“請問李總，地產開發最大的支出是什麽？”錢大炮向李煥問道。
李煥想了想向錢大炮回複道：“銀行的利息和土地增值稅。”
沒錯，房地產開發最大的支出並不是購買土地的支出。
因為每個房地產商都不會用自有資金來買地，一來是房地產行業本身就是一個高投入的行業，最巔峰時，許皮帶的某大土地儲備量高達兩億多平方米。
如果這兩億多平方米儲備土地都需要許皮帶自己拿錢出來買，那光買這些土地都得花兩萬多億。
這麽大一筆資金就算是把許皮帶給剁碎了也湊不出來。
所以絕大多數的地產開發商都是在土地拍賣時先交納一部分的土地保證金，然後取得這塊土地的所有權，再用這塊土地到銀行貸款，由銀行的貸款來償還土地購置費。
土地的價值越高，能貸出的款就越多。
當然，地產開發商貸出這麽多款來，那得支付相應的利息。
現在一般來說，銀行的貸款利息在5%左右，加上各種手續費，綜合算下來在7%左右。
當然，不是每個地產開發商都跟李煥這樣，可以從銀行輕易的貸到款。
地產開發商沒錢怎麽辦？那就隻能進行民間借貸。
可民間借貸的利息就比銀行高的多了，按照現在的行情，民間借貸的利息在2%左右，不過是月息。
如此算下來，民間借貸的利息很多時候要比從銀行借貸的利息高出一倍。
這麽高額的利息猶如一根勒住開發商脖子上的繩索，一不小心就能把地產開發商活活勒死。
這就是很多地產開發商和銀行糾纏不清的原因，沒有足夠的關係，根本沒辦法從銀行貸款，有些開發商隻能想辦法打通銀行的關係貸款，實在萬般無奈之下才會去找民間資本進行融資。
在這個背景下，很多開發商都希望能夠盡早把房子賣出去並回籠資金的原因。
不是說這些開發商看不到房子會漲價，而是因為拖下去，即便房價上漲了一部分，可高額的利息要侵占絕大多數的利潤，最後變成了替銀行或者放貸方白打工。
然後開發商第二項最大的支出就是土地的增值稅，國內房地產行業的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%到60%，企業所得稅還要征收25%，要是走正規的報稅流程，最少也在50%左右。
最為關鍵的是，這部分稅收是屬於地稅征收範圍，也就說這些收入是歸地方支配。
這也可以解釋為何地方上這麽熱衷於搞房地產，因為利潤太高了。
出讓土地能獲取一大筆收入，然後房價越高，征收的增值稅也越高。
“隻要我們合作，解決這兩個問題不算難題。”錢大炮來了個戰術後仰，對著李煥說道。
李煥聽到這裏頓時來了興趣，以前他以為炒房團最的收益是通過囤積房產，然後等到房子升值後再出手，通過房子的差價賺取利潤。
可如今聽著錢大炮的話，看來他們還有更高端的玩法。
“願聞其詳。”李煥不置可否的說了一句。
“首先你得提高房價，開盤價在原有基礎上提高百分之二十。”錢大炮先是說道。
“那開盤價定這麽高，我這房子根本賣不出去啊。”李煥有些疑惑的說道。
“別急嘛。”錢大炮揮了揮手後接著說道：“我會安排人大規模的購入房產，整個小區的房子我要買走百分之三十。”
“從銀行騙貸是違法的。”李煥搖了搖頭後說道。
“誰說我要騙貸？”錢大炮很是得意的繼續說道：“我們可以走正規的貸款流程，我們村裏麵有數百人，能開出合規合法的收入證明和銀行流水，貸款根本沒有任何問題，即便是相關部門來查也查不出任何東西。”
這就不得不再次提到南方強大的宗族勢力，依靠強大的宗族關係，可以讓村民們相信領頭人，幫忙提供自己合法身份來貸款。
“然後呢？”李煥接著問道。
“然後通過我們通過打折的方式購置房產，接著就從銀行辦理合法合規的貸款，你們獲得了貸款緩解了資金壓力，我們付出了部分首付買到了低價房子。”錢大炮一臉笑意的說道。
