“顧總在房產開發方麵是專家論到專業見識可比我們這些門外漢要深得多還顧總不吝賜教。”黃國誠很誠懇地說道
事關切身利益黃國誠自然是放下身段虛心教更何況他本身就不是那種頤指氣使的官僚。總的來說黃國誠還是個喜歡幹實事的人。
“賜教不敢當我也是就事論事。”顧江也知道事關重大略一謙遜也就沒有什麽客氣開口道：“我聽黃區長這麽說來覺得這個項目最重要的一點無非就是資金問題隻要資金問題可以保證相對其他的就都是小問題了可以迎刃而解是吧？”
黃國誠點頭應是。
顧江繼續說道：“而對於一個房產開發公司來說說實在的實際無論哪個房產公司都不會保有太多的固定自有資金。黃區長可以想見幾乎是沒有房產公司是單吃一個項目的往往是在開發過程中一個項目還沒結束便接連不斷地購買土地然後再繼續項目隻有這樣才能保持良好的發展xing。但是這樣一來在這過程中所用的資金都是具有強烈的流動xing使得基本房地產企業的資金鏈都是繃得很緊用拆東牆補西牆來形容也並不為過。因為無論是土地還是項目開發所牽涉到的資金都是成千萬億的哪裏會有房產公司有這麽大的實力會統統吃下！我說句實話就算是國內排名前幾的那幾個房產公司他們的自有流動資金也不會太多依靠土地儲備擁有大量的可持續開發的土地才是他們最基本的戰略方針。”顧江說到這裏略微一頓想了一下才重新開口道：“基本來說我們房產公司搞地產項目開發都是有那麽一個套路那就是幾乎是有三分之一靠得是銀行貸款這部分貸款通常是以土地作為抵押這樣就能獲得先期的開發資金；等到工程馬之後基建開始那麽另外三分之一則是靠的建築公司墊付畢竟造房子是一個比較長期的工程中間涉及到眾多環節譬如結頂和最終的驗收我們不可能在驗收還沒通過之前就把建築款全部付清因此這建築尾款的拖欠也在情理之中。當然了羊毛出在羊身而建築公司多半也會拖欠一些材料建築商的貨款從而最大程度地減輕自己的負擔；到了這最後剩餘的三分之一才是我們自己的開發資金。”
聽到顧江此話黃國誠頻頻點頭深以為然。顧江的話說得非常明了可以說已經是牽涉到了行業內的一些隱秘雖然說這些東西如黃國誠這樣位置的人來說也應該不算是什麽大秘密平時的工作中也多多少少有接觸過也是大家心知肚明但是顧江作為一個行業內的人能當著外人的麵這樣直白說出來當中所蘊含的信任又自然不同。
“也因此……”顧江加重了語氣說道：“對於黃區長所提的這個安置房方案你們看到的是資金問題而我所看到的卻是這個資金投入能給我帶來多少收益的問題？”
“嗯？”黃國誠有些愕然。
“這就是雙方所處立場不同因此考慮問題的重心也不同而已。”顧江解釋道：“商人做事最本質的目的就是逐利。我們這麽打個比方吧。就拿安置房項目來說如果是房產公司自己拿來土地搞商業房產開發土地投入三千萬建築投入七千萬那就是一個億。這其中我的土地費用支出按照規定是可以分期付款但是我在取得土地使用權之後便可以用土地向銀行貸款一千多萬降低前期的開發成本；另外七千萬的建築投資可以適當地欠款一千萬這也是在情理之內的那麽我的實際投入也隻有七千萬甚至是不到七千萬但是我這個項目所產生的利潤收益卻能夠保證超過百分之三十。而實際的cao作中我的整體投入還可以做到不到七千萬。因為房子結頂之後隻要拿到預售證我就可以開始發售收回投資這個過程隻要一年的時間就夠了。隻要預售效果好幾個月的時間就可以收回大部分的投資甚至是全部這樣就可以更加緩解我的資金壓力。”
顧江對於房地產這行確實是浸yin頗深這番話說得順暢可以說是毫不保留地道出了房產開發裏的眾多彎彎門道不但是韓易聽得入神許多地方豁然開朗。黃國誠的表情更是jing彩簡直是有些目瞪口呆。
也是黃國誠剛剛位所接觸到的高層秘密還不多想來黃國誠雖然說平時是有接觸到城建開發事宜但也更多的是道聽途說隻是皮毛哪裏有顧江這行業大佬親口所言這麽透徹。
“黃區長我想問一句你們這安置房開發應該是有限價政策的吧？”顧江微笑問道。
