作為"青島嶗山區土地違法批租案"的關鍵人物，青島市嶗山區國土資源局局長是個不起眼的小官，但正是這個小小"土地爺"於誌軍，落馬後先是拉下了青島市市長助理王雁，隨後又牽出了山東省委副書記兼青島市委書記杜世成。
於誌軍引發青島官場"大地震"的起因是轟動全國的"青島嶗山區土地違法批租案"。
不僅如此，這個嶗山區的小小"土地爺"對於青島房價的飆升也"功不可沒"，他不僅搞亂了土地，還把當地稅收捅了一個大窟窿，並因此兩度受審。2007年11月24日，於誌軍因涉嫌瀆職再次被山東省人民檢察院督辦偵查並被青島市李滄區人民檢察院起訴，青島市李滄區人民法院認定於誌軍給國家直接造成了1331萬餘元稅收損失，叛決於誌軍犯玩忽職守罪，免予刑事處罰。而在3年前，於誌軍因受賄罪被判處有期徒刑15年。
剖析於誌軍受賄、玩忽職守案的意義在於，這個掌握實權的"小小土地爺"，在領導急於出政績的過程中火上澆油並火中取栗，從而引發土地失控、房價上漲、房地產市場混亂。於誌軍不但是"小吏大貪"的代表，更是當前房地產混亂批租的代表。因為涉及土地批租、規劃審批、建設許可等房地產開發的各個環節，於誌軍受賄、玩忽職守案堪稱中國房地產市場腐敗的經典案例。
於誌軍受賄和玩忽職守，離不開當前的經濟大背景和青島獨有的小氣候。
在新世紀以來的經濟大背景下，很多城市官員的政績工程是城市建設，並由此引發了土地違法案件的屢屢發生。目前查實的土地違法案件中，地方政府違法占地、違法批租土地問題突出，凡是性質嚴重的土地違法行為，幾乎都涉及地方政府或相關領導。
與土地違法案件層出不窮相對應的是近年來全國房價的持續上漲，造成這種現象的根源在於，出讓土地的收益已經成為地方政府收入的重要來源，賣地越多，地方政府"手頭"越活，土地和房價越高地方政府收益越多。所以某些城市房地產價格的過快增長並非完全是市場因素使然，而是地方政府動用各種手段抬高地價、拉高房價的結果。
政府主導下的土地違法的根源，有一個重要原因是過去我國實行的是統收統支的稅收體製，稅收歸中央，地方政府花錢要向上邊要，地方政府的決策和行為也依賴中央政府。而20世紀90年代實行分稅製改革以後，地方政府在稅收方麵有了利益驅動，賣地後地方政府不但可以獲得土地出讓金，而且可以從土地交易中獲得一定稅收。
當政府的收入主要靠土地來支撐，那麽賣地就變成了增產增收的捷徑，高樓林立也就成了政績工程的標誌。於是房價帶動地價，地價拉動房價，批租土地的惡性循環開始了。這種殺雞取卵的行為不僅使廣大群眾利益受損，也使整個土地開發和房地產市場麵臨崩盤的危險。2007年下半年以來全國各大城市的房地產市場連連受挫，房價低迷甚至屢屢下降，就是這種惡性循環的惡果。
具體到青島，就不能不說到青島市區的框架結構。青島的第一代城市框架是20世紀30年代沈鴻烈當市長時搭好的，以中山路為中心，局限於海濱一帶。第二代城市框架是1989年俞正聲擔任市長後，把市委、市政府搬到荒涼的東部，帶動了嶗山區的開發。俞正聲決定搬遷市政府成為城市發展的一個經典案例，全國很多城市都學青島把市政府遷出市中心。1997年俞正聲離任時，青島的城市結構向東延伸到香港中路，相當於用10年時間造了一座新城。之後青島幾年沒有大的變動。
直到2000年10月，杜世成到青島任市長，這座百年島城開始了新一輪擴張運動。之前俞正聲東進到浮山灣就停下了，杜世成則把路一氣兒修到了嶗山，並且開始興建全長280公裏的濱海大道。俞正聲主要是線型發展，杜世成搞的是多點開花，品字形發展，要建成包括青島、黃島、紅島在內的"大青島"。
很多領導都想在自己任期內幹出一些業績，抓城市改造工程是最快捷的。但城市改造的資金從何而來？政府手裏有地但是沒錢，企業願意來投資，杜世成把這種政府與企業的聯手美其名曰"經營城市"，以地生財，城市美了，個人還能在政治上和經濟上得到雙重實惠。這就是當前很多城市熱衷於城市建設的一個原因。
杜世成到任後提出"經營城市"的口號，一開始青島市民莫明其妙，有人還為之叫好，等到後來明白了"經營城市"就是賣地時，不少人轉而破口大罵。2000年之後，青島的地價越賣越高，每賣出一個高價，當地報紙上就稱之為"經營城市"的"偉大成就"。
在"經營城市"的旗幟下，衡量"經營"成效的標準之一，就是青島市的房地產價格。有報道稱，青島市區的房價自杜世成上任之後，同地段房屋房價每年漲幅在25％以上。政府壟斷和操控下的土地價格升高，的確增加了政府收益，但同時也提升了房價。杜世成等人獲得了更多可以支配的財力和權力，商界的同盟者也可以獲得更多的利潤。
一方麵，青島市擁有排名全國前列的高房價；另一方麵，這些高價房屋並非都被缺房的城鎮居民買走，原因之一是城鎮居民的平均收入水平不高。官員、商人隨同城市地價一起"升值"的同時，普通市民卻不得不為此承擔成本，結果是青島人越來越買不起房子了。對此，2003年杜世成在做客人民網強國論壇時說："青島的房價雖然很高，在沿海一線的別墅可能已經到了2萬元一平方米，但是如果順青島一條街往北走，那就是2萬、1萬、8千、5千、3千，最便宜還有1千的。"此語一出，青島嘩然。杜世成所指的1000元的房子，在青島市區30公裏之外。
杜世成給青島留下了什麽呢？未來數十年的土地經營權收益已被透支，預留給未來的發展空間已被建築和道路所填充，一座以海濱風情著稱的城市，正被隨意而為的規劃和建設所扭曲。杜世成要搞大青島，幾十億、上百億的大手筆不少：東西快速路、濱海公路、跨海大橋、海底隧道、奧帆賽、大煉油、造船廠及港口西移……而青島的城市格局的改變，主要是向東部的嶗山區擴張。
嶗山區黨政一把手王雁，是除了杜世成之外另一個落馬的重量級官員。
王雁1955年出生，15歲參軍入伍，在部隊入團、入黨，回到地方後先後在銀行、外經貿委、開發區、嶗山區、青島市政府任職，1998年3月至2000年7月任青島市高科技工業園管委會主任、嶗山區黨委副書記、副區長，2000年7月至2001年2月任嶗山區黨委書記、副區長、代區長，2001年2月至2002年12月任嶗山區委書記、區長，2002年12月任青島市市長助理。
36歲就成為廳級幹部的王雁在青島一度被譽為"政治明星"，擁有"青島市十大傑出青年"、"青島市有突出貢獻的領導幹部"等光環，是杜世成非常欣賞的得力幹將。王雁給人的感覺是思路清晰、很有魄力，而且健談、俊朗、比較容易接觸。客觀地說，王雁是一位頗有前途的"政治明星"。王雁在擔任青島市貿促會會長期間，對青島的對外貿易發展做出過很大貢獻。在主政嶗山區期間，王雁采取了一些積極的改革措施，包括對土地管理秩序混亂問題進行有效整頓。
王雁剛到嶗山區工作時，就感到地價過低，急需通過清理土地市場調高地價，凝聚人氣和財氣，拉動城區建設。於是，在當上嶗山區的一把手之後，王雁通過凍結土地批租、實施整村改造異地安置等一係列動作，不到3個月就使嶗山區的土地價格大幅上漲，城鄉接合部和沿海一線的地價漲幅甚至達到100%～150%。可見，一個幾乎壟斷了新土地供應量的政府，也就掌握了土地使用的話語權。
甚至有媒體稱，王雁任嶗山區委書記時，房屋拆遷是宣傳車、鏟車、警車、消防車一起出動的。
王雁以善於抓外向型經濟而聞名，他在嶗山區工作期間，最重要的政績是城市形象發生了很大變化。高房價意味著地價更高，同時又意味著地方財政收入高增長，還意味著作為官員政績的城市建設加速。客觀地說，王雁插手批租土地，追求政績是主要原因，個人從中漁利則是政績之外的附屬利益。作為地方領導，要想在任期內短時間幹出"看得見"的業績，抓城市改造、房地產開發是最快捷的，也是最投杜世成脾氣的。既然市委書記杜世成喊出了"經營城市"的口號，區委書記王雁以地生財，在政治和經濟上得到雙重實惠也仿佛順理成章。後來王雁的確獲得了仕途上的回報，2002年12月擔任了市長助理。
