第三大步等待好價格
當我們精挑細選終於找到心儀的房子後，是否就能毫不猶豫地買入呢？答案顯然是否定的。
要知道，房地產市場與股票市場如出一轍，均具有顯著的周期性特征。房價並非一成不變，而是隨著時間的推移呈現出周期性的波動。也就是說，同一套房屋在不同的時期，其價格可能會有天壤之別。
以香港沙田廣場的一套 60 平方米的住宅為例，便可清晰地看出這一點。在 1997 年，這套房能夠以 500 萬港元的高價成交；然而時過境遷，到了 2023 年，它的售價僅為 150 萬港元；而在 2017 年，這套房子的價值又飆升至 1000 萬港元。
顯而易見，即便同樣是這套房子，但處於不同的周期階段，其價格差異竟然如此巨大！通過這個例子，我們足以認識到周期性對於房產價值的決定性作用。
既然房地產周期性那麽重要，我們先來了解一下房地產的周期，
關於房地產周期，有一個著名的哈裏森房地產18年周期模型。
哈裏森研究了200多年來英國和美國的經濟和房地產史，他認為房地產的周期是18年左右，通常前14年房價是上漲的，後4年房價是下跌的，
在前14年的上漲過程中，通常又分為三個階段，
第1個階段是緩慢上漲階段，這個時間通常在7年左右，在第7年左右可能會有一個短暫的下跌過程，短暫的下跌過程結束以後，房價會進入到第2個階段，快速上漲階段，這個時間通常在5年左右快速上漲階段之後，房價會進入到第3個階段，瘋狂上漲階段這個時間通常在兩年左右，
瘋狂上漲階段結束之後，房價進入崩潰式下跌階段，這個時間通常是在4年左右，在下跌階段結束之後，房地產會進入新的上漲階段，
根據哈裏森周期理論，讓我們來深入探討一下全球近期幾個著名的房地產泡沫現象。
首先是日本的房地產市場，它於 1974 年開始大幅下跌，並在 1991 年再度崩潰，整個過程持續了長達 17 年之久。這一時期，日本經曆了經濟衰退、地價暴跌以及銀行係統的危機等一係列問題。
接下來看看香港的房地產情況。香港的房市在 1981 年崩盤中陷入困境，而 1997 年又一次遭遇重創，期間相隔了 16 年。這段時間裏，香港麵臨著房價波動、投資過熱和金融風險等挑戰。
再來關注美國的房地產泡沫破裂事件。1989 年，美國的房地產泡沫破滅，然而僅僅過了 18 年左右，到了 2007 年，房地產市場再度崩盤。需要注意的是，這裏所說的 18 年隻是一個大致的估計值，實際上政府的政策措施以及國際政治經濟環境等因素都可能導致房地產周期的提前或延遲。
因此，我們不能過分拘泥於具體的年份數字，因為這些周期受到眾多複雜因素的影響。每個國家和地區的房地產市場都具有其獨特的特點和發展軌跡，需要綜合考慮各種因素才能更準確地預測和理解房地產周期的變化。同時，政府的宏觀調控政策、金融體係的穩定性以及全球經濟形勢等也都會對房地產市場產生重要作用。在麵對房地產市場時，保持警惕並理性對待是至關重要的。
我們隻要知道房地產市場是周期性運行的，房價的漲跌是周期性波動的就可以了，我們不需要用哈林森周期來預測未來，我們有更簡單的方法來確定什麽時候買進房子，什麽時候賣出房子，
那什麽時候才能買進房子？什麽樣的價格才是好價格呢？
我們知道我們投資房子的收益來自兩部分，一，淨租金收益和資本利得，資本利得是多少？要在賣房子的時候才能知道具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時候不考慮，
在我們投資房子的時候，隻要看淨租金收益就可以了，我們可以用淨租金收益率來衡量租金收益的好壞，
淨租金收益率=年租金淨÷以初始投資現金總額x100%=（年租金總額-年物業費-免房屋保險費-免房產稅-免租金相關稅-房年房屋維護費-年房屋出租托管費-年按揭貸款本息-其他費用）÷（首付+購房產生的稅費）x100%
因為要長期持有，我們可以把10年期國債收益率看作機會成本，當淨租金收益率大於10年期國債收益率的中位數時，此時買入房子是沒有風險的，此時的價格就是好價格，
我們通過10年期國債收益率。可以看到。過去18年10年期國債收益率的中位數為3.8%，也就是說當房子的淨租金收益率大於等於3.8%的時候，投資房子是基本沒有風險的，
淨租金收益等於3.80%，對應的價格就是好價格，房價低於這個價格越多就越有投資價值，
比如:張三看上了北京的一套房子，非常喜歡這套房子麵積是70平，價格為5萬元一平，總價350萬，月租金4500，
張三已經有一套自住房，如果這套房子算是第2套房，首付需要40%，最長貸款期為25年，銀行貸款利率為4.9%，那麽現在這套房子值得舟山投資嗎？
首先來計算一下，先看一下這套房子的年租金淨額，我們隻知道目前這套房子的月租金為4500元，其他費用都不知道，
在中國持有房子的成本，一般為租金的5%~15%，我們按10%來估算房貸月還款額，我們可以用房貸計算器計算得出。這個房子每月需要還款12,154塊錢，
那麽通過計算這套房子的年租金淨額為
4500x12x0.9-12,154x12=-97 28元，
通過計算出年租金淨額為負數時就不用往下進行了，這套房子目前的價格是沒有投資價值的，
因為張三如果買了這套房子，首付和稅費就要先支付150多萬，以後每年還要支付9.7萬，這個房子是典型的耗錢資產，可能有的人會認為這個房子以後可能會漲價的，這個房子以後可能真的會漲價，但它這個價格不適合投資，
