1013 樓麵地價
奔騰年代——向南向北 作者：眉師娘 投票推薦 加入書簽 留言反饋
劉立杆給蔡小姐打了電話，把他這裏的情況和蔡小姐說了，蔡小姐也鼓勵他去拍，和他說，如果資金上麵有問題，我這裏可以繼續給你做委托貸款，鯤鵬建設，也可以提前分紅，賬上有太多的資金，不利用起來，也很可惜。
確實，米市河項目的房子都賣完以後，鯤鵬建設，現在賬麵上有七十幾個億的現金，這個公司，是專門為米市河項目而建立的，後續也沒有新的項目，米市河項目即使全部完工，還需要支付的工程款，也就不到十個億。
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這麽多的錢，之所以沒有動，還是因為，蔡小姐他們，即使分了，這部分的資金也出不出去，他們傾向於留著，到時繼續委托喬總他們，做劉立杆杭城中心和“天空之城”的按揭貸款。
比較而言，大陸的貸款利率實在是太高了，是台灣的幾倍，已經降息之後，大陸一年期貸款的年利率，仍然高達百分之九，這個收益太誘人了，讓蔡小姐他們覺得，直接放貸，比去做投資還要劃算，隻要貸款的風險可控，所有的貸款企業，都是在為銀行打工。
和蔡小姐通完話後，劉立杆心裏就有了底，去拍賣場舉牌的時候，他覺得自己的底氣很足。
劉立杆接著給韓先生打電話，韓先生說，劉總，我後天去杭城，本來想打你電話的，想了想又沒有打，還是見麵再聊，反正你肯定會在杭城。
劉立杆奇道：“你怎麽肯定我一定會在杭城？”
“馬上要拍賣了，怎麽可能會少了你，你就是在月球上，也肯定會趕回來吧？”
劉立杆大笑：“對對，還是韓先生了解我。”
“柳成年大概也讓你出席後天的晚宴了吧？”韓先生問。
“對啊，這個，韓先生又怎麽會知道的？”劉立杆想了一下問，“不會是韓先生讓他邀請我的吧？”
“豈敢豈敢，我怎麽會去指揮官員，很簡單，第一次拍賣，柳成年心裏肯定也沒有底，他請了我這個顧問去，也肯定會請房地產公司的代表去，想多聽聽各方的意見，你本來就和他關係不錯，又有代表性，他不請你會請誰？”韓先生說。
劉立杆歎道：“還真是什麽事，都逃不出韓先生的眼睛。”
應鶯派出去的人，陸陸續續回來了，應鶯和譚淑珍一起走進了劉立杆的辦公室，這三個地塊周圍的房價，他們都了解清楚了，“錦繡家園”附近，經過這一波的上漲之後，現在是三千六到三千八，吳山附近，是四千一到四千五。
錢江新城地塊，周圍都沒有房子，離它最近的，也是幾百米遠，望江門還要過去的天福花園和近江苑，那裏主要集中的是錢江新城的拆遷戶，都是多層，位置也比較偏，房價在一千左右，還有就是我們的“錦繡錢塘”了，但我們的位置比它們都更靠近市區。
柳成年的秘書小鍾，給劉立杆打來電話，告訴他後天的晚宴是六點，在新僑飯店的西湖廳，劉立杆說，我知道了，謝謝鍾秘書。
……
兩天之後。
韓先生住在新僑飯店，今天下午到的，劉立杆剛到新僑飯店的大門口，韓先生就打來了電話，問他，劉總你到哪裏了？
劉立杆和他說，我剛到樓下。
“我在1802，你先到我房間，我們再一起過去。”韓先生說。
劉立杆說好。
他去了1802，按了門鈴，來給他開門的是韓先生，走進房間，也沒有看到雯雯，劉立杆有些奇怪，問，雯雯沒和韓先生一起來？
韓先生和他說，這次比較正式，就沒有帶她來，你們大陸的官員，出行都不喜歡帶眷屬，我還是要入鄉隨俗。