王雁簽字批租土地的批文，最終放在了嶗山區國土資源局局長於誌軍的辦公桌上。
20世紀90年代末，青島市房地產市場逐步升溫。青島高科技工業園位於嶗山區內，依山傍海，被當地人稱為"黃金海岸"，受到眾多開發商的青睞，加上青島市的城市格局向東擴展，大批房地產開發商蜂擁而至。他們攻關的主要目標是手握大權的區委領導王雁，規劃、國土等部門也成為開發商們逐利路上的必克堡壘。
要在嶗山區開發一塊土地，主要有兩個要害部門，一個是規劃局，一個是國土資源局。要想將一片地成功開發成商住樓，必須得到規劃部門的許可，所以開發商要想得到一塊地，必須打通規劃、國土等主要審批環節。而這兩個部門都歸嶗山區區委書記、區長王雁管，於是王雁首先成為開發商們攻關的第一個堡壘。
開發土地的程序極為複雜，先由開發商給區長寫用地申請，區長把用地申請通過分管區長批到國土資源局，國土資源局局長再安排土地科填寫審批表，經科長、局長層層簽名再報到區裏。接下來的程序是由區上報到市、市上報到省、省上報到國土資源部，最後才層層批轉下來。這些審批手續十分繁雜，缺少一個環節都不行。按照這個正常程序走，有的土地拖七八年都批不下來。
但是，這裏麵最關鍵的環節是當地政府領導和職能部門。開發商之所以要賄賂王雁、於誌軍等人，一是要拿地，二是要節省時間。國家在土地"招拍掛"上有嚴格規定，但實際上隻要王雁親自出麵安排，久拖不決的事情往往很快就能解決。在王雁、於誌軍等人的插手幹預下，開發商要批地不走正常程序，不找市場找區長、找局長，隻要相關領導一個批條、一句話，開發商就可以從土地上謀取巨大利益。
在青島這種寸土寸金的城市，縮短拿地時間幾乎和拿地一樣重要。在主政嶗山期間，王雁多次違反國家土地管理的有關規定，違反權限采取批條子、打招呼，開協調會的方式，直接插手幹預土地批租和出讓事務。按照公訴機關指控，王雁曾經十餘次為開發商牟取土地審批手續、舊城和城中村改造方麵的利益。後來王雁坦言，政府供應土地、審批建設項目，相關領導要想從批地、規劃、驗收中撈錢很簡單，先批塊地，跑下手續來，轉讓給別人開發，想撈1個億都不是難事。
2005年，作為震驚全國的"青島嶗山區土地違法批租案"的主角之一，王雁與青島市規劃局局長張誌光、嶗山區國土資源局局長於誌軍一同被逮捕判刑。導致他們落馬的前因是2002年國家審計署對鞍山、濟南、深圳三個城市的國土資金進行試點審計，審計報告披露的違規資金高達70億元，引起國務院高度重視。2003年5月，令狐安副審計長下令，再選一些經濟活躍城市進行審計，其中包括青島。
對青島的審計卻審出了大案。在這次審計中，審計組不僅揪出了嶗山區委書記王雁這條"大魚"，還發現青島市擅自改變土地用途，利用集體土地、劃撥土地進行房地產開發等問題"均很嚴重"。全市一共查出"3大類、29個小類、133個具體問題"，其中嶗山區存在的問題最為嚴重。
審計結果顯示：青島市嶗山區低價協議出讓土地、土地出讓金收支混亂、村委會自行賣地等問題特別突出。當地的鎮、村幹部打著村莊改造的名義，大肆侵占耕地建樓房。
據國土資源部的統計表明，自2001年1月至2003年6月，嶗山區政府及國土資源管理局在未依法辦理農用地轉用和土地征用審批手續的情況下，擅自以土地預約協議和征用通知單的形式批準征用集體土地3928.11畝，其中耕地2345.47畝；被占用土地1453.85畝，其中耕地1408.7畝；已簽訂土地出讓合同但尚未開工建設的土地達2474.26畝，其中耕地936.72畝。這些數字背後伴隨著巨額的權錢交易，隱藏著國家利益的巨大損失，令人觸目驚心。
2003年10月15日，嶗山區國土資源局局長於誌軍因涉嫌受賄犯罪，被刑事拘留。在羈押期間，於誌軍先後揭發了原青島市市長助理、嶗山區委書記王雁等人涉嫌受賄之事。2004年10月下旬，王雁被捕。
王雁、於誌軍等人的違規批租土地窩案被移交司法機關查處，但王雁等人當時並未交代與杜世成之間有任何瓜葛，杜世成依然穩坐釣魚台，直到2年後才落馬。
因為嶗山土地批租案涉及青島市多名領導幹部，是一起典型的土地犯罪窩案，所以在山東乃至全國影響巨大。此案的查處充分顯示了國家整頓土地市場秩序、規範土地交易行為的決心。然而，是什麽原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？於誌軍在其中扮演什麽角色呢？
經過層層分析，下麵開始輪到剖析於誌軍了。
於誌軍1961年3月2日生於青島，案發前曆任嶗山區沙子口鎮副鎮長、鎮長兼經濟委員會主任、嶗山區交通局副局長、嶗山區國土資源局局長。2003年4月改任嶗山區教育體育局局長半年後被逮捕。
於誌軍受賄案由山東省人民檢察院反貪汙賄賂局偵查終結，由泰安市人民檢察院提起公訴。據法院審理查明，1995年初至2003年9月，於誌軍利用職務之便，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計折合人民幣539萬餘元。於誌軍受賄犯罪行為長達8年，但主要犯罪事實集中於任嶗山區國土資源局局長期間。於誌軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、征購土地等方麵的利益，非法索取和收受賄賂折合人民幣400萬元左右。
於誌軍被賄賂擊倒的特點非常突出，甚至連程序都是一樣的：開發商托人牽線請於誌軍吃飯，先交朋友鋪路子，接著想方設法送來各種名目的好處。如果於誌軍推辭不受，開發商就稱"再推辭就做不了朋友了"，於誌軍最終隻好半推半就收下。接下來事情開始進入實質性操作階段，開發商找於誌軍在批租土地上高抬貴手，出於各種原因，於誌軍大筆一揮就慷了國家之慨。這是一種漸進式的公關軌跡，官商之間由陌生變熟人，最後成為過從甚密、違背原則辦事的朋友。
於誌軍之所以能夠或者心甘情願地違背原則，有兩個原因：一是"朋友相求"，這種已經送錢的朋友是不好也不敢推辭的，一旦不簽字人家一封舉報信就會毀掉自己的仕途；再有一個原因是凡是需要批租的土地，大都是上麵領導批轉下來的，自己隻是履行個手續。於誌軍認為，以成本核算為天性的開發商，即使是朋友也決不會把錢往水裏扔，如果自己不是手握審批大權，相信最親近的朋友也不會送錢、送物。而開發商們早已把大賭注都下在了王雁等領導身上，肉都讓領導們吃了，自己隻不過喝點湯而已，於是這"湯"於誌軍也就喝得心安理得。發展到後來，凡是自己辦了事對方不開竅的，於誌軍就旁敲側擊提醒開發商要表示表示，如果給得少，於誌軍就會安排自己的妹妹登門取錢。在於誌軍受賄的過程中，很多大額的受賄款都是於誌軍的妹妹到開發商那裏拿來交給於誌軍的。
隻要賄金及時交上，至於國家的土地出讓金，倒是可以"具體問題具體解決"。嶗山區開發初期，製定了若幹土地優惠政策，至於如何優惠就看於誌軍的筆怎麽拐彎了。在2002年前後，大批開發商看到了城市舊村改造的製度缺陷和暴利空間，在嶗山區短短兩個月的時間竟有28個村與開發商簽訂了開發改造協議。此間各種投機行為紛紛登場，權力尋租應運而生。當時嶗山區國土資源局成摞的呈批件送到於誌軍和王雁的辦公桌上，他們一一簽名，讓開發商們利用。此後各種冠名為"某某海岸"、"某某世紀"的高檔住宅在嶗山區拔地而起，一批開發商靠吃國有土地成為億萬富翁。很自然，掌握土地批租權的王雁和於誌軍從中撈了不少好處。
就這樣，王雁和於誌軍在政績、人情和謀利心態的驅動下，被開發商俘獲，與開發商結成利益集團。看看檢察機關和法院認定的於誌軍收受、索要賄賂犯罪事實45項中的幾項，我們就會發現其中端倪：
2002年12月，於誌軍利用擔任嶗山區國土資源局局長職務上的便利，為青島某物業公司辦理土地使用證謀取利益，收受該公司董事長王某送的人民幣150萬元。
