現在每位都想象一個場景，你有2位好朋友，小a和小b，他倆每人都有1個項目。小a找到你說。的項目現在還沒有盈利，現在需要150萬增加投資，你投資我吧，如果你投資了我，以後每年隻需要再給我10萬就行了，什麽時候盈利我也不太確定，但是一旦我成功了，我一定加倍回報你。
小b也找到你說，我的項目現在已經盈利了，但是現在需要150萬增加投資，你投資我吧。如果你投資了我，以後每年我給你10萬分紅，後期一旦我成功了，我一定加倍回報你。
那麽你投資小a還是小b?
我想正常人都會投資小b對吧?應該沒有人會投資小a吧?很多人生活中都明白的事，一到投資領域,期塗了。
張三如果這個價格投資這套房子，就和你投資小a一樣。
那麽張三看上的這套房子在什麽價格才值得投資呢?
其實價格是能計算出來的。下麵我們來計算一下。
小白如果買這套房子，首付為140萬，購買稅費主要是契稅和中介傭金，因為是二套房，契稅為3%，
購買稅費我們按 5%估算。我們假設房價等於x元時為“好價格”。
則:(4500x12x0.9-60%x70xx(4.9%+y%))÷(40%x70x+5%x70x)=3.8%
這裏說一下60%x70xx(4.9%+y%)為每年房貸還本付息金額。y怎麽計算呢?打開房貸計算器，
張三買這套房子每月還本付息金額12,154元，每年還本付息金額為145,848元，用每年還本付息金額145,848元除以貸款總額210萬，可以得出每年還本付息金額與貸款總額的比例為6.95%，已知貸款利率為4.9%，則y=2.05，
在貸款利率為4.90%，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.95%，那麽以上等式就變成了
（4500x12x0.9-60%x70xx6.95 %）÷（40%x70x+5%x70x）=3.8%
等式求解可以算出x=元，所以張三看上這套房子好價格為元，當房價小於等於元時，投資這套房子基本沒有風險，
但是這套房子現在的價格為5萬元以後，房價如果真的到了11,807元需要下跌76%，這可能嗎？至於房價以後能不能跌到11,807元，我們不知道，從目前的租金水平計算好價格就是小於等於元的價格，
如果後期租金從4500漲到了9000，價格也會有元上移到元，
如果租金從4500漲到了2萬的好價格就會有元上一道元，5萬元一平的價格就是好價格，值得投資，
通過計算，如果張三要投資這套房子，那麽月租金每個月就需要2萬才可以投資，
一套房子有沒有投資價值好，價格是多少？我們隨時是可以計算出來的，至於房價能不能跌76%，這個真不好說，香港的房價從1997年到2003年跌了70%，以上日本的房價199一年當年的70%，
實現財務自由的工具，又不是隻有房子，何必跟房子較勁呢，假如張三就認定要投資房子，海外的reits也是可以考慮的呀。
張三通過reits就可以投資香港，新加坡，日本，韓國，馬來西亞，印度加拿大，美國，澳大利亞，法國，英國德國等國家的房產，畢竟有些國家的房地產市場目前是沒有泡沫的。
第4大步驟買入房產
等走到這一步的時候，你一定是選出了好的房子，也等了好的價格，買入房子會涉及到很多細節性的問題，光這些細節性的問題也可能寫一本書，好在這些細節的問題，房地產經紀人都能為我們解決，這你就不講了，
我們之所以給房地產經紀人支付傭金，就是要讓他們來幫我們解決這些細節問題的，
買房注意的事項；一產權有問題的房子不買，
我們隻考慮70年產權的商品房，其他類型的房子不考慮，有些房子價格可能很便宜，但是產權有問題，這種房子風險非常大，堅決不買，
市場上有些專門投資法拍房的投資者也取得了不錯的收益，像這種對於專業技能要求很高的投資項目，就不在我們的考慮範圍之內，
我們隻需要用最簡單的方法去實現財務自由技術含量較高的投資項目還是留給那些職業投資者吧，
2房齡大於15年不買
房齡大於15年的房子不買，後期不好賣。原因我們在前麵已經提到過了，有些好房子在我們選出來以後，可能要等幾年以後才會出現好的價格，等到好價格出現的時候，房齡可能已經大於15年了，
所以我們不僅要在選擇好房子的時候考慮房齡，在買房子的時候更需要考慮房齡，
3不是精裝修不買
目前市場上有很多沒有裝修的二手房，如果自住買這樣的房子，按自己喜歡的風格裝修是一個不錯的選擇，但是我們買房子是用來投資的，買了以後馬上能出租掉才是最好的選擇，
如果買了毛坯房，自己要先裝修才能出租，這中間裝修就要耽誤幾個月時間，另外還需要花一大筆費用和大量精力，
而精裝修的二手房會為我們提供大量的時間金錢和精力，精裝修的房子原房東已經使用過幾年，裝修拆舊基本也拆完了，房屋總價不會比毛坯房高多少，
但是這個裝修未來很有可能還用10年，這樣就相當於節省了一筆不小的初始投資，增加了投資回報率。
4貸款比例低於50%不買
貸款比例低於50%，貸款期限小於15年的房子不買，我們投資房子要盡可能的去利用銀行的資金來提升投資回報率，
如果說直接持有房子和通過reits間接持有房子相對有什麽優勢的話，那就是直接持有房子，可以向銀行貸款增加杠杆，提高收益率，如果貸款比例低於50%，我們還不如直接投資reits來點簡單容易，
5空置率大於20%不買
雖然選擇好房子的時候，我們已經考慮過空置率了，但是買房子的時候空置率可能已經出現了變化，我們還是需要重新考慮一下，空置率高於20%的區域不買。
6感覺不好不買
其他一切都好，如果感覺很不好，也不能算是好房子，一般情況下好的感覺不一定可靠，但是不好的感覺是真的比較不可靠的。
小b也找到你說，我的項目現在已經盈利了，但是現在需要150萬增加投資，你投資我吧。如果你投資了我，以後每年我給你10萬分紅，後期一旦我成功了，我一定加倍回報你。
那麽你投資小a還是小b?
