，兩個身影在一起商議著。
房地產業是個邪了門的行業。
說它邪了門，不是說這裏麵有多深奧，而是附著在這個行業的所有人，無論政府，企業，個人全都是中了邪。
有個東西叫通貨膨脹，還有個東西叫貨幣總量，這兩個東西一個叫狼，一個叫狽，經濟的發展是必須依靠輕微的通貨膨脹，和貨幣的適度擴張，狼狽為奸推動的。要是出了禍端，更要放出來群狼群狽呲咬。
這是互為循環，亙古不變的經濟學真理。
所以，沒什麽深奧的，看看10年前，20年前全世界各種圖案顏色的鈔票總量是多少，比比現在的鈔票總量是多少，再預估下10年後，20年後會是多少，就能知道房地產作為不動產財富，以錢為單位來衡量，它的價格永遠是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
區別僅僅在於，別人家是順應大勢，而有個家道中落很久的大戶人家，窮怕了，玩起來就開飆的。
起源於90年代初的分稅製改革後，地方上要把75%的財政增收上繳中央，然後，自己兜裏沒什麽錢了。沒錢怎麽發家致富，gdp的考核決定前程，聰明懂市場的立馬找到一條康莊大道，咱家裏這麽多的地種莊稼能產出多少，要是變成房子那是多少的gdp啊。
於是，邊賣地邊炒地，財源進項滾滾而來。實踐需要理論包裝，禦用經濟學家們總結出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市運營。
原來，行政管理和辦企業講運營是一個道理，這麽著，地方上中邪了。
後知後覺的趕緊學，原來這門手藝如此簡單，很快，全學會了，也就全體中邪了。
中了邪就飆車。
早就門清，隻是苦於被製度大門擋在門外的真正生意人這下有了上車的機會。
對不起，車況不好，上車請買票。
上車了，大家都是同道中人，車上放著勁爆的音樂：
大家跟著我，嗨起來！
跟著嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不動了，沒藥磕怎麽行。
“誰有藥？”
“我有藥。”名字叫金融的大佬說道。
“說的不就是你嗎，來來來，快上車。”
……
錢楓聊到這裏的時候，高正績苦笑了一下，“你說這些話是在挖苦我吧。”
“哪裏敢挖苦您呢。”錢楓說道，“我隻是想說，如果沒有您的支持，華夏興富產業新城項目要想搞起來不是件容易的事。”
高正績哪裏不明白，錢楓所謂的支持要的是個土地用途的所占比例。
對於康定市這樣一個地級城市來說，沒地理資源，沒三產空間，除了大力發展工業化別無他途，這是城市的內核。如果不築強內核，房地產搞得再蓬勃也是擊鼓傳花，掏空居民財富，提高社會綜合成本的同時，無節製下去終歸會轟然垮塌。
房地產的本質更多的是財富轉移，並不創造真正的物質價值。就像股市一樣隻是轉移財富，而不會創造財富。
高正績是個務實謀正事的官員，或者說，務虛的同時也在踏實地務實。務實是工作之本，務虛是為了更好地工作，看似矛盾，其實並不衝突，體製之使然。
所以，高正績一來到康定市，很快就明確了工業為綱的原則，並加推了這個新的經濟開發區計劃。隻可惜，生不逢時，碰到了方針政策大調整，辛苦招商洽定好的一眾協議意向項目因為取消了優惠，人家不來了。
開發區已經做好了前期的土地征用，把地上的村莊也端了，地空在這裏沒人來投資興業，一下，就變成了個動彈不了的沉重包袱。
恰恰是錢楓的出現，帶出了一個扭轉乾坤的方法，把開發區整體打包成一個產業新城項目，成立一家法人企業用100個億承接下來，政府角色得以全身而退，也就繞過了方針政策的掣肘，再把各種優厚措施靈活地掛在產業新城上，原來達成意向的招商項目就可以全部落地了。
