“reits”的內涵是法律賦予的，“reits”要符合一係列法律的要求，我們來看一下美國對於“reits”主要的法律要求，
其他國家的“reits” 都是在美國“reits”的基礎上改進的，總體上和美國“reits”沒有太大的區別，
對於美國的“reits”法律要求有
1、“reits”必須把至少90%的年度應稅收入分配給其他份額持有人，
2、“reits”必須把至少75%的資產投資於不動產、抵押貸款，其他“reits”、現金和政府債券。
3、“reits”至少75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業出售中獲得利息，這不低於總收入75%的收入、加上股息、利息及證券出售的利益不得低於總收入的95%，
4、“reits”必須是房地產投資者，而不是其他任何形式的經營機構，
5、“reits”的份額持有人至少要100人以上，並且集中在任用5人手中的份額必須小於已發行總額的50%，
以上隻是美國對於“reits”的主要法律要求，其實關於“reits”的法律要求還有很多，我們這裏就不一一贅述了，
另外“reits”每年還要進行收入測試，分配測試，資產測試、組織測試、所有權測試，測試不合格的輕則罰款，重則取消“reits”資格。
所以是“reits”麵臨著係統的、嚴格的監管的，當然這是好事情，因為這樣能保證中小投資者的利益，這比股票安全多了，如果我們不會選擇好公司的股票，運氣不好的情況下，買了一隻垃圾股，由於公司管理層經營不善，導致公司最終破產退市，所有的過錯都是由股民來承擔，對於股民買入的股票是沒有保障的，所以說為什麽有買股票有人會傾家蕩產，所以我們一定要掌握好財務自由的投資技能，
了解了“reits”的內涵以後，我們就知道“reits”與房地產，股票投資基金等其他投資工具有哪些不同了。
“reits”有兩種基本類型，權益型和抵押型。
權益型“reits”指直接投資擁有房地產，其收入主要來源於房地產租金收入的“reits”。
權益型“reits”根據其持有物業的類型不同，可以分為零售“reits”、住宅“reits”、寫字樓“reits”、酒店“reits”工業產地“reits”、健康護理“reits”、自助存儲“reits”等。
權益型“reits”因為本身直接有物業，而且還能對物業進行經營管理能獲得穩定持續的現金流。這類“reits”的風險相對也較小，是我們學習和研究的重點。
那麽我們來看一下美國有幾支代表性的權益型“reits”
西蒙地產（nyse:spg），西蒙地產是美國最大的零售“reits”也是標準普爾500指數的成分股之一。
公平住屋（nyse:eqr），公平住屋是美國最大的住宅“reits”，也是標準普爾500指數的成份股之一。
波士頓地產（nyse:bxp），波士頓地產是美國最大的寫字樓“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
host酒店（nyse:hst），host酒店。是美國最大的酒店“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
安博（nyse:pld），安博普洛斯是美國最大的工業產地“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
大眾倉儲（nyse:psa），大眾倉儲是美國最大的自助存儲“reits”，也是標準普爾500指數成份股之一。
抵押型“reits”指本身不直接擁有物業，而是通過房地產抵押貸款的形式，把資金貸出去賺取利益收益的“reits”。
抵押型“reits”一般股息率較高，資產負債率也比較高，對利率進度比較敏感，風險也會更大，從實現財務自由的角度，我們不投這類“reits”。
美國資本代理（nasdaq:agnc）， agnc就是抵押型“reits”，我們可以看到agnc的股息率目前隻有10.37%，還是比較高的，但是agnc資產負債率高達90%左右，償債風險也是比較大的。
另外還是有一種混合型“reits”就是既持有物業又發放抵押貸款的“reits”，這一類“reits”我們也不考慮。
目前美國既有權益型“reits”，也有抵押型“reits”，截止到2020年1月底，美國所有“reits”的市值為1.33萬億美元、權益型“reits”的市值為1.24萬億美元，占比93.23%。
目前香港隻有權益型“reits”，沒有抵押型“reits”。
“reits”有哪些特點
1、各國都有要求“reits”每年至少要。把淨收入的90%分配給投資者，這樣的“reits”每年都能給投資者帶來持續的現金流。
美國一般每季度會派息一次，香港一般每半年會派息一次，這就好像是咱們收房租一樣，美國是按季度付，香港是半年付，由於“reits”有強製高分紅的法律要求，“reits”簡直就是為我們中小投資者實現財務自由量身定製的投資工具。
2、投資門檻低
一般幾千元就可以投資，香港“reits”1手為1000股，1手起買，美國“reits”1股起買，如果直接投資房地產，至少也要幾十萬才能起步。
3、交易成本低
“reits”一般會免征所得稅，投資者買賣“reits”隻需要支付交易傭金，和買賣股票是一樣，不用支付其他的高額稅費。如果是直接投資房地產，光買賣的稅費也要在房價的10%~30%之間了。
4、流動性強
買賣“reits”像買賣股票一樣方便，在交易時間內隨時可以賣掉。
5、專業化管理
“reits”的管理團隊都是房地產領域的專業人士，他們管理物業的能力一般會比個人強很多，如果我們自己直接購買物業去管理，很有可能不如“reits”管理團隊管理的好，而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產上麵。
6、收益率相對較高
和直接持有物業相比，持有“reits”的收益率相對比較高，比如我們現在用1,000萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租，租金回報率不會超過5%，每年的租金收益率不會超過50萬。