2002年春節前和2003年2月，於誌軍為青島某房地產公司謀取辦理土地出讓手續方麵的利益，兩次收受該公司董事長趙某送的人民幣共計81萬元。第一次是在於誌軍的辦公室收下1萬元，事成之後，於誌軍安排妹妹先後3次到趙某的公司拿回80萬元。
2002年春節和2003年1月，於誌軍為青島某置業公司征購土地謀取利益，兩次收受該公司總經理路某送的青島佳世客購物卡3萬元、人民幣33萬元，共計人民幣36萬元。這次受賄也是分兩次，第一次是在自己的車裏收到3萬元購物卡，事成之後讓妹妹到路某的公司取走33萬元。
2003年6月，於誌軍為青島某公司征購土地謀取利益，於誌軍安排妹妹到該公司副總經理韓某的辦公室，拿回該公司送給於誌軍的人民幣31萬元。
2002年3月和2002年7月，於誌軍為青島某公司征購土地謀取利益，先是在嶗山區政府樓旁收取該公司總經理劉某所送4000美元，事成之後又讓妹妹到劉某的公司拿了10萬元。
這些都是開竅的公司和老板，也有個別不開竅的老板，於誌軍的辦法很簡單，主動開口索要，不然不給簽字。2002年5月份，青島某房地產發展有限公司開發的一個房地產項目，需要辦理土地出讓手續，於誌軍壓住不簽字，直到公司董事長王某來找時，於誌軍才開口說："我最近要出國考察，手頭有點緊，能不能幫我換點美元？"王董事長一聽馬上"懂事"了，沒幾天就送來了2萬美元，於誌軍大筆一揮在土地出讓手續上簽了字。
於誌軍受賄和索賄從人民幣、美元到購物卡甚至電腦、手機，當了兩年局長就得到了400多萬元的"回報"，加上此前的受賄數額，於誌軍索賄受賄共計價值人民幣5393819.74元。
從於誌軍身上看，開發商在土地批租環節上的"腐敗攻關"是敢於下本錢的，房地產開發審批環節很多，但這意味著權力尋租的環節也多。青島一家房地產公司實力不強，看中了嶗山區一塊土地。總經理李某多次找王雁做工作，後來達成土地出讓協議。在辦理土地產權出讓手續過程中，王雁明知他的公司沒有繳納土地產權出讓金的資金實力，仍然違背土地法相關規定，利用職權把用地報告批到了國土資源局，於誌軍大筆一揮出具土地使用權證。在王雁和於誌軍的操縱之下，為這家房地產公司辦理了減免1.6億元的費用，將土地出讓風險轉嫁給國家。王雁和於誌軍因此分別得到了12萬元和2萬元的"小費"。
投入如此小的本錢，卻獲得數千倍甚至上萬倍的利益，如此暴利的公關當然是開發商們求之不得的。所以僅僅青島某房地產開發公司董事長為了感謝王雁為他們"盡快取得國有土地使用權"和"參與舊村改造"等項目給予的"照顧"，就給王雁送了3次重禮，共折合人民幣334萬多元!
"土地關"過了，接著就是"規劃關"，在規劃關上開發商獲得的是容積率的提高。眾所周知，房屋容積率直接關係到開發商的錢袋子，據說容積率提高1個百分點，開發商的利潤就可以增加10個百分點。如果增加1倍的容積率，也就意味著一座原本規劃30層左右的樓，通過提高容積率，變相長到了60層左右。所以一些精明的開發商為了提高容積率，把青島市規劃局長張誌光作為可以保佑自己發財的"財神爺"。
青島樓房的變粗、變高提高了容積率。容積率的提高，直接增加了開發商數以億計的收益，但卻損害了業主的居住權益，也使得青島這個曆史名城的整體規劃受到了嚴重的損傷。2003年，曾經提出"陽光規劃"的青島市規劃局局長張誌光，因為幫助開發商提高容積率而獲罪。經查明張誌光2000年11月至2003年10月擔任青島市規劃局副局長、局長期間，先後96次非法收受賄賂折合人民幣860餘萬元。
王雁在任時，被一些開發商利用後為雙方都謀取了不當暴利。但具有諷刺意味的是，他倒台的前兆卻是因為與開發商叫板，更可悲的是，他最終沒有鬥過開發商。
王雁到嶗山區擔任領導工作時，地產市場秩序已很混亂。開始王雁試圖清理整治，結果得罪了一些開發商。當然，正因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱。
告倒王雁的這家開發商1993年低價拿到大量土地，多年來圈地、曬地並拖欠貸款，形成了大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去台灣開會，這家開發商的老板跟著王雁趕到台灣送禮，硬塞給王雁1萬美元"零花錢"。王雁剛開始還推辭，但開發商又說算是"暫借"的，在當時情況下，王雁隻好收下並帶回了青島。
一回青島，開發商就找到王雁說要對爛尾的原地塊進行重新啟動或評估後由政府回購，並承諾如果王雁審批，就將利潤分給王雁10％。所謂重新啟動，是指變相將地轉賣給其他開發商；所謂政府回購，是指將未開發的土地評估作價16億元，再反賣給政府。王雁當然不想當這個冤大頭，當即拒絕了開發商的要求。
惱羞成怒的開發商到北京請了兩位律師，以合作夥伴身份找王雁提出威脅，要麽答應條件，可能因此獲得幾千萬元的好處費，要麽拒絕，那將身敗名裂。當王雁把對方在台灣給他的1萬美元退還時，正讓開發商抓住了把柄，他們第二天就以王雁受賄1萬美元為罪證威脅王雁說："答應合作就撤案，否則將置你於死地。"
之後，開發商憑著這殺手鐧，把被省市區三級法院查封的爛尾工程與其他開發商暗中簽訂新的開發合同，並收取了巨額保證金，同時對外預售。當王雁安排嶗山嶇政府、政法委、法院、公安、建設等有關方麵的官員與開發商依照法律攤牌時，王雁同時意識到，對於個人前途而言，他已經無路可退了，但王雁還是果斷下令阻止了開發商的行為。後來在王雁的親自協調下，這塊土地協議出讓給了另一家與王雁關係非同一般的開發公司。
2001年10月，開發商以土地違法批租為主要罪狀向最高人民檢察院舉報了王雁。直到此時，王雁才"從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭後麵，看到了他們從牙縫裏發出的冷笑！"
但這一次較量，開發商的舉報並沒有真正撼動王雁的官位，直到2003年"青島市嶗山區土地違法批租案"作為國土資源部首批公布的5起土地案件之一，於誌軍落馬後才交代出了王雁。
2004年歲末，一場集中審理風暴將"青島市嶗山區土地違法批租案"相關責任人相繼推上審判席。原青島市規劃局局長張誌光、原青島市市長助理王雁、原嶗山區國土資源局局長於誌軍等人先後被帶上審判庭。這場較為集中的法庭審理風暴，使這起被傳得沸沸揚揚的嶗山土地大案終於有了一個較為清晰的眉目。
先是於誌軍落馬，後牽出王雁。而於誌軍這個小小土地爺的貪腐就觸目驚心。據檢察機關查明，1995年初至2003年9月，於誌軍利用職務便利，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計折合人民幣539萬餘元。其中，於誌軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、征購土地等方麵的利益，非法索取和收受賄賂折合人民幣400萬元左右。
法庭審理階段，於誌軍對檢察機關指控的犯罪事實全部供認不諱。由於歸案後，於誌軍主動交代了司法機關尚未掌握的部分受賄犯罪事實，並且全部退回了受賄索賄的贓款，並有檢舉揭發王雁等人的重大立功表現，辯護人錢列陽為於誌軍作了從輕處罰辯護。
錢列陽對公訴機關指控的被告人於誌軍犯受賄罪的事實不持異議。但錢列陽認為，本案具有區別於同類其他案件的重大特點是被告人認罪、悔罪態度及重大立功表現。對此，錢列陽在法庭上提出了3條辯護意見：
一是在案證據證明被告人於誌軍受賄500餘萬元，其中400餘萬元的受賄事實是司法機關尚未掌握的，本案被告人犯罪數額的80％以上屬被告人主動坦白。辯護人認為，依據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若幹問題的解釋》第四條的規定"被采取強製措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如實供述司法機關尚未掌握的罪行與司法機關已經掌握的或者判決確實的罪行屬同種罪行的，可以酌情從輕處罰；如實供述的同種罪行較重的，一般應當從輕處罰。"對被告人於誌軍如實供述的這400餘萬元的犯罪事實，在量刑上應當從輕論處。