當我們精挑細選終於找到心儀的房子後，是否就能毫不猶豫地買入呢？答案顯然是否定的。
要知道，房地產市場與股票市場如出一轍，均具有顯著的周期性特征。房價並非一成不變，而是隨著時間的推移呈現出周期性的波動。也就是說，同一套房屋在不同的時期，其價格可能會有天壤之別。
以香港沙田廣場的一套 60 平方米的住宅為例，便可清晰地看出這一點。在 1997 年，這套房能夠以 500 萬港元的高價成交；然而時過境遷，到了 2023 年，它的售價僅為 150 萬港元；而在 2017 年，這套房子的價值又飆升至 1000 萬港元。
顯而易見，即便同樣是這套房子，但處於不同的周期階段，其價格差異竟然如此巨大！通過這個例子，我們足以認識到周期性對於房產價值的決定性作用。
既然房地產周期性那麽重要，我們先來了解一下房地產的周期，
關於房地產周期，有一個著名的哈裏森房地產18年周期模型。
哈裏森研究了200多年來英國和美國的經濟和房地產史，他認為房地產的周期是18年左右，通常前14年房價是上漲的，後4年房價是下跌的，
在前14年的上漲過程中，通常又分為三個階段，
第1個階段是緩慢上漲階段，這個時間通常在7年左右，在第7年左右可能會有一個短暫的下跌過程，短暫的下跌過程結束以後，房價會進入到第2個階段，快速上漲階段，這個時間通常在5年左右快速上漲階段之後，房價會進入到第3個階段，瘋狂上漲階段這個時間通常在兩年左右，
瘋狂上漲階段結束之後，房價進入崩潰式下跌階段，這個時間通常是在4年左右，在下跌階段結束之後，房地產會進入新的上漲階段，
根據哈裏森周期理論，讓我們來深入探討一下全球近期幾個著名的房地產泡沫現象。
首先是日本的房地產市場，它於 1974 年開始大幅下跌，並在 1991 年再度崩潰，整個過程持續了長達 17 年之久。這一時期，日本經曆了經濟衰退、地價暴跌以及銀行係統的危機等一係列問題。
接下來看看香港的房地產情況。香港的房市在 1981 年崩盤中陷入困境，而 1997 年又一次遭遇重創，期間相隔了 16 年。這段時間裏，香港麵臨著房價波動、投資過熱和金融風險等挑戰。
再來關注美國的房地產泡沫破裂事件。1989 年，美國的房地產泡沫破滅，然而僅僅過了 18 年左右，到了 2007 年，房地產市場再度崩盤。需要注意的是，這裏所說的 18 年隻是一個大致的估計值，實際上政府的政策措施以及國際政治經濟環境等因素都可能導致房地產周期的提前或延遲。
因此，我們不能過分拘泥於具體的年份數字，因為這些周期受到眾多複雜因素的影響。每個國家和地區的房地產市場都具有其獨特的特點和發展軌跡，需要綜合考慮各種因素才能更準確地預測和理解房地產周期的變化。同時，政府的宏觀調控政策、金融體係的穩定性以及全球經濟形勢等也都會對房地產市場產生重要作用。在麵對房地產市場時，保持警惕並理性對待是至關重要的。
我們隻要知道房地產市場是周期性運行的，房價的漲跌是周期性波動的就可以了，我們不需要用哈林森周期來預測未來，我們有更簡單的方法來確定什麽時候買進房子，什麽時候賣出房子，
那什麽時候才能買進房子？什麽樣的價格才是好價格呢？
我們知道我們投資房子的收益來自兩部分，一，淨租金收益和資本利得，資本利得是多少？要在賣房子的時候才能知道具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時候不考慮，
在我們投資房子的時候，隻要看淨租金收益就可以了，我們可以用淨租金收益率來衡量租金收益的好壞，
淨租金收益率=年租金淨÷以初始投資現金總額x100%=（年租金總額-年物業費-免房屋保險費-免房產稅-免租金相關稅-房年房屋維護費-年房屋出租托管費-年按揭貸款本息-其他費用）÷（首付+購房產生的稅費）x100%
因為要長期持有，我們可以把10年期國債收益率看作機會成本，當淨租金收益率大於10年期國債收益率的中位數時，此時買入房子是沒有風險的，此時的價格就是好價格，
我們通過10年期國債收益率。可以看到。過去18年10年期國債收益率的中位數為3.8%，也就是說當房子的淨租金收益率大於等於3.8%的時候，投資房子是基本沒有風險的，
淨租金收益等於3.80%，對應的價格就是好價格，房價低於這個價格越多就越有投資價值，
比如:張三看上了北京的一套房子，非常喜歡這套房子麵積是70平，價格為5萬元一平，總價350萬，月租金4500，
張三已經有一套自住房，如果這套房子算是第2套房，首付需要40%，最長貸款期為25年，銀行貸款利率為4.9%，那麽現在這套房子值得舟山投資嗎？
首先來計算一下，先看一下這套房子的年租金淨額，我們隻知道目前這套房子的月租金為4500元，其他費用都不知道，
在中國持有房子的成本，一般為租金的5%~15%，我們按10%來估算房貸月還款額，我們可以用房貸計算器計算得出。這個房子每月需要還款12,154塊錢，
那麽通過計算這套房子的年租金淨額為
4500x12x0.9-12,154x12=-97 28元，
通過計算出年租金淨額為負數時就不用往下進行了，這套房子目前的價格是沒有投資價值的，
因為張三如果買了這套房子，首付和稅費就要先支付150多萬，以後每年還要支付9.7萬，這個房子是典型的耗錢資產，可能有的人會認為這個房子以後可能會漲價的，這個房子以後可能真的會漲價，但它這個價格不適合投資，