第347章 利潤盤點
時間進入四月底歐洲城的房子在再一次漲價之後銷售速度不但沒有如別人所預料那般放緩反而有加速的趨勢。
每天擠在歐洲城售樓部看房的人都多達幾十人那些xing格稍微平淡些的悶不作聲看著樓盤模型然後彬彬有禮地向售樓小姐谘詢一些細節而一些有底氣或脾氣暴躁的則直接質問歐洲城的售樓部為何要把好的房源全部藏起來不出賣？
歐洲城好的房源不是沒有放出來但是卻被韓易嚴格控製住了往往七八套普通的房子中間才夾雜著那麽一兩套好房子這一兩套房子韓易是留給那些真正有實力又想買房的人。
真正講究生活質量的人不在乎那兩百的加價隻要在自己的價格預期之內就會毫不猶豫地出手。專業的投資客如王傳兵等人也是如此。而那些心裏還有些猶豫的人則會在兩三天之後發現現在要是再不買恐怕很快連普通的房子都要買不到了。於是在內外的雙重壓力之下他們實在也沒有了太多的選擇。
這樣的做法並不是韓易想要故意耍jian而是身為商人韓易要盡最大的可能為公司的利益考慮。做生意賣東西也是一樣總是好壞夾雜韓易可不想這房子賣到最後自己的手裏還捏著一大批別人挑剩下的房子那將是最痛苦的。
到四月二十五號離歐洲城開盤銷售正好四十天。在這短短的四十天時間裏整個歐洲城樓盤的售出率達到了驚人的百分之七十五。當然了這其中也包括了慈州商人的團購投資房。不過就算是如此這個成績也讓許多當時斷言歐洲城會因為高價而滯賣的鬆台同行們大跌了眼鏡甚至有些人還惡意地猜測嘉義地產是不是為了粉刷自己的成績而故意誇大了售出率。
百分之七十五的售出率已經預示著嘉義地產不但收回了歐洲城全部的投資而且還小有盈餘。至於這個盈餘到底是多少？嘉義地產一直對外保持緘默不過就算是如此有心人還是可以很容易地算出來。
歐洲城項目整個項目總投資大約為八千來萬這其中包括了從鬆台區zheng fu手裏購得的三千零五十萬的原天籟錦苑產權另外還有銀行的債權一千三百萬。而後嘉義地產和銀行又共同出資三千萬進行續建工程銷售宣傳和廣告花費五百多萬。
而實際整個續建工程總花費為五千多萬還有兩千多萬的工程債務。
歐洲城續建工程進行到百分之五十左右的時候金大牙用歐洲城的產權向銀行申貸款兩千萬。這個時候韓易原先讓嘉義地產存入公共帳號裏的一千萬保證金起到了關鍵的作用銀行在評估了嘉義地產的實力之後很痛快地提供了兩千萬的貸款。
至此除去銀行的兩千萬貸款嘉義地產實際在歐洲城項目的資金總投入為四千萬這其中還包括了一千萬的保證金。四千萬當中金大牙占了百分之五十韓易出資七百萬占百分之二十。剩餘百分之三十則全部是銀行的股份。
最後的盈利數據雖然還沒統計出來但是經過兩次調價增長預計到最後歐洲城的均價將達到三千八百以全部利潤則要達到一億。
由於是續建工程實際嘉義地產在歐洲城項目總花費的時間不過是短短七個來月但卻產生了百分之一百的利潤讓韓易不禁打心底裏感歎房地產行業的暴利。
資金回籠之後韓易讓金大牙做的第一件事就是先把拖欠的兩千萬工程款給全部支付零清。雖然說對於房產商來說無論是材料供應商還是那些建築包工頭都是屬於弱勢群體但是韓易覺得他們實際就是房產開發的基石如果沒有了他們哪怕你房產商就是有再大的本事也玩不轉沒人幫你造房子你還玩個屁啊！因此和他們保持良好的合作關係非常必要。
另外韓易還把c幢二樓的兩套大房子用嘉義地產的名義買下中間打通變成了一個足有四百來平方的整體這也成了嘉義地產在鬆台第一個名義的辦事處。
購買辦事處是韓易早就計劃中的事一來可以把利潤轉化為公司不動產減少稅賦；二來嘉義地產在鬆台大酒店打了這麽久的遊擊也確實需要一個自己固定的根據地了。畢竟嘉義地產不是抱著來鬆台撈一把就走的心態至少在大學城項目還沒有完全落成之前是不會輕易離開的。