二是辯護人認為被告人於誌軍具有重大立功表現，其在羈押期間主動檢舉揭發其他二人巨額受賄的犯罪事實，且經司法機關查實該二人已被繩之以法。該二人受賄數額特別巨大，可能被判處無期徒刑以上刑罰。因此，根據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若幹問題的解釋》的規定，應認定被告人於誌軍有重大立功表現。
三是辯護人認為，被告人於誌軍在案發後已經全部退還贓款、贓物，且未給行賄人謀取不當利益，其犯罪行為未給國家、社會、單位和個人造成直接的重大經濟損失。辯護人認為，本案被告人於誌軍受賄數額的大部分是其本人主動坦白的，因此不應屬於犯受賄罪情節特別嚴重之列。被告人於誌軍有重大立功表現，符合減輕處罰的法律規定。
最終，法院判決時采納了辯護人的意見，對於誌軍予以輕判。
2005年1月11日，王雁因受賄496萬餘元，被濟南市中級人民法院一審判處死刑緩期兩年執行；原青島市規劃局局長張誌光受賄860餘萬元，被判處死刑緩期兩年執行；於誌軍因受賄539萬餘元，2005年1月13日，被山東省泰安市中級人民法院一審以受賄罪判處有期徒刑15年。在這3個貪官貪腐的數額中，張誌光高達860萬元的受賄數額，曾一度成為建國以來山東省檢察機關查處的受賄數額最大的廳局級領導幹部職務犯罪案件。於誌軍的受賄數額高於區長王雁，卻獲得了輕判，這跟律師錢列陽的鐵嘴鋼牙的激情辯護和於誌軍有檢舉揭發他人犯罪的重大立功表現是分不開的。判決後，王雁和於誌軍對一審判決沒有提出上訴。
仔細查看於誌軍受賄一覽表可以發現，在他任職兩年的時間裏就索賄、受賄400餘萬元，可謂日進萬金。青島市的開發商先後有數十人通過不同的方式主動向於誌軍行賄，這些人正是看中了於誌軍的貪婪、對金錢的奢望和手中的權力，他們在"不送錢物不好辦事，送比不送好，送多比送少好"的思想支配下，把能給於誌軍送上錢物視為一種"榮耀"和"本事"，把向他行賄作為撈取好處的"靈丹妙藥"。於誌軍在這些房地產商的推波助瀾下，在犯罪的泥潭中越陷越深，罪行越加嚴重。案發後，雖然檢察機關對他犯罪的贓款、贓物全部扣押，但他給社會和人們造成的影響和危害卻難以挽回。
這起在山東甚至全國影響巨大的土地違法批租案，隨著2005年1月的判決在一片議論聲中落幕，但當時誰也沒有想過，這起土地違法批租案給國家稅收帶來的損失由誰承擔。塵埃落定之後，已經開始服刑的於誌軍再次被推向了審判台。
2007年8月24日，於誌軍被青島市李滄區人民檢察院以玩忽職守罪立案偵查，9月30日被起訴，11月24日，青島市李滄區人民法院判決於誌軍犯玩忽職守罪，免予刑事處罰。這起案件是山東省人民檢察院督辦的案件，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。在偵查終結移送起訴時，認定犯罪嫌疑人於誌軍給國家直接造成了1331餘萬元的稅收損失。起訴書指控，2001年4月至2003年4月，被告人於誌軍在擔任青島市國土資源局局長期間，嚴重不負責任，違反《中華人民共和國契稅暫行條例》及國家稅務總局、國家土地管理局《關於契稅征收管理有關問題的通知》等文件中，關於未取得契稅完稅憑證或免稅證明土地管理部門不予辦理土地登記手續的規定，在申請人沒有繳納契稅的情況下批準登記發放國有土地使用證，給國家造成稅收損失993餘萬元。
按照有關納稅規定，在辦理國有土地使用權證以前，必須繳納土地契稅。但在於誌軍任局長之前，嶗山區辦理國有土地使用權證基本上都是先辦證，再征土地契稅，這一做法是嶗山區政府同意的或者說就是區政府決定的。如果沒有區政府的同意或決定，國土資源局也不可能辦理出國有土地使用權證，因為辦理國有土地使用權證需要區政府領導的審核批準。所以，於誌軍就沿襲了區政府和國土資源局的一貫做法。
就是這種沿襲傳統做法的行為，使得於誌軍要承擔後果。如果法院采納了公訴人的指控，對於誌軍就應當判處3年以上7年以下的有期徒刑。
嶗山區是青島市成立比較晚的一個區，在開發建設過程中，從國家開始征收土地契稅的時候起，嶗山區的大量契稅都沒有及時征收。嶗山區財政局對1999年以後嶗山區土地契稅的繳納情況進行了統計。從統計結果看，在辦理國有土地使用權證以前繳納土地契稅的隻是極少數，絕大部分都是在辦理出國有土地使用權證之後才繳納的，有的甚至在一年或數年後才繳納。
發現這種情況後，山東省人民檢察院向青島市人民檢察院下發了督辦函，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。很明顯，嶗山區沒有及時征收契稅是嶗山區發展的大環境造成的。
於誌軍被起訴後，立即從北京聘請了律師為他辯護。律師認為，在發現重大損失後果並立案偵查的情況下，準確認定誰的行為才是造成這一重大損失後果的原因是案件辦理的關鍵。結合青島市嶗山區發展的曆史環境，結合辦理國有土地使用權證過程中從國土資源局具體經辦人、部門負責人、主管副局長、局長直至嶗山區政府副區長、區長不同職位的權限，結合不同國家機關對土地契稅征收和協助征收的職責，不否認嶗山區國土資源局及局長於誌軍有一定的責任，但造成土地契稅沒有及時繳納的主要責任肯定不是於誌軍。也就是說，即使造成了土地契稅的最終損失，於誌軍的行為也不是直接的、主要的原因，因此讓於誌軍對這一損失承擔玩忽職守罪的刑事責任就缺乏必要的事實依據。同時，於誌軍的律師提出，在尚未繳納的土地契稅有繼續征收的現實條件下，有義務征收的機關應當積極采取征收措施，及時將沒有繳納的契稅征收上來，這樣才能保障國家的稅收不受損失。為此，辯護人向當地有關機關發出了律師建議函。
最後，李滄區人民法院同時考慮到了公訴人指控中的合理部分和辯護人辯護中的合理部分。先繳稅後辦證是法律的規定，任何國家機關工作人員都要遵守此法律規定，違反了法律規定，不論什麽理由，都是玩忽職守的行為，因此應當對於誌軍定玩忽職守罪；但同時，嶗山區土地契稅沒有在辦證前繳納的主要責任不是於誌軍，現在沒有繳納的契稅以後還可以征收，因此，即使定罪也沒有必要在3年以上7年以下量刑。
2007年11月24日，李滄區人民法院一審認為：被告人於誌軍身為國家機關工作人員，嚴重不負責任，不正確履行自己的工作職責，致使國家財產遭受重大損失，其行為構成玩忽職守罪。但鑒於嶗山區發展的曆史背景及造成契稅尚未確定實際損失數額，其犯罪情節輕微，依法可免予刑事處罰。
至此，這場土地違法批租大案終於落下了帷幕。
房價是一個經濟問題，又是一個政治問題。唐代杜甫有"安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏"的感歎。而房價一路飆升令人咋舌，國家多次出台政策平抑房價，房價也成為全國百姓最為關注的熱點之一。
非法批地、占地的案例在全國還有很多，因為插手土地批租出現職務犯罪行為而受到法律製裁的幹部也不在少數。是什麽原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？主要是違法犯罪的成本太低而收益卻很高，同時現行土地管理製度的弊端也為他們提供了違規空間。
地方政府主要負責人實際掌握了管地的權力，在土地協議出讓過程中，監督缺位問題比較突出。按規定協議出讓應在有關組織的監督下進行，但實際上卻是"一把手"說了算，同級監督落不到實處，上級土地管理部門執法手段單一，造成國有土地資產大量流失，也腐蝕了部分領導幹部。
不改革現行的土地管理製度，地方領導熱衷征地、賣地之風就很難遏製。當前，迫切需要加大土地市場改革力度，提高市場供應水平，嚴格限定行政劃撥供地的範圍，讓房地產開發商不找市長找市場。土地配置走市場化道路，恐怕才是解決問題的根本所在。