“是的。”黃國誠咽了一口唾沫情不自禁地點頭蹙著眉頭道：“安置房也可以算是市政民生福利項目因此肯定是和市場有一定的區別。我們區裏會議初步的決定是這次安置房的全部開發價格控製在均價每平方米兩千二以內這也是投標的主要內容之一。”
“這就是了。”顧江點頭道：“安置房的建築項目有區裏的政策支持這是有利的一個方麵如果參考正常的商業開發可以減少各方麵環節的審批手續爭取了開發時間也可以說是間接控製了開發成本。但是這次的情況有不盡相同房產開發商相當於是代工開發這些對於建築投入沒有任何幫助。按照目前的市場價格來看十七層的高層全框架式結構小區化環境至少每平方米的造價要在一千五以而且區裏要求的是營造高品質的小區那麽當然還有後期的生活輔助和基本的體休閑設施以及物業管理等等都必不可少再加足夠優質的綠化整體的投入不會少於一千八。區裏的限價是兩千二每平方也就是說中間隻剩下將近四百塊錢的空間相對於兩千二的造價嗬嗬連百分之二十的利潤都不到。而現階段鬆台區的房價又是多少這個……嗬嗬不用我多說了吧？”
“這個……”黃國誠張口yu言。
“還有。”顧江輕一擺手打斷黃國誠的話“安置房既然從名義來說是zheng fu工程那麽從資金來源來說是有保證的。黃區長你可能也知道建築商對於各個時期的項目也是層層分包的所以建築欠款這方麵我們也需要考慮影響。不然的話萬一碰個二百五的包工頭因為這工程欠款的事鬧起來要是再被有心人利用zheng fu的臉麵可就不那麽好看了就成了典型的好心辦壞事。”顧江沒有停頓繼續說道：“最後就是這預售問題安置房是屬於zheng fu民生工程是有特定的受眾也就是僅限於舊城拆遷居民那麽也就是說不到最後驗收完畢想要按照既定的房產開發套路提早發售收回資金那是萬萬不可能的！”
顧江一口氣說了這麽一大堆說完端起前麵的茶杯好整以暇地輕啜了一口然後把身子往椅背一靠臉帶著似笑非笑的表情。
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事關切身利益黃國誠自然是放下身段虛心教更何況他本身就不是那種頤指氣使的官僚。總的來說黃國誠還是個喜歡幹實事的人。
“賜教不敢當我也是就事論事。”顧江也知道事關重大略一謙遜也就沒有什麽客氣開口道：“我聽黃區長這麽說來覺得這個項目最重要的一點無非就是資金問題隻要資金問題可以保證相對其他的就都是小問題了可以迎刃而解是吧？”
黃國誠點頭應是。
顧江繼續說道：“而對於一個房產開發公司來說說實在的實際無論哪個房產公司都不會保有太多的固定自有資金。黃區長可以想見幾乎是沒有房產公司是單吃一個項目的往往是在開發過程中一個項目還沒結束便接連不斷地購買土地然後再繼續項目隻有這樣才能保持良好的發展xing。但是這樣一來在這過程中所用的資金都是具有強烈的流動xing使得基本房地產企業的資金鏈都是繃得很緊用拆東牆補西牆來形容也並不為過。因為無論是土地還是項目開發所牽涉到的資金都是成千萬億的哪裏會有房產公司有這麽大的實力會統統吃下！我說句實話就算是國內排名前幾的那幾個房產公司他們的自有流動資金也不會太多依靠土地儲備擁有大量的可持續開發的土地才是他們最基本的戰略方針。”顧江說到這裏略微一頓想了一下才重新開口道：“基本來說我們房產公司搞地產項目開發都是有那麽一個套路那就是幾乎是有三分之一靠得是銀行貸款這部分貸款通常是以土地作為抵押這樣就能獲得先期的開發資金；等到工程馬之後基建開始那麽另外三分之一則是靠的建築公司墊付畢竟造房子是一個比較長期的工程中間涉及到眾多環節譬如結頂和最終的驗收我們不可能在驗收還沒通過之前就把建築款全部付清因此這建築尾款的拖欠也在情理之中。當然了羊毛出在羊身而建築公司多半也會拖欠一些材料建築商的貨款從而最大程度地減輕自己的負擔；到了這最後剩餘的三分之一才是我們自己的開發資金。”
