房地產特點
1、投資金額大
份學習指導，裏麵包含本周的重點內容!
2、稅費成本高 由於稅費成本高，房價要上漲 20%以上才能達到盈虧平衡。
3、投資期限長
4、融資能力強 普通住宅一般可以貸到房產評估金額的70%-80%，期限一般在20-30年。
5、交易流程複雜
在美國，買房時所付的稅費大概是:不貸款約為購買價的1%-3%，貸款約為購買價的2%4%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的40%-50%;賣房時所付的稅費大概為賣出價 20%-25%.
在香港，買房所付的稅費大概是購買價的32%-35%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的20%-30%;賣房時所付的稅費大概為賣出價的1%-2%。當然如果有人嫌房地產投資的稅費成本太高，也可以投資reits.
中國人投資美國的reits租金分紅隻扣10%的稅，賣出reits 獲得資本利得不扣稅。中國人投資美國reits 的稅率比美國人要低很多。
房地產投資風險
1、市場風險 市場風險是最常見的風險，是指房價因周期性漲跌帶來的風險。
2、政策風險跌的風險。政府為了抑製房產泡沫，采取限購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導致房價下
3、社會風險亂、戰爭等。社會風險是指大的社會事件帶來房價下跌的風險。社會風險主要有:政治運動、暴亂、戰爭等。
4、變現風險 變現風險是指以市場價賣不掉房地產的風險。 因利率大幅提高導致房價下跌的風險，央行可能會根據內部外經濟形式的變化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少會從三個方麵影響房價。
5、利率風險
一是，利率提高，房地產的內在價值變小，房價會下跌:
二是，利率提高，買房的成本提高，需求會減少，房價會下跌;
三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌。
6、匯率風險的風險。匯率風險指在持有房地產期間，因房地產所在國貨幣大幅貶值而導致投資實際虧損的風險。
7、自然風險 因地震、洪水、海嘯、颶風、火災等自然災害導致房地產嚴重損壞的風險。
第一大步驟，選擇好城市
在中國最好的城市就是北、上、深、廣、省會或地級市:城市過去連續3年的人口都是淨流入的。
第二大步，選出好房子
這裏的“好房子”是指最容易出租和出售的房子
好房子至少要符合以下條件:1、好地段;2、好環境;3、好物管;4、好戶型;5、房齡小;6、空置率低.
1、好地段 地段就是一切便利性的總和。好地段就是生活很便利的區域,
2、好環境 環境指小區外部環境。好環境不是指環境優美，而是指環境沒有汙染。
3、好物管； 好物管指小區的物業管理要好，好的物業管理能讓房子增值。
4、好戶型；指最容易出租和出售的戶型，
5、房齡小；房齡指自房屋竣工驗收合格交付之日起到現在的年限。不是房產證上的日期。
6、空置低 空置低是指沒有人居住的房屋比例低。
第三大步，等待好價格
淨租金收益率=年租金淨額+初始投資現金總額x100%
年租金淨額=年租金總額-年物業費-年房屋保險費-年房產稅-年租金相關稅-年房屋維護費-年房屋出租托管費-年按揭貸款本息-其他費用初始投資現金總額=首付+購房產生的稅費
淨租金收益率=十年期國債收益率中位數時，房子價格為好價格
我們可以把 10期國債收益率看作機會成本。當淨租金收益率大於10 年期國債收益率時，此時買入房子沒有風險。此時的價格就是好價格。房貸計算器的網址為:
第四大步，買入房產
1、產權有問題的房子不買
2、房齡大於 15 年不買
3、不是精裝修不買
4、貸款比例低於 50%不買
5、空置率大於 20%不買
6、感覺不好不買
第五大步驟,長期持有。
第六大步，賣出房子
我們用租售比這個指標來衡量中國房地產市場有沒有泡沫。
租售比的計算公式是:租售比=月租金\/房價
售租比的計算公式是:售租比=房價\/月租金
根據國際標準，當售租比大於300的時候，房價有泡沫。
中國的售租比應該調整為:300*1.8=540
各位可以把這些重點製作城一個表格，一目了然，
1、投資金額大
份學習指導，裏麵包含本周的重點內容!