於誌軍引發青島官場"大地震"的起因是轟動全國的"青島嶗山區土地違法批租案"。
不僅如此，這個嶗山區的小小"土地爺"對於青島房價的飆升也"功不可沒"，他不僅搞亂了土地，還把當地稅收捅了一個大窟窿，並因此兩度受審。2007年11月24日，於誌軍因涉嫌瀆職再次被山東省人民檢察院督辦偵查並被青島市李滄區人民檢察院起訴，青島市李滄區人民法院認定於誌軍給國家直接造成了1331萬餘元稅收損失，叛決於誌軍犯玩忽職守罪，免予刑事處罰。而在3年前，於誌軍因受賄罪被判處有期徒刑15年。
剖析於誌軍受賄、玩忽職守案的意義在於，這個掌握實權的"小小土地爺"，在領導急於出政績的過程中火上澆油並火中取栗，從而引發土地失控、房價上漲、房地產市場混亂。於誌軍不但是"小吏大貪"的代表，更是當前房地產混亂批租的代表。因為涉及土地批租、規劃審批、建設許可等房地產開發的各個環節，於誌軍受賄、玩忽職守案堪稱中國房地產市場腐敗的經典案例。
於誌軍受賄和玩忽職守，離不開當前的經濟大背景和青島獨有的小氣候。
在新世紀以來的經濟大背景下，很多城市官員的政績工程是城市建設，並由此引發了土地違法案件的屢屢發生。目前查實的土地違法案件中，地方政府違法占地、違法批租土地問題突出，凡是性質嚴重的土地違法行為，幾乎都涉及地方政府或相關領導。
與土地違法案件層出不窮相對應的是近年來全國房價的持續上漲，造成這種現象的根源在於，出讓土地的收益已經成為地方政府收入的重要來源，賣地越多，地方政府"手頭"越活，土地和房價越高地方政府收益越多。所以某些城市房地產價格的過快增長並非完全是市場因素使然，而是地方政府動用各種手段抬高地價、拉高房價的結果。
政府主導下的土地違法的根源，有一個重要原因是過去我國實行的是統收統支的稅收體製，稅收歸中央，地方政府花錢要向上邊要，地方政府的決策和行為也依賴中央政府。而20世紀90年代實行分稅製改革以後，地方政府在稅收方麵有了利益驅動，賣地後地方政府不但可以獲得土地出讓金，而且可以從土地交易中獲得一定稅收。
當政府的收入主要靠土地來支撐，那麽賣地就變成了增產增收的捷徑，高樓林立也就成了政績工程的標誌。於是房價帶動地價，地價拉動房價，批租土地的惡性循環開始了。這種殺雞取卵的行為不僅使廣大群眾利益受損，也使整個土地開發和房地產市場麵臨崩盤的危險。2007年下半年以來全國各大城市的房地產市場連連受挫，房價低迷甚至屢屢下降，就是這種惡性循環的惡果。
具體到青島，就不能不說到青島市區的框架結構。青島的第一代城市框架是20世紀30年代沈鴻烈當市長時搭好的，以中山路為中心，局限於海濱一帶。第二代城市框架是1989年俞正聲擔任市長後，把市委、市政府搬到荒涼的東部，帶動了嶗山區的開發。俞正聲決定搬遷市政府成為城市發展的一個經典案例，全國很多城市都學青島把市政府遷出市中心。1997年俞正聲離任時，青島的城市結構向東延伸到香港中路，相當於用10年時間造了一座新城。之後青島幾年沒有大的變動。
直到2000年10月，杜世成到青島任市長，這座百年島城開始了新一輪擴張運動。之前俞正聲東進到浮山灣就停下了，杜世成則把路一氣兒修到了嶗山，並且開始興建全長280公裏的濱海大道。俞正聲主要是線型發展，杜世成搞的是多點開花，品字形發展，要建成包括青島、黃島、紅島在內的"大青島"。
很多領導都想在自己任期內幹出一些業績，抓城市改造工程是最快捷的。但城市改造的資金從何而來？政府手裏有地但是沒錢，企業願意來投資，杜世成把這種政府與企業的聯手美其名曰"經營城市"，以地生財，城市美了，個人還能在政治上和經濟上得到雙重實惠。這就是當前很多城市熱衷於城市建設的一個原因。
杜世成到任後提出"經營城市"的口號，一開始青島市民莫明其妙，有人還為之叫好，等到後來明白了"經營城市"就是賣地時，不少人轉而破口大罵。2000年之後，青島的地價越賣越高，每賣出一個高價，當地報紙上就稱之為"經營城市"的"偉大成就"。
在"經營城市"的旗幟下，衡量"經營"成效的標準之一，就是青島市的房地產價格。有報道稱，青島市區的房價自杜世成上任之後，同地段房屋房價每年漲幅在25％以上。政府壟斷和操控下的土地價格升高，的確增加了政府收益，但同時也提升了房價。杜世成等人獲得了更多可以支配的財力和權力，商界的同盟者也可以獲得更多的利潤。
一方麵，青島市擁有排名全國前列的高房價；另一方麵，這些高價房屋並非都被缺房的城鎮居民買走，原因之一是城鎮居民的平均收入水平不高。官員、商人隨同城市地價一起"升值"的同時，普通市民卻不得不為此承擔成本，結果是青島人越來越買不起房子了。對此，2003年杜世成在做客人民網強國論壇時說："青島的房價雖然很高，在沿海一線的別墅可能已經到了2萬元一平方米，但是如果順青島一條街往北走，那就是2萬、1萬、8千、5千、3千，最便宜還有1千的。"此語一出，青島嘩然。杜世成所指的1000元的房子，在青島市區30公裏之外。
杜世成給青島留下了什麽呢？未來數十年的土地經營權收益已被透支，預留給未來的發展空間已被建築和道路所填充，一座以海濱風情著稱的城市，正被隨意而為的規劃和建設所扭曲。杜世成要搞大青島，幾十億、上百億的大手筆不少：東西快速路、濱海公路、跨海大橋、海底隧道、奧帆賽、大煉油、造船廠及港口西移……而青島的城市格局的改變，主要是向東部的嶗山區擴張。
嶗山區黨政一把手王雁，是除了杜世成之外另一個落馬的重量級官員。
王雁1955年出生，15歲參軍入伍，在部隊入團、入黨，回到地方後先後在銀行、外經貿委、開發區、嶗山區、青島市政府任職，1998年3月至2000年7月任青島市高科技工業園管委會主任、嶗山區黨委副書記、副區長，2000年7月至2001年2月任嶗山區黨委書記、副區長、代區長，2001年2月至2002年12月任嶗山區委書記、區長，2002年12月任青島市市長助理。
36歲就成為廳級幹部的王雁在青島一度被譽為"政治明星"，擁有"青島市十大傑出青年"、"青島市有突出貢獻的領導幹部"等光環，是杜世成非常欣賞的得力幹將。王雁給人的感覺是思路清晰、很有魄力，而且健談、俊朗、比較容易接觸。客觀地說，王雁是一位頗有前途的"政治明星"。王雁在擔任青島市貿促會會長期間，對青島的對外貿易發展做出過很大貢獻。在主政嶗山區期間，王雁采取了一些積極的改革措施，包括對土地管理秩序混亂問題進行有效整頓。
王雁剛到嶗山區工作時，就感到地價過低，急需通過清理土地市場調高地價，凝聚人氣和財氣，拉動城區建設。於是，在當上嶗山區的一把手之後，王雁通過凍結土地批租、實施整村改造異地安置等一係列動作，不到3個月就使嶗山區的土地價格大幅上漲，城鄉接合部和沿海一線的地價漲幅甚至達到100%～150%。可見，一個幾乎壟斷了新土地供應量的政府，也就掌握了土地使用的話語權。
甚至有媒體稱，王雁任嶗山區委書記時，房屋拆遷是宣傳車、鏟車、警車、消防車一起出動的。
王雁以善於抓外向型經濟而聞名，他在嶗山區工作期間，最重要的政績是城市形象發生了很大變化。高房價意味著地價更高，同時又意味著地方財政收入高增長，還意味著作為官員政績的城市建設加速。客觀地說，王雁插手批租土地，追求政績是主要原因，個人從中漁利則是政績之外的附屬利益。作為地方領導，要想在任期內短時間幹出"看得見"的業績，抓城市改造、房地產開發是最快捷的，也是最投杜世成脾氣的。既然市委書記杜世成喊出了"經營城市"的口號，區委書記王雁以地生財，在政治和經濟上得到雙重實惠也仿佛順理成章。後來王雁的確獲得了仕途上的回報，2002年12月擔任了市長助理。
王雁簽字批租土地的批文，最終放在了嶗山區國土資源局局長於誌軍的辦公桌上。