聽到顧江此話黃國誠頻頻點頭深以為然。顧江的話說得非常明了可以說已經是牽涉到了行業內的一些隱秘雖然說這些東西如黃國誠這樣位置的人來說也應該不算是什麽大秘密平時的工作中也多多少少有接觸過也是大家心知肚明但是顧江作為一個行業內的人能當著外人的麵這樣直白說出來當中所蘊含的信任又自然不同。
“也因此……”顧江加重了語氣說道：“對於黃區長所提的這個安置房方案你們看到的是資金問題而我所看到的卻是這個資金投入能給我帶來多少收益的問題？”
“嗯？”黃國誠有些愕然。
“這就是雙方所處立場不同因此考慮問題的重心也不同而已。”顧江解釋道：“商人做事最本質的目的就是逐利。我們這麽打個比方吧。就拿安置房項目來說如果是房產公司自己拿來土地搞商業房產開發土地投入三千萬建築投入七千萬那就是一個億。這其中我的土地費用支出按照規定是可以分期付款但是我在取得土地使用權之後便可以用土地向銀行貸款一千多萬降低前期的開發成本；另外七千萬的建築投資可以適當地欠款一千萬這也是在情理之內的那麽我的實際投入也隻有七千萬甚至是不到七千萬但是我這個項目所產生的利潤收益卻能夠保證超過百分之三十。而實際的cao作中我的整體投入還可以做到不到七千萬。因為房子結頂之後隻要拿到預售證我就可以開始發售收回投資這個過程隻要一年的時間就夠了。隻要預售效果好幾個月的時間就可以收回大部分的投資甚至是全部這樣就可以更加緩解我的資金壓力。”
顧江對於房地產這行確實是浸yin頗深這番話說得順暢可以說是毫不保留地道出了房產開發裏的眾多彎彎門道不但是韓易聽得入神許多地方豁然開朗。黃國誠的表情更是jing彩簡直是有些目瞪口呆。
也是黃國誠剛剛位所接觸到的高層秘密還不多想來黃國誠雖然說平時是有接觸到城建開發事宜但也更多的是道聽途說隻是皮毛哪裏有顧江這行業大佬親口所言這麽透徹。
“黃區長我想問一句你們這安置房開發應該是有限價政策的吧？”顧江微笑問道。
“是的。”黃國誠咽了一口唾沫情不自禁地點頭蹙著眉頭道：“安置房也可以算是市政民生福利項目因此肯定是和市場有一定的區別。我們區裏會議初步的決定是這次安置房的全部開發價格控製在均價每平方米兩千二以內這也是投標的主要內容之一。”
“這就是了。”顧江點頭道：“安置房的建築項目有區裏的政策支持這是有利的一個方麵如果參考正常的商業開發可以減少各方麵環節的審批手續爭取了開發時間也可以說是間接控製了開發成本。但是這次的情況有不盡相同房產開發商相當於是代工開發這些對於建築投入沒有任何幫助。按照目前的市場價格來看十七層的高層全框架式結構小區化環境至少每平方米的造價要在一千五以而且區裏要求的是營造高品質的小區那麽當然還有後期的生活輔助和基本的體休閑設施以及物業管理等等都必不可少再加足夠優質的綠化整體的投入不會少於一千八。區裏的限價是兩千二每平方也就是說中間隻剩下將近四百塊錢的空間相對於兩千二的造價嗬嗬連百分之二十的利潤都不到。而現階段鬆台區的房價又是多少這個……嗬嗬不用我多說了吧？”
“這個……”黃國誠張口yu言。
“還有。”顧江輕一擺手打斷黃國誠的話“安置房既然從名義來說是zheng fu工程那麽從資金來源來說是有保證的。黃區長你可能也知道建築商對於各個時期的項目也是層層分包的所以建築欠款這方麵我們也需要考慮影響。不然的話萬一碰個二百五的包工頭因為這工程欠款的事鬧起來要是再被有心人利用zheng fu的臉麵可就不那麽好看了就成了典型的好心辦壞事。”顧江沒有停頓繼續說道：“最後就是這預售問題安置房是屬於zheng fu民生工程是有特定的受眾也就是僅限於舊城拆遷居民那麽也就是說不到最後驗收完畢想要按照既定的房產開發套路提早發售收回資金那是萬萬不可能的！”
顧江一口氣說了這麽一大堆說完端起前麵的茶杯好整以暇地輕啜了一口然後把身子往椅背一靠臉帶著似笑非笑的表情。
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