劉立杆明白了，他知道，韓先生沒帶雯雯，不僅是入鄉隨俗的問題，而是他和雯雯的年齡相差太大，別人看到了，很容易聯想，這就會給人不正經的感覺，所以才會比較正式的活動，不方便帶。
這次韓先生來去，和以往不同，不是劉立杆去機場接送，而是市政府的車接送，雯雯藏無可藏。
但說實在的，就是劉立杆，到現在為止，也不知道這韓先生和雯雯，到底是什麽關係，一直不方便問，也沒有多大的興趣去了解。
劉立杆坐在房間的沙發上，韓先生在洗手間捯飭，等到他把自己的頭發整理得一絲不亂，領帶也紮得整整齊齊，走出洗手間的時候，時間也已經五點五十了，兩個人幾乎都來不及說什麽話，就要去餐廳了。
在電梯裏，韓先生和劉立杆說，待會我要是說起樓麵地價還是地麵價，你就側麵支持一下樓麵地價。
劉立杆說好。
出席今天晚宴的，除了柳成年和市府辦的主任外，還有規劃局長、土管局長、建設局長，和土地收儲中心的主任。
這些人劉立杆都是認識的，平時就經常會打交道，他和土地收儲中心沒打過交道，但這主任，原來是土管局的一個處長，所以也是老相識。
大家坐下來後，柳成年就開宗明義說，我們今天晚上，就不是以大家各自職務的名義，而是以老同事老朋友的名義，大家可以隨便聊。
他朝土地收儲中心的主任說，特別是你儲主任，馬上要拍賣了，你心裏要是還沒有底的話，就多問問韓先生，他有這方麵的經驗。
儲主任不是因為他是土地收儲中心的主任，被稱為儲主任，而是他本來就姓儲，劉立杆以前碰到他，曾經和他說，儲主任，你還真是承蒙祖蔭啊。
儲主任不解地看著他，劉立杆說，你這個姓姓得好啊，你敢說領導在討論土地收儲中心主任人選的時候，不是因為你的姓，第一個就被想起？
儲主任笑道，你別說，還真有這個可能，劉總，你提醒我了，今年清明上墳，我要好好拜拜。
土地收儲中心，是副局級的單位，儲主任從處長到主任，是被提拔了。
韓先生問儲主任：“這次拍賣，設底價嗎？”
“有底價，但沒有限最高價。”儲主任說。
“這次拍賣，是以樓麵地價還是以地麵價計算的？”韓先生問。
儲主任愣了一下，他顯然沒有想過什麽樓麵價地麵價，杭城是最早實行土地收儲製度的城市，沒有其他城市的經驗可以借鑒，一切都在探索之中，從土地的收儲到價格的確定，包括拍賣程序的確定，國家還沒有具體的規定，他們也沒有前例可循。
儲主任說：“就是和以前一樣，按總價計算的。”
柳成年問：“韓先生，你說的這兩個價格，對一個城市的樓市來說，有什麽區別？”
韓先生說：“這地麵價，就是儲主任說的總價，樓麵地價，是土地總價除以規劃建築麵積的價格，加了容積率的因素在裏麵，也就是每平方米建築麵積，包含的地價。
“樓麵地價拍賣，更簡單，更直觀，每平方米的建安成本和稅費，基本是固定的，開發商隻要把這兩部分成本加在一起，再估計總價多少錢一平米可以出手，中間的利潤也就出來了。
“按樓麵地價計算，有兩個好處，一是因為計算方式簡單直觀，在拍賣現場，大家的舉牌會更踴躍，還有最重要的是，對一個城市的樓價，會起一個正向的刺激作用，會刺激房市。”
“為什麽，韓先生？”建設局長問。
“每次拍賣會的結果，都會通過媒體報道出去吧？”
韓先生問，建設局長點點頭，韓先生繼續說：
“你報道說，這一塊地賣了多少錢，市民是沒有感覺的，誰知道你那地多大，容積率多少，能造多少房子，但你一說樓麵地價，大家都懂了，簡單算一下，就會知道自己的房子應該值多少錢了，一般來說，每一次土地拍賣，就會帶動周圍房價的上漲。