20世紀90年代末，青島市房地產市場逐步升溫。青島高科技工業園位於嶗山區內，依山傍海，被當地人稱為"黃金海岸"，受到眾多開發商的青睞，加上青島市的城市格局向東擴展，大批房地產開發商蜂擁而至。他們攻關的主要目標是手握大權的區委領導王雁，規劃、國土等部門也成為開發商們逐利路上的必克堡壘。
要在嶗山區開發一塊土地，主要有兩個要害部門，一個是規劃局，一個是國土資源局。要想將一片地成功開發成商住樓，必須得到規劃部門的許可，所以開發商要想得到一塊地，必須打通規劃、國土等主要審批環節。而這兩個部門都歸嶗山區區委書記、區長王雁管，於是王雁首先成為開發商們攻關的第一個堡壘。
開發土地的程序極為複雜，先由開發商給區長寫用地申請，區長把用地申請通過分管區長批到國土資源局，國土資源局局長再安排土地科填寫審批表，經科長、局長層層簽名再報到區裏。接下來的程序是由區上報到市、市上報到省、省上報到國土資源部，最後才層層批轉下來。這些審批手續十分繁雜，缺少一個環節都不行。按照這個正常程序走，有的土地拖七八年都批不下來。
但是，這裏麵最關鍵的環節是當地政府領導和職能部門。開發商之所以要賄賂王雁、於誌軍等人，一是要拿地，二是要節省時間。國家在土地"招拍掛"上有嚴格規定，但實際上隻要王雁親自出麵安排，久拖不決的事情往往很快就能解決。在王雁、於誌軍等人的插手幹預下，開發商要批地不走正常程序，不找市場找區長、找局長，隻要相關領導一個批條、一句話，開發商就可以從土地上謀取巨大利益。
在青島這種寸土寸金的城市，縮短拿地時間幾乎和拿地一樣重要。在主政嶗山期間，王雁多次違反國家土地管理的有關規定，違反權限采取批條子、打招呼，開協調會的方式，直接插手幹預土地批租和出讓事務。按照公訴機關指控，王雁曾經十餘次為開發商牟取土地審批手續、舊城和城中村改造方麵的利益。後來王雁坦言，政府供應土地、審批建設項目，相關領導要想從批地、規劃、驗收中撈錢很簡單，先批塊地，跑下手續來，轉讓給別人開發，想撈1個億都不是難事。
2005年，作為震驚全國的"青島嶗山區土地違法批租案"的主角之一，王雁與青島市規劃局局長張誌光、嶗山區國土資源局局長於誌軍一同被逮捕判刑。導致他們落馬的前因是2002年國家審計署對鞍山、濟南、深圳三個城市的國土資金進行試點審計，審計報告披露的違規資金高達70億元，引起國務院高度重視。2003年5月，令狐安副審計長下令，再選一些經濟活躍城市進行審計，其中包括青島。
對青島的審計卻審出了大案。在這次審計中，審計組不僅揪出了嶗山區委書記王雁這條"大魚"，還發現青島市擅自改變土地用途，利用集體土地、劃撥土地進行房地產開發等問題"均很嚴重"。全市一共查出"3大類、29個小類、133個具體問題"，其中嶗山區存在的問題最為嚴重。
審計結果顯示：青島市嶗山區低價協議出讓土地、土地出讓金收支混亂、村委會自行賣地等問題特別突出。當地的鎮、村幹部打著村莊改造的名義，大肆侵占耕地建樓房。
據國土資源部的統計表明，自2001年1月至2003年6月，嶗山區政府及國土資源管理局在未依法辦理農用地轉用和土地征用審批手續的情況下，擅自以土地預約協議和征用通知單的形式批準征用集體土地3928.11畝，其中耕地2345.47畝；被占用土地1453.85畝，其中耕地1408.7畝；已簽訂土地出讓合同但尚未開工建設的土地達2474.26畝，其中耕地936.72畝。這些數字背後伴隨著巨額的權錢交易，隱藏著國家利益的巨大損失，令人觸目驚心。
2003年10月15日，嶗山區國土資源局局長於誌軍因涉嫌受賄犯罪，被刑事拘留。在羈押期間，於誌軍先後揭發了原青島市市長助理、嶗山區委書記王雁等人涉嫌受賄之事。2004年10月下旬，王雁被捕。
王雁、於誌軍等人的違規批租土地窩案被移交司法機關查處，但王雁等人當時並未交代與杜世成之間有任何瓜葛，杜世成依然穩坐釣魚台，直到2年後才落馬。
因為嶗山土地批租案涉及青島市多名領導幹部，是一起典型的土地犯罪窩案，所以在山東乃至全國影響巨大。此案的查處充分顯示了國家整頓土地市場秩序、規範土地交易行為的決心。然而，是什麽原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？於誌軍在其中扮演什麽角色呢？
經過層層分析，下麵開始輪到剖析於誌軍了。
於誌軍1961年3月2日生於青島，案發前曆任嶗山區沙子口鎮副鎮長、鎮長兼經濟委員會主任、嶗山區交通局副局長、嶗山區國土資源局局長。2003年4月改任嶗山區教育體育局局長半年後被逮捕。
於誌軍受賄案由山東省人民檢察院反貪汙賄賂局偵查終結，由泰安市人民檢察院提起公訴。據法院審理查明，1995年初至2003年9月，於誌軍利用職務之便，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計折合人民幣539萬餘元。於誌軍受賄犯罪行為長達8年，但主要犯罪事實集中於任嶗山區國土資源局局長期間。於誌軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、征購土地等方麵的利益，非法索取和收受賄賂折合人民幣400萬元左右。
於誌軍被賄賂擊倒的特點非常突出，甚至連程序都是一樣的：開發商托人牽線請於誌軍吃飯，先交朋友鋪路子，接著想方設法送來各種名目的好處。如果於誌軍推辭不受，開發商就稱"再推辭就做不了朋友了"，於誌軍最終隻好半推半就收下。接下來事情開始進入實質性操作階段，開發商找於誌軍在批租土地上高抬貴手，出於各種原因，於誌軍大筆一揮就慷了國家之慨。這是一種漸進式的公關軌跡，官商之間由陌生變熟人，最後成為過從甚密、違背原則辦事的朋友。
於誌軍之所以能夠或者心甘情願地違背原則，有兩個原因：一是"朋友相求"，這種已經送錢的朋友是不好也不敢推辭的，一旦不簽字人家一封舉報信就會毀掉自己的仕途；再有一個原因是凡是需要批租的土地，大都是上麵領導批轉下來的，自己隻是履行個手續。於誌軍認為，以成本核算為天性的開發商，即使是朋友也決不會把錢往水裏扔，如果自己不是手握審批大權，相信最親近的朋友也不會送錢、送物。而開發商們早已把大賭注都下在了王雁等領導身上，肉都讓領導們吃了，自己隻不過喝點湯而已，於是這"湯"於誌軍也就喝得心安理得。發展到後來，凡是自己辦了事對方不開竅的，於誌軍就旁敲側擊提醒開發商要表示表示，如果給得少，於誌軍就會安排自己的妹妹登門取錢。在於誌軍受賄的過程中，很多大額的受賄款都是於誌軍的妹妹到開發商那裏拿來交給於誌軍的。
隻要賄金及時交上，至於國家的土地出讓金，倒是可以"具體問題具體解決"。嶗山區開發初期，製定了若幹土地優惠政策，至於如何優惠就看於誌軍的筆怎麽拐彎了。在2002年前後，大批開發商看到了城市舊村改造的製度缺陷和暴利空間，在嶗山區短短兩個月的時間竟有28個村與開發商簽訂了開發改造協議。此間各種投機行為紛紛登場，權力尋租應運而生。當時嶗山區國土資源局成摞的呈批件送到於誌軍和王雁的辦公桌上，他們一一簽名，讓開發商們利用。此後各種冠名為"某某海岸"、"某某世紀"的高檔住宅在嶗山區拔地而起，一批開發商靠吃國有土地成為億萬富翁。很自然，掌握土地批租權的王雁和於誌軍從中撈了不少好處。
就這樣，王雁和於誌軍在政績、人情和謀利心態的驅動下，被開發商俘獲，與開發商結成利益集團。看看檢察機關和法院認定的於誌軍收受、索要賄賂犯罪事實45項中的幾項，我們就會發現其中端倪：
2002年12月，於誌軍利用擔任嶗山區國土資源局局長職務上的便利，為青島某物業公司辦理土地使用證謀取利益，收受該公司董事長王某送的人民幣150萬元。
2002年春節前和2003年2月，於誌軍為青島某房地產公司謀取辦理土地出讓手續方麵的利益，兩次收受該公司董事長趙某送的人民幣共計81萬元。第一次是在於誌軍的辦公室收下1萬元，事成之後，於誌軍安排妹妹先後3次到趙某的公司拿回80萬元。