由於時間緊促新辦事處並沒有進行大肆裝修隻是在原有的毛胚基礎簡單地做了一些裝飾鋪了地板牆壁粉刷一新然後添置了必要的辦公桌椅用品和空調飲水機之類的生活用品。
新辦事處的格局和布置本著一切從簡實用的原則並沒有分開太細隻是隔離出了總經理室、營銷部、市場部、工程部和後勤部等幾個部門其中工程部和後勤部因為工作關係還是合在一起辦事的。另外還有一間休息室和茶水間除此之外必不可少的還有一個小型會議室有了自己的會議室就再也不用跑來跑去地租用鬆台大酒店的會議室了。
“韓易北區的兩塊地我已經安排了人去打試壓樁相信幾天後具體數據就能出來然後就可以開始工程設計了。另外我也讓人開始準備相關的資料就等著工程設計和圖紙一出來就向國土和城建遞交建造申。”在嘉義地產新的辦公室裏韓易聽到金大牙的話沉思了一會也點了點頭。
確實借著大學城建設的東風北區的兩塊地也到了一個開工建設的好時機。不過……韓易想了想對金大牙說道：“金大哥我還是覺得我們這兩塊地開工的時間要往後稍微再拖那麽一拖。”
“拖一拖？”金大牙有些不明白韓易話裏的意思。
“是！”韓易點了點頭思忖道：“我覺得開工的時間要比他們慢那麽個幾個月……嗯！最好是半年左右那就差不多了。”
“半年你的意思是……”
韓易微笑了一下說道：“我們既然是要借勢左右也是借那就幹脆借得多一點。你看現在這北區的地方還是一塊空地沒路沒水沒電可以說是三無產品。但是大學城隻要一開工那個情況又不同了他們要規範建設這路要先造起來還有這水電要通起來吧！嗬嗬那我們就等著他們先全部搞定了坐收其成就好也省得我們自己多費力氣了。”
金大牙一聽頓時哈哈大笑起來指著韓易說道：“我怎麽說來著你小子就是個不折不扣的jian商連這點便宜都要占！哈哈不過我喜歡。好就聽你的我們慢慢來反正基建審批什麽的也要花一段時間那就給它來個慢工出細活。”
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時間進入四月底歐洲城的房子在再一次漲價之後銷售速度不但沒有如別人所預料那般放緩反而有加速的趨勢。
每天擠在歐洲城售樓部看房的人都多達幾十人那些xing格稍微平淡些的悶不作聲看著樓盤模型然後彬彬有禮地向售樓小姐谘詢一些細節而一些有底氣或脾氣暴躁的則直接質問歐洲城的售樓部為何要把好的房源全部藏起來不出賣？
歐洲城好的房源不是沒有放出來但是卻被韓易嚴格控製住了往往七八套普通的房子中間才夾雜著那麽一兩套好房子這一兩套房子韓易是留給那些真正有實力又想買房的人。
真正講究生活質量的人不在乎那兩百的加價隻要在自己的價格預期之內就會毫不猶豫地出手。專業的投資客如王傳兵等人也是如此。而那些心裏還有些猶豫的人則會在兩三天之後發現現在要是再不買恐怕很快連普通的房子都要買不到了。於是在內外的雙重壓力之下他們實在也沒有了太多的選擇。
這樣的做法並不是韓易想要故意耍jian而是身為商人韓易要盡最大的可能為公司的利益考慮。做生意賣東西也是一樣總是好壞夾雜韓易可不想這房子賣到最後自己的手裏還捏著一大批別人挑剩下的房子那將是最痛苦的。
到四月二十五號離歐洲城開盤銷售正好四十天。在這短短的四十天時間裏整個歐洲城樓盤的售出率達到了驚人的百分之七十五。當然了這其中也包括了慈州商人的團購投資房。不過就算是如此這個成績也讓許多當時斷言歐洲城會因為高價而滯賣的鬆台同行們大跌了眼鏡甚至有些人還惡意地猜測嘉義地產是不是為了粉刷自己的成績而故意誇大了售出率。
百分之七十五的售出率已經預示著嘉義地產不但收回了歐洲城全部的投資而且還小有盈餘。至於這個盈餘到底是多少？嘉義地產一直對外保持緘默不過就算是如此有心人還是可以很容易地算出來。
歐洲城項目整個項目總投資大約為八千來萬這其中包括了從鬆台區zheng fu手裏購得的三千零五十萬的原天籟錦苑產權另外還有銀行的債權一千三百萬。而後嘉義地產和銀行又共同出資三千萬進行續建工程銷售宣傳和廣告花費五百多萬。