這也意味著產業新城需要大量貼補，扛下應征應收的那部分。比方說，產業新城收落戶企業的是優惠電價，給到政府的是正常電價，少收多交。還有供地，稅費，固定資產投資返還等等所有的優惠措施。
產業新城拿什麽扛，隻能是土地收益。
土地用途分為住宅用地，商業用地，工業用地。同樣一塊地，用途不一樣，土地的價格也不一樣，其產出更不一樣。
工業用地蓋得是廠房，住宅用地蓋的是商品房，前者是用來生產的設施，後者是直接的商品，自然，土地獲取的價格和產出不在一個層麵上。
產業新城承接的開發區土地是工業用地，掏的是工業用地地價，也隻能用於工業用途。要想獲得土地收益，一是坐等土地增值；二是變更土地用途，變更成住宅用地，商業用地。
顯然，最直接，最豐厚的是後者。
工業地產的土地價格，一般隻有住宅地產、商業地產價格的十分之一。如果產業新城的土地全部變更，100個億就變成了1000個億。
當然，這是不現實的，這麽大塊地要是全蓋上商品房，康定市的這片地盤就成了鬼城了。
這也有違高正績發展工業的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商業地。”高正績最終表了個態。
錢楓笑了笑，“還是四成好些。”
高正績瞪起了眼睛，這家夥也太貪了，“變更三成我看都夠嗆，省裏麵，國土部門未必跑得下來。”
“多的一成是變更為市政公共用地，我想建一個市政公園，把它放倒工業地和住宅、商業地的中間，這樣一來，你跑審批不是多了一條說法。”錢楓解釋道，“再把土地利用集約好，不妨礙招商企業的用地需求。”
“不錯，做大事的人要有大局眼光。”高正績伸手拍拍錢楓的肩膀，“這樣一來還可以把整塊地切成三塊，分塊下批文，各方麵批起來的壓力也小些。”
“有個市政公園，我是想著能把住宅、商業地塊上的房地產搞得檔次高一些。”錢楓笑著說道。
隻能說，位子不一樣，看問題，考慮問題的角度也不一樣。
房地產業是個邪了門的行業。
說它邪了門，不是說這裏麵有多深奧，而是附著在這個行業的所有人，無論政府，企業，個人全都是中了邪。
有個東西叫通貨膨脹，還有個東西叫貨幣總量，這兩個東西一個叫狼，一個叫狽，經濟的發展是必須依靠輕微的通貨膨脹，和貨幣的適度擴張，狼狽為奸推動的。要是出了禍端，更要放出來群狼群狽呲咬。
這是互為循環，亙古不變的經濟學真理。
所以，沒什麽深奧的，看看10年前，20年前全世界各種圖案顏色的鈔票總量是多少，比比現在的鈔票總量是多少，再預估下10年後，20年後會是多少，就能知道房地產作為不動產財富，以錢為單位來衡量，它的價格永遠是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
區別僅僅在於，別人家是順應大勢，而有個家道中落很久的大戶人家，窮怕了，玩起來就開飆的。
起源於90年代初的分稅製改革後，地方上要把75%的財政增收上繳中央，然後，自己兜裏沒什麽錢了。沒錢怎麽發家致富，gdp的考核決定前程，聰明懂市場的立馬找到一條康莊大道，咱家裏這麽多的地種莊稼能產出多少，要是變成房子那是多少的gdp啊。
於是，邊賣地邊炒地，財源進項滾滾而來。實踐需要理論包裝，禦用經濟學家們總結出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市運營。
原來，行政管理和辦企業講運營是一個道理，這麽著，地方上中邪了。
後知後覺的趕緊學，原來這門手藝如此簡單，很快，全學會了，也就全體中邪了。
中了邪就飆車。
早就門清，隻是苦於被製度大門擋在門外的真正生意人這下有了上車的機會。
對不起，車況不好，上車請買票。
上車了，大家都是同道中人，車上放著勁爆的音樂：
大家跟著我，嗨起來！