2002年春節和2003年1月，於誌軍為青島某置業公司征購土地謀取利益，兩次收受該公司總經理路某送的青島佳世客購物卡3萬元、人民幣33萬元，共計人民幣36萬元。這次受賄也是分兩次，第一次是在自己的車裏收到3萬元購物卡，事成之後讓妹妹到路某的公司取走33萬元。
2003年6月，於誌軍為青島某公司征購土地謀取利益，於誌軍安排妹妹到該公司副總經理韓某的辦公室，拿回該公司送給於誌軍的人民幣31萬元。
2002年3月和2002年7月，於誌軍為青島某公司征購土地謀取利益，先是在嶗山區政府樓旁收取該公司總經理劉某所送4000美元，事成之後又讓妹妹到劉某的公司拿了10萬元。
這些都是開竅的公司和老板，也有個別不開竅的老板，於誌軍的辦法很簡單，主動開口索要，不然不給簽字。2002年5月份，青島某房地產發展有限公司開發的一個房地產項目，需要辦理土地出讓手續，於誌軍壓住不簽字，直到公司董事長王某來找時，於誌軍才開口說："我最近要出國考察，手頭有點緊，能不能幫我換點美元？"王董事長一聽馬上"懂事"了，沒幾天就送來了2萬美元，於誌軍大筆一揮在土地出讓手續上簽了字。
於誌軍受賄和索賄從人民幣、美元到購物卡甚至電腦、手機，當了兩年局長就得到了400多萬元的"回報"，加上此前的受賄數額，於誌軍索賄受賄共計價值人民幣5393819.74元。
從於誌軍身上看，開發商在土地批租環節上的"腐敗攻關"是敢於下本錢的，房地產開發審批環節很多，但這意味著權力尋租的環節也多。青島一家房地產公司實力不強，看中了嶗山區一塊土地。總經理李某多次找王雁做工作，後來達成土地出讓協議。在辦理土地產權出讓手續過程中，王雁明知他的公司沒有繳納土地產權出讓金的資金實力，仍然違背土地法相關規定，利用職權把用地報告批到了國土資源局，於誌軍大筆一揮出具土地使用權證。在王雁和於誌軍的操縱之下，為這家房地產公司辦理了減免1.6億元的費用，將土地出讓風險轉嫁給國家。王雁和於誌軍因此分別得到了12萬元和2萬元的"小費"。
投入如此小的本錢，卻獲得數千倍甚至上萬倍的利益，如此暴利的公關當然是開發商們求之不得的。所以僅僅青島某房地產開發公司董事長為了感謝王雁為他們"盡快取得國有土地使用權"和"參與舊村改造"等項目給予的"照顧"，就給王雁送了3次重禮，共折合人民幣334萬多元!
"土地關"過了，接著就是"規劃關"，在規劃關上開發商獲得的是容積率的提高。眾所周知，房屋容積率直接關係到開發商的錢袋子，據說容積率提高1個百分點，開發商的利潤就可以增加10個百分點。如果增加1倍的容積率，也就意味著一座原本規劃30層左右的樓，通過提高容積率，變相長到了60層左右。所以一些精明的開發商為了提高容積率，把青島市規劃局長張誌光作為可以保佑自己發財的"財神爺"。
青島樓房的變粗、變高提高了容積率。容積率的提高，直接增加了開發商數以億計的收益，但卻損害了業主的居住權益，也使得青島這個曆史名城的整體規劃受到了嚴重的損傷。2003年，曾經提出"陽光規劃"的青島市規劃局局長張誌光，因為幫助開發商提高容積率而獲罪。經查明張誌光2000年11月至2003年10月擔任青島市規劃局副局長、局長期間，先後96次非法收受賄賂折合人民幣860餘萬元。
王雁在任時，被一些開發商利用後為雙方都謀取了不當暴利。但具有諷刺意味的是，他倒台的前兆卻是因為與開發商叫板，更可悲的是，他最終沒有鬥過開發商。
王雁到嶗山區擔任領導工作時，地產市場秩序已很混亂。開始王雁試圖清理整治，結果得罪了一些開發商。當然，正因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱。
告倒王雁的這家開發商1993年低價拿到大量土地，多年來圈地、曬地並拖欠貸款，形成了大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去台灣開會，這家開發商的老板跟著王雁趕到台灣送禮，硬塞給王雁1萬美元"零花錢"。王雁剛開始還推辭，但開發商又說算是"暫借"的，在當時情況下，王雁隻好收下並帶回了青島。
一回青島，開發商就找到王雁說要對爛尾的原地塊進行重新啟動或評估後由政府回購，並承諾如果王雁審批，就將利潤分給王雁10％。所謂重新啟動，是指變相將地轉賣給其他開發商；所謂政府回購，是指將未開發的土地評估作價16億元，再反賣給政府。王雁當然不想當這個冤大頭，當即拒絕了開發商的要求。
惱羞成怒的開發商到北京請了兩位律師，以合作夥伴身份找王雁提出威脅，要麽答應條件，可能因此獲得幾千萬元的好處費，要麽拒絕，那將身敗名裂。當王雁把對方在台灣給他的1萬美元退還時，正讓開發商抓住了把柄，他們第二天就以王雁受賄1萬美元為罪證威脅王雁說："答應合作就撤案，否則將置你於死地。"
之後，開發商憑著這殺手鐧，把被省市區三級法院查封的爛尾工程與其他開發商暗中簽訂新的開發合同，並收取了巨額保證金，同時對外預售。當王雁安排嶗山嶇政府、政法委、法院、公安、建設等有關方麵的官員與開發商依照法律攤牌時，王雁同時意識到，對於個人前途而言，他已經無路可退了，但王雁還是果斷下令阻止了開發商的行為。後來在王雁的親自協調下，這塊土地協議出讓給了另一家與王雁關係非同一般的開發公司。
2001年10月，開發商以土地違法批租為主要罪狀向最高人民檢察院舉報了王雁。直到此時，王雁才"從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭後麵，看到了他們從牙縫裏發出的冷笑！"
但這一次較量，開發商的舉報並沒有真正撼動王雁的官位，直到2003年"青島市嶗山區土地違法批租案"作為國土資源部首批公布的5起土地案件之一，於誌軍落馬後才交代出了王雁。
2004年歲末，一場集中審理風暴將"青島市嶗山區土地違法批租案"相關責任人相繼推上審判席。原青島市規劃局局長張誌光、原青島市市長助理王雁、原嶗山區國土資源局局長於誌軍等人先後被帶上審判庭。這場較為集中的法庭審理風暴，使這起被傳得沸沸揚揚的嶗山土地大案終於有了一個較為清晰的眉目。
先是於誌軍落馬，後牽出王雁。而於誌軍這個小小土地爺的貪腐就觸目驚心。據檢察機關查明，1995年初至2003年9月，於誌軍利用職務便利，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計折合人民幣539萬餘元。其中，於誌軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、征購土地等方麵的利益，非法索取和收受賄賂折合人民幣400萬元左右。
法庭審理階段，於誌軍對檢察機關指控的犯罪事實全部供認不諱。由於歸案後，於誌軍主動交代了司法機關尚未掌握的部分受賄犯罪事實，並且全部退回了受賄索賄的贓款，並有檢舉揭發王雁等人的重大立功表現，辯護人錢列陽為於誌軍作了從輕處罰辯護。
錢列陽對公訴機關指控的被告人於誌軍犯受賄罪的事實不持異議。但錢列陽認為，本案具有區別於同類其他案件的重大特點是被告人認罪、悔罪態度及重大立功表現。對此，錢列陽在法庭上提出了3條辯護意見：
一是在案證據證明被告人於誌軍受賄500餘萬元，其中400餘萬元的受賄事實是司法機關尚未掌握的，本案被告人犯罪數額的80％以上屬被告人主動坦白。辯護人認為，依據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若幹問題的解釋》第四條的規定"被采取強製措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如實供述司法機關尚未掌握的罪行與司法機關已經掌握的或者判決確實的罪行屬同種罪行的，可以酌情從輕處罰；如實供述的同種罪行較重的，一般應當從輕處罰。"對被告人於誌軍如實供述的這400餘萬元的犯罪事實，在量刑上應當從輕論處。