而實際整個續建工程總花費為五千多萬還有兩千多萬的工程債務。
歐洲城續建工程進行到百分之五十左右的時候金大牙用歐洲城的產權向銀行申貸款兩千萬。這個時候韓易原先讓嘉義地產存入公共帳號裏的一千萬保證金起到了關鍵的作用銀行在評估了嘉義地產的實力之後很痛快地提供了兩千萬的貸款。
至此除去銀行的兩千萬貸款嘉義地產實際在歐洲城項目的資金總投入為四千萬這其中還包括了一千萬的保證金。四千萬當中金大牙占了百分之五十韓易出資七百萬占百分之二十。剩餘百分之三十則全部是銀行的股份。
最後的盈利數據雖然還沒統計出來但是經過兩次調價增長預計到最後歐洲城的均價將達到三千八百以全部利潤則要達到一億。
由於是續建工程實際嘉義地產在歐洲城項目總花費的時間不過是短短七個來月但卻產生了百分之一百的利潤讓韓易不禁打心底裏感歎房地產行業的暴利。
資金回籠之後韓易讓金大牙做的第一件事就是先把拖欠的兩千萬工程款給全部支付零清。雖然說對於房產商來說無論是材料供應商還是那些建築包工頭都是屬於弱勢群體但是韓易覺得他們實際就是房產開發的基石如果沒有了他們哪怕你房產商就是有再大的本事也玩不轉沒人幫你造房子你還玩個屁啊！因此和他們保持良好的合作關係非常必要。
另外韓易還把c幢二樓的兩套大房子用嘉義地產的名義買下中間打通變成了一個足有四百來平方的整體這也成了嘉義地產在鬆台第一個名義的辦事處。
購買辦事處是韓易早就計劃中的事一來可以把利潤轉化為公司不動產減少稅賦；二來嘉義地產在鬆台大酒店打了這麽久的遊擊也確實需要一個自己固定的根據地了。畢竟嘉義地產不是抱著來鬆台撈一把就走的心態至少在大學城項目還沒有完全落成之前是不會輕易離開的。
由於時間緊促新辦事處並沒有進行大肆裝修隻是在原有的毛胚基礎簡單地做了一些裝飾鋪了地板牆壁粉刷一新然後添置了必要的辦公桌椅用品和空調飲水機之類的生活用品。
新辦事處的格局和布置本著一切從簡實用的原則並沒有分開太細隻是隔離出了總經理室、營銷部、市場部、工程部和後勤部等幾個部門其中工程部和後勤部因為工作關係還是合在一起辦事的。另外還有一間休息室和茶水間除此之外必不可少的還有一個小型會議室有了自己的會議室就再也不用跑來跑去地租用鬆台大酒店的會議室了。
“韓易北區的兩塊地我已經安排了人去打試壓樁相信幾天後具體數據就能出來然後就可以開始工程設計了。另外我也讓人開始準備相關的資料就等著工程設計和圖紙一出來就向國土和城建遞交建造申。”在嘉義地產新的辦公室裏韓易聽到金大牙的話沉思了一會也點了點頭。
確實借著大學城建設的東風北區的兩塊地也到了一個開工建設的好時機。不過……韓易想了想對金大牙說道：“金大哥我還是覺得我們這兩塊地開工的時間要往後稍微再拖那麽一拖。”
“拖一拖？”金大牙有些不明白韓易話裏的意思。
“是！”韓易點了點頭思忖道：“我覺得開工的時間要比他們慢那麽個幾個月……嗯！最好是半年左右那就差不多了。”
“半年你的意思是……”
韓易微笑了一下說道：“我們既然是要借勢左右也是借那就幹脆借得多一點。你看現在這北區的地方還是一塊空地沒路沒水沒電可以說是三無產品。但是大學城隻要一開工那個情況又不同了他們要規範建設這路要先造起來還有這水電要通起來吧！嗬嗬那我們就等著他們先全部搞定了坐收其成就好也省得我們自己多費力氣了。”
金大牙一聽頓時哈哈大笑起來指著韓易說道：“我怎麽說來著你小子就是個不折不扣的jian商連這點便宜都要占！哈哈不過我喜歡。好就聽你的我們慢慢來反正基建審批什麽的也要花一段時間那就給它來個慢工出細活。”
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