“還有就是，你相鄰的土地再拍的時候，大家都會把已經拍了的這塊地的樓麵地價，當作地板價，他那裏都一千五了，我一千六拍下來，會也有什麽風險，開發商都會抱這樣的心理，溫水煮青蛙，一次次，這地價就上去了。這地價一上去，房價當然也跟著上去了。”
韓先生說著，大家紛紛點頭，覺得韓先生說的有道理，柳成年問劉立杆：“劉總，從你們開發商的角度呢？”
劉立杆說：“那我當然是支持樓麵地價，確實和韓先生說的，我們一聽就明白了，這項目能不能做，有沒有利潤。而且，從人的心理和本性來說，韓先生說的也沒有錯，這在拍賣現場，對人的刺激更大，會促使人衝動舉牌，把地價抬高。”
“為什麽？”柳成年來了興趣。
“總價拍賣，你每次抬價的幅度，至少是五十萬一次吧，喊兩次，就一百萬上去了，接下去就不敢喊了，如果是按樓麵價拍賣，一次二十，大家覺得是小錢，都往上抬，拍賣結束一算，其實虧了，這樓麵地價一乘建築麵積，這地的總價已經幾百萬上去了。”
劉立杆說著，大家都笑了起來。
柳成年看了看大家說，我覺得韓先生和劉總說的很對，有些事，還真是要局外人一點就破啊，你們說呢？
在座的幾位局長，都點了點頭。
“要麽我們，索性就從這次，就把它改過來？”柳成年問，除了儲主任，其他的人都點點頭。
柳成年看著儲主任問：“儲主任，現在改有難度嗎？”
儲主任猶豫了一下說：“難度是沒有什麽難度，隻是，我們這次的拍賣公告，早就發布出去了。”
“發布出去怕什麽，不都是在試在完善嗎，你現場再發一個臨時通知就可以了，劉總，你是開發商，臨時改，你會有意見嗎？”土管局長問。
劉立杆說：“對我們來說，怎麽改都無所謂的，反正地也還沒到我手裏，改的隻是定價方式，其實沒有實際的變化，而且這對大家一視同仁，而不是針對某一個公司的，我當然不會有意見。”
“對，劉總說的對。”局長說，“老儲，你就這麽辦。”
頂頭上司都發話了，儲主任當然隻能同意，他說好。
確實，米市河項目的房子都賣完以後，鯤鵬建設，現在賬麵上有七十幾個億的現金，這個公司，是專門為米市河項目而建立的，後續也沒有新的項目，米市河項目即使全部完工，還需要支付的工程款，也就不到十個億。
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比較而言，大陸的貸款利率實在是太高了，是台灣的幾倍，已經降息之後，大陸一年期貸款的年利率，仍然高達百分之九，這個收益太誘人了，讓蔡小姐他們覺得，直接放貸，比去做投資還要劃算，隻要貸款的風險可控，所有的貸款企業，都是在為銀行打工。
和蔡小姐通完話後，劉立杆心裏就有了底，去拍賣場舉牌的時候，他覺得自己的底氣很足。
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劉立杆奇道：“你怎麽肯定我一定會在杭城？”
“馬上要拍賣了，怎麽可能會少了你，你就是在月球上，也肯定會趕回來吧？”
劉立杆大笑：“對對，還是韓先生了解我。”
“柳成年大概也讓你出席後天的晚宴了吧？”韓先生問。
“對啊，這個，韓先生又怎麽會知道的？”劉立杆想了一下問，“不會是韓先生讓他邀請我的吧？”
“豈敢豈敢，我怎麽會去指揮官員，很簡單，第一次拍賣，柳成年心裏肯定也沒有底，他請了我這個顧問去，也肯定會請房地產公司的代表去，想多聽聽各方的意見，你本來就和他關係不錯，又有代表性，他不請你會請誰？”韓先生說。