二是辯護人認為被告人於誌軍具有重大立功表現，其在羈押期間主動檢舉揭發其他二人巨額受賄的犯罪事實，且經司法機關查實該二人已被繩之以法。該二人受賄數額特別巨大，可能被判處無期徒刑以上刑罰。因此，根據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若幹問題的解釋》的規定，應認定被告人於誌軍有重大立功表現。
三是辯護人認為，被告人於誌軍在案發後已經全部退還贓款、贓物，且未給行賄人謀取不當利益，其犯罪行為未給國家、社會、單位和個人造成直接的重大經濟損失。辯護人認為，本案被告人於誌軍受賄數額的大部分是其本人主動坦白的，因此不應屬於犯受賄罪情節特別嚴重之列。被告人於誌軍有重大立功表現，符合減輕處罰的法律規定。
最終，法院判決時采納了辯護人的意見，對於誌軍予以輕判。
2005年1月11日，王雁因受賄496萬餘元，被濟南市中級人民法院一審判處死刑緩期兩年執行；原青島市規劃局局長張誌光受賄860餘萬元，被判處死刑緩期兩年執行；於誌軍因受賄539萬餘元，2005年1月13日，被山東省泰安市中級人民法院一審以受賄罪判處有期徒刑15年。在這3個貪官貪腐的數額中，張誌光高達860萬元的受賄數額，曾一度成為建國以來山東省檢察機關查處的受賄數額最大的廳局級領導幹部職務犯罪案件。於誌軍的受賄數額高於區長王雁，卻獲得了輕判，這跟律師錢列陽的鐵嘴鋼牙的激情辯護和於誌軍有檢舉揭發他人犯罪的重大立功表現是分不開的。判決後，王雁和於誌軍對一審判決沒有提出上訴。
仔細查看於誌軍受賄一覽表可以發現，在他任職兩年的時間裏就索賄、受賄400餘萬元，可謂日進萬金。青島市的開發商先後有數十人通過不同的方式主動向於誌軍行賄，這些人正是看中了於誌軍的貪婪、對金錢的奢望和手中的權力，他們在"不送錢物不好辦事，送比不送好，送多比送少好"的思想支配下，把能給於誌軍送上錢物視為一種"榮耀"和"本事"，把向他行賄作為撈取好處的"靈丹妙藥"。於誌軍在這些房地產商的推波助瀾下，在犯罪的泥潭中越陷越深，罪行越加嚴重。案發後，雖然檢察機關對他犯罪的贓款、贓物全部扣押，但他給社會和人們造成的影響和危害卻難以挽回。
這起在山東甚至全國影響巨大的土地違法批租案，隨著2005年1月的判決在一片議論聲中落幕，但當時誰也沒有想過，這起土地違法批租案給國家稅收帶來的損失由誰承擔。塵埃落定之後，已經開始服刑的於誌軍再次被推向了審判台。
2007年8月24日，於誌軍被青島市李滄區人民檢察院以玩忽職守罪立案偵查，9月30日被起訴，11月24日，青島市李滄區人民法院判決於誌軍犯玩忽職守罪，免予刑事處罰。這起案件是山東省人民檢察院督辦的案件，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。在偵查終結移送起訴時，認定犯罪嫌疑人於誌軍給國家直接造成了1331餘萬元的稅收損失。起訴書指控，2001年4月至2003年4月，被告人於誌軍在擔任青島市國土資源局局長期間，嚴重不負責任，違反《中華人民共和國契稅暫行條例》及國家稅務總局、國家土地管理局《關於契稅征收管理有關問題的通知》等文件中，關於未取得契稅完稅憑證或免稅證明土地管理部門不予辦理土地登記手續的規定，在申請人沒有繳納契稅的情況下批準登記發放國有土地使用證，給國家造成稅收損失993餘萬元。
按照有關納稅規定，在辦理國有土地使用權證以前，必須繳納土地契稅。但在於誌軍任局長之前，嶗山區辦理國有土地使用權證基本上都是先辦證，再征土地契稅，這一做法是嶗山區政府同意的或者說就是區政府決定的。如果沒有區政府的同意或決定，國土資源局也不可能辦理出國有土地使用權證，因為辦理國有土地使用權證需要區政府領導的審核批準。所以，於誌軍就沿襲了區政府和國土資源局的一貫做法。
就是這種沿襲傳統做法的行為，使得於誌軍要承擔後果。如果法院采納了公訴人的指控，對於誌軍就應當判處3年以上7年以下的有期徒刑。
嶗山區是青島市成立比較晚的一個區，在開發建設過程中，從國家開始征收土地契稅的時候起，嶗山區的大量契稅都沒有及時征收。嶗山區財政局對1999年以後嶗山區土地契稅的繳納情況進行了統計。從統計結果看，在辦理國有土地使用權證以前繳納土地契稅的隻是極少數，絕大部分都是在辦理出國有土地使用權證之後才繳納的，有的甚至在一年或數年後才繳納。
發現這種情況後，山東省人民檢察院向青島市人民檢察院下發了督辦函，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。很明顯，嶗山區沒有及時征收契稅是嶗山區發展的大環境造成的。
於誌軍被起訴後，立即從北京聘請了律師為他辯護。律師認為，在發現重大損失後果並立案偵查的情況下，準確認定誰的行為才是造成這一重大損失後果的原因是案件辦理的關鍵。結合青島市嶗山區發展的曆史環境，結合辦理國有土地使用權證過程中從國土資源局具體經辦人、部門負責人、主管副局長、局長直至嶗山區政府副區長、區長不同職位的權限，結合不同國家機關對土地契稅征收和協助征收的職責，不否認嶗山區國土資源局及局長於誌軍有一定的責任，但造成土地契稅沒有及時繳納的主要責任肯定不是於誌軍。也就是說，即使造成了土地契稅的最終損失，於誌軍的行為也不是直接的、主要的原因，因此讓於誌軍對這一損失承擔玩忽職守罪的刑事責任就缺乏必要的事實依據。同時，於誌軍的律師提出，在尚未繳納的土地契稅有繼續征收的現實條件下，有義務征收的機關應當積極采取征收措施，及時將沒有繳納的契稅征收上來，這樣才能保障國家的稅收不受損失。為此，辯護人向當地有關機關發出了律師建議函。
最後，李滄區人民法院同時考慮到了公訴人指控中的合理部分和辯護人辯護中的合理部分。先繳稅後辦證是法律的規定，任何國家機關工作人員都要遵守此法律規定，違反了法律規定，不論什麽理由，都是玩忽職守的行為，因此應當對於誌軍定玩忽職守罪；但同時，嶗山區土地契稅沒有在辦證前繳納的主要責任不是於誌軍，現在沒有繳納的契稅以後還可以征收，因此，即使定罪也沒有必要在3年以上7年以下量刑。
2007年11月24日，李滄區人民法院一審認為：被告人於誌軍身為國家機關工作人員，嚴重不負責任，不正確履行自己的工作職責，致使國家財產遭受重大損失，其行為構成玩忽職守罪。但鑒於嶗山區發展的曆史背景及造成契稅尚未確定實際損失數額，其犯罪情節輕微，依法可免予刑事處罰。
至此，這場土地違法批租大案終於落下了帷幕。
房價是一個經濟問題，又是一個政治問題。唐代杜甫有"安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏"的感歎。而房價一路飆升令人咋舌，國家多次出台政策平抑房價，房價也成為全國百姓最為關注的熱點之一。
非法批地、占地的案例在全國還有很多，因為插手土地批租出現職務犯罪行為而受到法律製裁的幹部也不在少數。是什麽原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？主要是違法犯罪的成本太低而收益卻很高，同時現行土地管理製度的弊端也為他們提供了違規空間。
地方政府主要負責人實際掌握了管地的權力，在土地協議出讓過程中，監督缺位問題比較突出。按規定協議出讓應在有關組織的監督下進行，但實際上卻是"一把手"說了算，同級監督落不到實處，上級土地管理部門執法手段單一，造成國有土地資產大量流失，也腐蝕了部分領導幹部。
不改革現行的土地管理製度，地方領導熱衷征地、賣地之風就很難遏製。當前，迫切需要加大土地市場改革力度，提高市場供應水平，嚴格限定行政劃撥供地的範圍，讓房地產開發商不找市長找市場。土地配置走市場化道路，恐怕才是解決問題的根本所在。