跟著嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不動了，沒藥磕怎麽行。
“誰有藥？”
“我有藥。”名字叫金融的大佬說道。
“說的不就是你嗎，來來來，快上車。”
……
錢楓聊到這裏的時候，高正績苦笑了一下，“你說這些話是在挖苦我吧。”
“哪裏敢挖苦您呢。”錢楓說道，“我隻是想說，如果沒有您的支持，華夏興富產業新城項目要想搞起來不是件容易的事。”
高正績哪裏不明白，錢楓所謂的支持要的是個土地用途的所占比例。
對於康定市這樣一個地級城市來說，沒地理資源，沒三產空間，除了大力發展工業化別無他途，這是城市的內核。如果不築強內核，房地產搞得再蓬勃也是擊鼓傳花，掏空居民財富，提高社會綜合成本的同時，無節製下去終歸會轟然垮塌。
房地產的本質更多的是財富轉移，並不創造真正的物質價值。就像股市一樣隻是轉移財富，而不會創造財富。
高正績是個務實謀正事的官員，或者說，務虛的同時也在踏實地務實。務實是工作之本，務虛是為了更好地工作，看似矛盾，其實並不衝突，體製之使然。
所以，高正績一來到康定市，很快就明確了工業為綱的原則，並加推了這個新的經濟開發區計劃。隻可惜，生不逢時，碰到了方針政策大調整，辛苦招商洽定好的一眾協議意向項目因為取消了優惠，人家不來了。
開發區已經做好了前期的土地征用，把地上的村莊也端了，地空在這裏沒人來投資興業，一下，就變成了個動彈不了的沉重包袱。
恰恰是錢楓的出現，帶出了一個扭轉乾坤的方法，把開發區整體打包成一個產業新城項目，成立一家法人企業用100個億承接下來，政府角色得以全身而退，也就繞過了方針政策的掣肘，再把各種優厚措施靈活地掛在產業新城上，原來達成意向的招商項目就可以全部落地了。
這也意味著產業新城需要大量貼補，扛下應征應收的那部分。比方說，產業新城收落戶企業的是優惠電價，給到政府的是正常電價，少收多交。還有供地，稅費，固定資產投資返還等等所有的優惠措施。
產業新城拿什麽扛，隻能是土地收益。
土地用途分為住宅用地，商業用地，工業用地。同樣一塊地，用途不一樣，土地的價格也不一樣，其產出更不一樣。
工業用地蓋得是廠房，住宅用地蓋的是商品房，前者是用來生產的設施，後者是直接的商品，自然，土地獲取的價格和產出不在一個層麵上。
產業新城承接的開發區土地是工業用地，掏的是工業用地地價，也隻能用於工業用途。要想獲得土地收益，一是坐等土地增值；二是變更土地用途，變更成住宅用地，商業用地。
顯然，最直接，最豐厚的是後者。
工業地產的土地價格，一般隻有住宅地產、商業地產價格的十分之一。如果產業新城的土地全部變更，100個億就變成了1000個億。
當然，這是不現實的，這麽大塊地要是全蓋上商品房，康定市的這片地盤就成了鬼城了。
這也有違高正績發展工業的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商業地。”高正績最終表了個態。
錢楓笑了笑，“還是四成好些。”
高正績瞪起了眼睛，這家夥也太貪了，“變更三成我看都夠嗆，省裏麵，國土部門未必跑得下來。”
“多的一成是變更為市政公共用地，我想建一個市政公園，把它放倒工業地和住宅、商業地的中間，這樣一來，你跑審批不是多了一條說法。”錢楓解釋道，“再把土地利用集約好，不妨礙招商企業的用地需求。”
“不錯，做大事的人要有大局眼光。”高正績伸手拍拍錢楓的肩膀，“這樣一來還可以把整塊地切成三塊，分塊下批文，各方麵批起來的壓力也小些。”
“有個市政公園，我是想著能把住宅、商業地塊上的房地產搞得檔次高一些。”錢楓笑著說道。
隻能說，位子不一樣，看問題，考慮問題的角度也不一樣。