劉立杆歎道：“還真是什麽事，都逃不出韓先生的眼睛。”
應鶯派出去的人，陸陸續續回來了，應鶯和譚淑珍一起走進了劉立杆的辦公室，這三個地塊周圍的房價，他們都了解清楚了，“錦繡家園”附近，經過這一波的上漲之後，現在是三千六到三千八，吳山附近，是四千一到四千五。
錢江新城地塊，周圍都沒有房子，離它最近的，也是幾百米遠，望江門還要過去的天福花園和近江苑，那裏主要集中的是錢江新城的拆遷戶，都是多層，位置也比較偏，房價在一千左右，還有就是我們的“錦繡錢塘”了，但我們的位置比它們都更靠近市區。
柳成年的秘書小鍾，給劉立杆打來電話，告訴他後天的晚宴是六點，在新僑飯店的西湖廳，劉立杆說，我知道了，謝謝鍾秘書。
……
兩天之後。
韓先生住在新僑飯店，今天下午到的，劉立杆剛到新僑飯店的大門口，韓先生就打來了電話，問他，劉總你到哪裏了？
劉立杆和他說，我剛到樓下。
“我在1802，你先到我房間，我們再一起過去。”韓先生說。
劉立杆說好。
他去了1802，按了門鈴，來給他開門的是韓先生，走進房間，也沒有看到雯雯，劉立杆有些奇怪，問，雯雯沒和韓先生一起來？
韓先生和他說，這次比較正式，就沒有帶她來，你們大陸的官員，出行都不喜歡帶眷屬，我還是要入鄉隨俗。
劉立杆明白了，他知道，韓先生沒帶雯雯，不僅是入鄉隨俗的問題，而是他和雯雯的年齡相差太大，別人看到了，很容易聯想，這就會給人不正經的感覺，所以才會比較正式的活動，不方便帶。
這次韓先生來去，和以往不同，不是劉立杆去機場接送，而是市政府的車接送，雯雯藏無可藏。
但說實在的，就是劉立杆，到現在為止，也不知道這韓先生和雯雯，到底是什麽關係，一直不方便問，也沒有多大的興趣去了解。
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在電梯裏，韓先生和劉立杆說，待會我要是說起樓麵地價還是地麵價，你就側麵支持一下樓麵地價。
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出席今天晚宴的，除了柳成年和市府辦的主任外，還有規劃局長、土管局長、建設局長，和土地收儲中心的主任。
這些人劉立杆都是認識的，平時就經常會打交道，他和土地收儲中心沒打過交道，但這主任，原來是土管局的一個處長，所以也是老相識。
大家坐下來後，柳成年就開宗明義說，我們今天晚上，就不是以大家各自職務的名義，而是以老同事老朋友的名義，大家可以隨便聊。
他朝土地收儲中心的主任說，特別是你儲主任，馬上要拍賣了，你心裏要是還沒有底的話，就多問問韓先生，他有這方麵的經驗。
儲主任不是因為他是土地收儲中心的主任，被稱為儲主任，而是他本來就姓儲，劉立杆以前碰到他，曾經和他說，儲主任，你還真是承蒙祖蔭啊。
儲主任不解地看著他，劉立杆說，你這個姓姓得好啊，你敢說領導在討論土地收儲中心主任人選的時候，不是因為你的姓，第一個就被想起？
儲主任笑道，你別說，還真有這個可能，劉總，你提醒我了，今年清明上墳，我要好好拜拜。
土地收儲中心，是副局級的單位，儲主任從處長到主任，是被提拔了。
韓先生問儲主任：“這次拍賣，設底價嗎？”
“有底價，但沒有限最高價。”儲主任說。