我想正常人都會投資小b對吧?應該沒有人會投資小a吧?很多人生活中都明白的事，一到投資領域,期塗了。
張三如果這個價格投資這套房子，就和你投資小a一樣。
那麽張三看上的這套房子在什麽價格才值得投資呢?
其實價格是能計算出來的。下麵我們來計算一下。
小白如果買這套房子，首付為140萬，購買稅費主要是契稅和中介傭金，因為是二套房，契稅為3%，
購買稅費我們按 5%估算。我們假設房價等於x元時為“好價格”。
則:(4500x12x0.9-60%x70xx(4.9%+y%))÷(40%x70x+5%x70x)=3.8%
這裏說一下60%x70xx(4.9%+y%)為每年房貸還本付息金額。y怎麽計算呢?打開房貸計算器，
張三買這套房子每月還本付息金額12,154元，每年還本付息金額為145,848元，用每年還本付息金額145,848元除以貸款總額210萬，可以得出每年還本付息金額與貸款總額的比例為6.95%，已知貸款利率為4.9%，則y=2.05，
在貸款利率為4.90%，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.95%，那麽以上等式就變成了
（4500x12x0.9-60%x70xx6.95 %）÷（40%x70x+5%x70x）=3.8%
等式求解可以算出x=元，所以張三看上這套房子好價格為元，當房價小於等於元時，投資這套房子基本沒有風險，
但是這套房子現在的價格為5萬元以後，房價如果真的到了11,807元需要下跌76%，這可能嗎？至於房價以後能不能跌到11,807元，我們不知道，從目前的租金水平計算好價格就是小於等於元的價格，
如果後期租金從4500漲到了9000，價格也會有元上移到元，
如果租金從4500漲到了2萬的好價格就會有元上一道元，5萬元一平的價格就是好價格，值得投資，
通過計算，如果張三要投資這套房子，那麽月租金每個月就需要2萬才可以投資，
一套房子有沒有投資價值好，價格是多少？我們隨時是可以計算出來的，至於房價能不能跌76%，這個真不好說，香港的房價從1997年到2003年跌了70%，以上日本的房價199一年當年的70%，
實現財務自由的工具，又不是隻有房子，何必跟房子較勁呢，假如張三就認定要投資房子，海外的reits也是可以考慮的呀。
張三通過reits就可以投資香港，新加坡，日本，韓國，馬來西亞，印度加拿大，美國，澳大利亞，法國，英國德國等國家的房產，畢竟有些國家的房地產市場目前是沒有泡沫的。
第4大步驟買入房產
等走到這一步的時候，你一定是選出了好的房子，也等了好的價格，買入房子會涉及到很多細節性的問題，光這些細節性的問題也可能寫一本書，好在這些細節的問題，房地產經紀人都能為我們解決，這你就不講了，
我們之所以給房地產經紀人支付傭金，就是要讓他們來幫我們解決這些細節問題的，
買房注意的事項；一產權有問題的房子不買，
我們隻考慮70年產權的商品房，其他類型的房子不考慮，有些房子價格可能很便宜，但是產權有問題，這種房子風險非常大，堅決不買，
市場上有些專門投資法拍房的投資者也取得了不錯的收益，像這種對於專業技能要求很高的投資項目，就不在我們的考慮範圍之內，
我們隻需要用最簡單的方法去實現財務自由技術含量較高的投資項目還是留給那些職業投資者吧，
2房齡大於15年不買
房齡大於15年的房子不買，後期不好賣。原因我們在前麵已經提到過了，有些好房子在我們選出來以後，可能要等幾年以後才會出現好的價格，等到好價格出現的時候，房齡可能已經大於15年了，
所以我們不僅要在選擇好房子的時候考慮房齡，在買房子的時候更需要考慮房齡，
3不是精裝修不買
目前市場上有很多沒有裝修的二手房，如果自住買這樣的房子，按自己喜歡的風格裝修是一個不錯的選擇，但是我們買房子是用來投資的，買了以後馬上能出租掉才是最好的選擇，
如果買了毛坯房，自己要先裝修才能出租，這中間裝修就要耽誤幾個月時間，另外還需要花一大筆費用和大量精力，
而精裝修的二手房會為我們提供大量的時間金錢和精力，精裝修的房子原房東已經使用過幾年，裝修拆舊基本也拆完了，房屋總價不會比毛坯房高多少，
但是這個裝修未來很有可能還用10年，這樣就相當於節省了一筆不小的初始投資，增加了投資回報率。
4貸款比例低於50%不買
貸款比例低於50%，貸款期限小於15年的房子不買，我們投資房子要盡可能的去利用銀行的資金來提升投資回報率，
如果說直接持有房子和通過reits間接持有房子相對有什麽優勢的話，那就是直接持有房子，可以向銀行貸款增加杠杆，提高收益率，如果貸款比例低於50%，我們還不如直接投資reits來點簡單容易，
5空置率大於20%不買
雖然選擇好房子的時候，我們已經考慮過空置率了，但是買房子的時候空置率可能已經出現了變化，我們還是需要重新考慮一下，空置率高於20%的區域不買。
6感覺不好不買
其他一切都好，如果感覺很不好，也不能算是好房子，一般情況下好的感覺不一定可靠，但是不好的感覺是真的比較不可靠的。