2、稅費成本高 由於稅費成本高，房價要上漲 20%以上才能達到盈虧平衡。
3、投資期限長
4、融資能力強 普通住宅一般可以貸到房產評估金額的70%-80%，期限一般在20-30年。
5、交易流程複雜
在美國，買房時所付的稅費大概是:不貸款約為購買價的1%-3%，貸款約為購買價的2%4%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的40%-50%;賣房時所付的稅費大概為賣出價 20%-25%.
在香港，買房所付的稅費大概是購買價的32%-35%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的20%-30%;賣房時所付的稅費大概為賣出價的1%-2%。當然如果有人嫌房地產投資的稅費成本太高，也可以投資reits.
中國人投資美國的reits租金分紅隻扣10%的稅，賣出reits 獲得資本利得不扣稅。中國人投資美國reits 的稅率比美國人要低很多。
房地產投資風險
1、市場風險 市場風險是最常見的風險，是指房價因周期性漲跌帶來的風險。
2、政策風險跌的風險。政府為了抑製房產泡沫，采取限購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導致房價下
3、社會風險亂、戰爭等。社會風險是指大的社會事件帶來房價下跌的風險。社會風險主要有:政治運動、暴亂、戰爭等。
4、變現風險 變現風險是指以市場價賣不掉房地產的風險。 因利率大幅提高導致房價下跌的風險，央行可能會根據內部外經濟形式的變化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少會從三個方麵影響房價。
5、利率風險
一是，利率提高，房地產的內在價值變小，房價會下跌:
二是，利率提高，買房的成本提高，需求會減少，房價會下跌;
三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌。
6、匯率風險的風險。匯率風險指在持有房地產期間，因房地產所在國貨幣大幅貶值而導致投資實際虧損的風險。
7、自然風險 因地震、洪水、海嘯、颶風、火災等自然災害導致房地產嚴重損壞的風險。
第一大步驟，選擇好城市
在中國最好的城市就是北、上、深、廣、省會或地級市:城市過去連續3年的人口都是淨流入的。
第二大步，選出好房子
這裏的“好房子”是指最容易出租和出售的房子
好房子至少要符合以下條件:1、好地段;2、好環境;3、好物管;4、好戶型;5、房齡小;6、空置率低.
1、好地段 地段就是一切便利性的總和。好地段就是生活很便利的區域,
2、好環境 環境指小區外部環境。好環境不是指環境優美，而是指環境沒有汙染。
3、好物管； 好物管指小區的物業管理要好，好的物業管理能讓房子增值。
4、好戶型；指最容易出租和出售的戶型，
5、房齡小；房齡指自房屋竣工驗收合格交付之日起到現在的年限。不是房產證上的日期。
6、空置低 空置低是指沒有人居住的房屋比例低。
第三大步，等待好價格
淨租金收益率=年租金淨額+初始投資現金總額x100%
年租金淨額=年租金總額-年物業費-年房屋保險費-年房產稅-年租金相關稅-年房屋維護費-年房屋出租托管費-年按揭貸款本息-其他費用初始投資現金總額=首付+購房產生的稅費
淨租金收益率=十年期國債收益率中位數時，房子價格為好價格
我們可以把 10期國債收益率看作機會成本。當淨租金收益率大於10 年期國債收益率時，此時買入房子沒有風險。此時的價格就是好價格。房貸計算器的網址為:
第四大步，買入房產
1、產權有問題的房子不買
2、房齡大於 15 年不買
3、不是精裝修不買
4、貸款比例低於 50%不買
5、空置率大於 20%不買
6、感覺不好不買
第五大步驟,長期持有。
第六大步，賣出房子
我們用租售比這個指標來衡量中國房地產市場有沒有泡沫。
租售比的計算公式是:租售比=月租金\/房價
售租比的計算公式是:售租比=房價\/月租金
根據國際標準，當售租比大於300的時候，房價有泡沫。
中國的售租比應該調整為:300*1.8=540
各位可以把這些重點製作城一個表格，一目了然，