“就這？為了這點折扣不至於讓你們這麽大費周章吧？”李煥接著問道。
“那當然，首付款你得還給我們。”錢大炮獅子大開口道。
“你確定你沒說錯？”李煥聽到這話頓時無語。
不說這筆錢該不該給他們，就算是給，怎麽給也是個大麻煩。
從公司賬戶直接劃賬到個人賬戶上，如果沒有正當理由，有關部門得查死你。
即便是給現金，那也是個大麻煩，這筆錢永遠見不了光。
“當然沒說錯。”錢大炮接著說道“李總的擔憂我肯定知道，這筆錢如何光明正大的給我們，這是一個大問題。”
“我們會成立一個裝修公司，你們可以將安裝工程全部發包給這家公司，然後盡量把建安費用做高，把首付款做到裏麵直接付給我們開的安裝公司，當然如果你不相信我們的施工能力，我們還可以轉包，公司你們定就行，我們收取管理費。”
李煥這下終於明白他們怎麽操作的了，通過公對公轉賬那就完全可以將這筆錢正大光明的花出去。
而且最為關鍵的是建安費的稅率是非常低的，隻需要3%左右就行了，這費用比洗錢的花銷小太多了。
至於土地增值稅，由於把首付款通過建安費給套出去了，那整體利潤就會大幅度的下降，而且土地增值稅采取的累進製原則，收益越低稅率也越低，所以開發商需要繳納的土地增值稅會大大下降，甚至可以做到最低，這可不是一筆小數目。
就這麽一套流程玩下來，開發商通過高價賣房套取了銀行貸款，獲得了非常寶貴的現金，而且通過提高建安費然後降低土地增值稅，當然最為關鍵的是，間接提高了房價，為剩餘房產的銷售創造了高額利潤。
至於說炒房團，通過這個辦法，相當於是以百分之七十的價格買到了房產，雖然整個過程中會產生一些手續費，但和豐厚的回報相比，那這點手續費算不得什麽。
而且小區的房價提升之後，也為炒房團後續房子的出手提供了價格參照。
李煥想了想向錢大炮回複道：“銀行的利息和土地增值稅。”
沒錯，房地產開發最大的支出並不是購買土地的支出。
因為每個房地產商都不會用自有資金來買地，一來是房地產行業本身就是一個高投入的行業，最巔峰時，許皮帶的某大土地儲備量高達兩億多平方米。
如果這兩億多平方米儲備土地都需要許皮帶自己拿錢出來買，那光買這些土地都得花兩萬多億。
這麽大一筆資金就算是把許皮帶給剁碎了也湊不出來。
所以絕大多數的地產開發商都是在土地拍賣時先交納一部分的土地保證金，然後取得這塊土地的所有權，再用這塊土地到銀行貸款，由銀行的貸款來償還土地購置費。
土地的價值越高，能貸出的款就越多。
當然，地產開發商貸出這麽多款來，那得支付相應的利息。
現在一般來說，銀行的貸款利息在5%左右，加上各種手續費，綜合算下來在7%左右。
當然，不是每個地產開發商都跟李煥這樣，可以從銀行輕易的貸到款。
地產開發商沒錢怎麽辦？那就隻能進行民間借貸。
可民間借貸的利息就比銀行高的多了，按照現在的行情，民間借貸的利息在2%左右，不過是月息。
如此算下來，民間借貸的利息很多時候要比從銀行借貸的利息高出一倍。
這麽高額的利息猶如一根勒住開發商脖子上的繩索，一不小心就能把地產開發商活活勒死。
這就是很多地產開發商和銀行糾纏不清的原因，沒有足夠的關係，根本沒辦法從銀行貸款，有些開發商隻能想辦法打通銀行的關係貸款，實在萬般無奈之下才會去找民間資本進行融資。
在這個背景下，很多開發商都希望能夠盡早把房子賣出去並回籠資金的原因。
不是說這些開發商看不到房子會漲價，而是因為拖下去，即便房價上漲了一部分，可高額的利息要侵占絕大多數的利潤，最後變成了替銀行或者放貸方白打工。