如果我們現在用1,000萬去買匯賢產業信托呢？分紅率能有多少？
其他國家的“reits” 都是在美國“reits”的基礎上改進的，總體上和美國“reits”沒有太大的區別，
對於美國的“reits”法律要求有
1、“reits”必須把至少90%的年度應稅收入分配給其他份額持有人，
2、“reits”必須把至少75%的資產投資於不動產、抵押貸款，其他“reits”、現金和政府債券。
3、“reits”至少75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業出售中獲得利息，這不低於總收入75%的收入、加上股息、利息及證券出售的利益不得低於總收入的95%，
4、“reits”必須是房地產投資者，而不是其他任何形式的經營機構，
5、“reits”的份額持有人至少要100人以上，並且集中在任用5人手中的份額必須小於已發行總額的50%，
以上隻是美國對於“reits”的主要法律要求，其實關於“reits”的法律要求還有很多，我們這裏就不一一贅述了，
另外“reits”每年還要進行收入測試，分配測試，資產測試、組織測試、所有權測試，測試不合格的輕則罰款，重則取消“reits”資格。
所以是“reits”麵臨著係統的、嚴格的監管的，當然這是好事情，因為這樣能保證中小投資者的利益，這比股票安全多了，如果我們不會選擇好公司的股票，運氣不好的情況下，買了一隻垃圾股，由於公司管理層經營不善，導致公司最終破產退市，所有的過錯都是由股民來承擔，對於股民買入的股票是沒有保障的，所以說為什麽有買股票有人會傾家蕩產，所以我們一定要掌握好財務自由的投資技能，
了解了“reits”的內涵以後，我們就知道“reits”與房地產，股票投資基金等其他投資工具有哪些不同了。
“reits”有兩種基本類型，權益型和抵押型。
權益型“reits”指直接投資擁有房地產，其收入主要來源於房地產租金收入的“reits”。
權益型“reits”根據其持有物業的類型不同，可以分為零售“reits”、住宅“reits”、寫字樓“reits”、酒店“reits”工業產地“reits”、健康護理“reits”、自助存儲“reits”等。
權益型“reits”因為本身直接有物業，而且還能對物業進行經營管理能獲得穩定持續的現金流。這類“reits”的風險相對也較小，是我們學習和研究的重點。
那麽我們來看一下美國有幾支代表性的權益型“reits”
西蒙地產（nyse:spg），西蒙地產是美國最大的零售“reits”也是標準普爾500指數的成分股之一。
公平住屋（nyse:eqr），公平住屋是美國最大的住宅“reits”，也是標準普爾500指數的成份股之一。
波士頓地產（nyse:bxp），波士頓地產是美國最大的寫字樓“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
host酒店（nyse:hst），host酒店。是美國最大的酒店“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
安博（nyse:pld），安博普洛斯是美國最大的工業產地“reits”，也是標準普爾500指數的成分股之一。
大眾倉儲（nyse:psa），大眾倉儲是美國最大的自助存儲“reits”，也是標準普爾500指數成份股之一。
抵押型“reits”指本身不直接擁有物業，而是通過房地產抵押貸款的形式，把資金貸出去賺取利益收益的“reits”。
抵押型“reits”一般股息率較高，資產負債率也比較高，對利率進度比較敏感，風險也會更大，從實現財務自由的角度，我們不投這類“reits”。
美國資本代理（nasdaq:agnc）， agnc就是抵押型“reits”，我們可以看到agnc的股息率目前隻有10.37%，還是比較高的，但是agnc資產負債率高達90%左右，償債風險也是比較大的。
另外還是有一種混合型“reits”就是既持有物業又發放抵押貸款的“reits”，這一類“reits”我們也不考慮。
目前美國既有權益型“reits”，也有抵押型“reits”，截止到2020年1月底，美國所有“reits”的市值為1.33萬億美元、權益型“reits”的市值為1.24萬億美元，占比93.23%。
目前香港隻有權益型“reits”，沒有抵押型“reits”。
“reits”有哪些特點
1、各國都有要求“reits”每年至少要。把淨收入的90%分配給投資者，這樣的“reits”每年都能給投資者帶來持續的現金流。
美國一般每季度會派息一次，香港一般每半年會派息一次，這就好像是咱們收房租一樣，美國是按季度付，香港是半年付，由於“reits”有強製高分紅的法律要求，“reits”簡直就是為我們中小投資者實現財務自由量身定製的投資工具。
2、投資門檻低
一般幾千元就可以投資，香港“reits”1手為1000股，1手起買，美國“reits”1股起買，如果直接投資房地產，至少也要幾十萬才能起步。
3、交易成本低
“reits”一般會免征所得稅，投資者買賣“reits”隻需要支付交易傭金，和買賣股票是一樣，不用支付其他的高額稅費。如果是直接投資房地產，光買賣的稅費也要在房價的10%~30%之間了。
4、流動性強
買賣“reits”像買賣股票一樣方便，在交易時間內隨時可以賣掉。
5、專業化管理
“reits”的管理團隊都是房地產領域的專業人士，他們管理物業的能力一般會比個人強很多，如果我們自己直接購買物業去管理，很有可能不如“reits”管理團隊管理的好，而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產上麵。
6、收益率相對較高
和直接持有物業相比，持有“reits”的收益率相對比較高，比如我們現在用1,000萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租，租金回報率不會超過5%，每年的租金收益率不會超過50萬。
如果我們現在用1,000萬去買匯賢產業信托呢？分紅率能有多少？