“這次拍賣，是以樓麵地價還是以地麵價計算的？”韓先生問。
儲主任愣了一下，他顯然沒有想過什麽樓麵價地麵價，杭城是最早實行土地收儲製度的城市，沒有其他城市的經驗可以借鑒，一切都在探索之中，從土地的收儲到價格的確定，包括拍賣程序的確定，國家還沒有具體的規定，他們也沒有前例可循。
儲主任說：“就是和以前一樣，按總價計算的。”
柳成年問：“韓先生，你說的這兩個價格，對一個城市的樓市來說，有什麽區別？”
韓先生說：“這地麵價，就是儲主任說的總價，樓麵地價，是土地總價除以規劃建築麵積的價格，加了容積率的因素在裏麵，也就是每平方米建築麵積，包含的地價。
“樓麵地價拍賣，更簡單，更直觀，每平方米的建安成本和稅費，基本是固定的，開發商隻要把這兩部分成本加在一起，再估計總價多少錢一平米可以出手，中間的利潤也就出來了。
“按樓麵地價計算，有兩個好處，一是因為計算方式簡單直觀，在拍賣現場，大家的舉牌會更踴躍，還有最重要的是，對一個城市的樓價，會起一個正向的刺激作用，會刺激房市。”
“為什麽，韓先生？”建設局長問。
“每次拍賣會的結果，都會通過媒體報道出去吧？”
韓先生問，建設局長點點頭，韓先生繼續說：
“你報道說，這一塊地賣了多少錢，市民是沒有感覺的，誰知道你那地多大，容積率多少，能造多少房子，但你一說樓麵地價，大家都懂了，簡單算一下，就會知道自己的房子應該值多少錢了，一般來說，每一次土地拍賣，就會帶動周圍房價的上漲。
“還有就是，你相鄰的土地再拍的時候，大家都會把已經拍了的這塊地的樓麵地價，當作地板價，他那裏都一千五了，我一千六拍下來，會也有什麽風險，開發商都會抱這樣的心理，溫水煮青蛙，一次次，這地價就上去了。這地價一上去，房價當然也跟著上去了。”
韓先生說著，大家紛紛點頭，覺得韓先生說的有道理，柳成年問劉立杆：“劉總，從你們開發商的角度呢？”
劉立杆說：“那我當然是支持樓麵地價，確實和韓先生說的，我們一聽就明白了，這項目能不能做，有沒有利潤。而且，從人的心理和本性來說，韓先生說的也沒有錯，這在拍賣現場，對人的刺激更大，會促使人衝動舉牌，把地價抬高。”
“為什麽？”柳成年來了興趣。
“總價拍賣，你每次抬價的幅度，至少是五十萬一次吧，喊兩次，就一百萬上去了，接下去就不敢喊了，如果是按樓麵價拍賣，一次二十，大家覺得是小錢，都往上抬，拍賣結束一算，其實虧了，這樓麵地價一乘建築麵積，這地的總價已經幾百萬上去了。”
劉立杆說著，大家都笑了起來。
柳成年看了看大家說，我覺得韓先生和劉總說的很對，有些事，還真是要局外人一點就破啊，你們說呢？
在座的幾位局長，都點了點頭。
“要麽我們，索性就從這次，就把它改過來？”柳成年問，除了儲主任，其他的人都點點頭。
柳成年看著儲主任問：“儲主任，現在改有難度嗎？”
儲主任猶豫了一下說：“難度是沒有什麽難度，隻是，我們這次的拍賣公告，早就發布出去了。”
“發布出去怕什麽，不都是在試在完善嗎，你現場再發一個臨時通知就可以了，劉總，你是開發商，臨時改，你會有意見嗎？”土管局長問。
劉立杆說：“對我們來說，怎麽改都無所謂的，反正地也還沒到我手裏，改的隻是定價方式，其實沒有實際的變化，而且這對大家一視同仁，而不是針對某一個公司的，我當然不會有意見。”
“對，劉總說的對。”局長說，“老儲，你就這麽辦。”
頂頭上司都發話了，儲主任當然隻能同意，他說好。