然後開發商第二項最大的支出就是土地的增值稅，國內房地產行業的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%到60%，企業所得稅還要征收25%，要是走正規的報稅流程，最少也在50%左右。
最為關鍵的是，這部分稅收是屬於地稅征收範圍，也就說這些收入是歸地方支配。
這也可以解釋為何地方上這麽熱衷於搞房地產，因為利潤太高了。
出讓土地能獲取一大筆收入，然後房價越高，征收的增值稅也越高。
“隻要我們合作，解決這兩個問題不算難題。”錢大炮來了個戰術後仰，對著李煥說道。
李煥聽到這裏頓時來了興趣，以前他以為炒房團最的收益是通過囤積房產，然後等到房子升值後再出手，通過房子的差價賺取利潤。
可如今聽著錢大炮的話，看來他們還有更高端的玩法。
“願聞其詳。”李煥不置可否的說了一句。
“首先你得提高房價，開盤價在原有基礎上提高百分之二十。”錢大炮先是說道。
“那開盤價定這麽高，我這房子根本賣不出去啊。”李煥有些疑惑的說道。
“別急嘛。”錢大炮揮了揮手後接著說道：“我會安排人大規模的購入房產，整個小區的房子我要買走百分之三十。”
“從銀行騙貸是違法的。”李煥搖了搖頭後說道。
“誰說我要騙貸？”錢大炮很是得意的繼續說道：“我們可以走正規的貸款流程，我們村裏麵有數百人，能開出合規合法的收入證明和銀行流水，貸款根本沒有任何問題，即便是相關部門來查也查不出任何東西。”
這就不得不再次提到南方強大的宗族勢力，依靠強大的宗族關係，可以讓村民們相信領頭人，幫忙提供自己合法身份來貸款。
“然後呢？”李煥接著問道。
“然後通過我們通過打折的方式購置房產，接著就從銀行辦理合法合規的貸款，你們獲得了貸款緩解了資金壓力，我們付出了部分首付買到了低價房子。”錢大炮一臉笑意的說道。
“就這？為了這點折扣不至於讓你們這麽大費周章吧？”李煥接著問道。
“那當然，首付款你得還給我們。”錢大炮獅子大開口道。
“你確定你沒說錯？”李煥聽到這話頓時無語。
不說這筆錢該不該給他們，就算是給，怎麽給也是個大麻煩。
從公司賬戶直接劃賬到個人賬戶上，如果沒有正當理由，有關部門得查死你。
即便是給現金，那也是個大麻煩，這筆錢永遠見不了光。
“當然沒說錯。”錢大炮接著說道“李總的擔憂我肯定知道，這筆錢如何光明正大的給我們，這是一個大問題。”
“我們會成立一個裝修公司，你們可以將安裝工程全部發包給這家公司，然後盡量把建安費用做高，把首付款做到裏麵直接付給我們開的安裝公司，當然如果你不相信我們的施工能力，我們還可以轉包，公司你們定就行，我們收取管理費。”
李煥這下終於明白他們怎麽操作的了，通過公對公轉賬那就完全可以將這筆錢正大光明的花出去。
而且最為關鍵的是建安費的稅率是非常低的，隻需要3%左右就行了，這費用比洗錢的花銷小太多了。
至於土地增值稅，由於把首付款通過建安費給套出去了，那整體利潤就會大幅度的下降，而且土地增值稅采取的累進製原則，收益越低稅率也越低，所以開發商需要繳納的土地增值稅會大大下降，甚至可以做到最低，這可不是一筆小數目。
就這麽一套流程玩下來，開發商通過高價賣房套取了銀行貸款，獲得了非常寶貴的現金，而且通過提高建安費然後降低土地增值稅，當然最為關鍵的是，間接提高了房價，為剩餘房產的銷售創造了高額利潤。
至於說炒房團，通過這個辦法，相當於是以百分之七十的價格買到了房產，雖然整個過程中會產生一些手續費，但和豐厚的回報相比，那這點手續費算不得什麽。
而且小區的房價提升之後，也為炒房團後續房子的出手提供了價格參照。