直到晚上十一點多，孫帆才有點微醺的回到了自己住著的閣樓小屋。雖然喝了不少就，但孫帆的大腦卻保持著清醒，今晚他還有事情需要做。簡單的洗漱了一下，孫帆坐到自己的小書桌前，閉上眼睛什麽也不去想，把自己放空。直到半個小時之後孫帆感覺自己的心已經完全的冷靜了下來，大腦也一片清明，於是才拿起書桌上的筆記本和筆，開始記錄起自己這一天的經曆。
首先是牛胖子，昨天孫帆問他租房的時候也許他沒有想過讓孫帆買下南湖大廈，但從孫帆到沈玉強辦公室之後他的表現來看，他肯定已經提前知道了沈玉強想把南湖大廈賣個孫帆，但他卻沒有提前跟孫帆說起這個事情。
其次是沈玉強，雖然表麵上感覺他對自己非常照顧，但孫帆也不至於被這些表象迷惑，畢竟兩人今天才剛剛認識。他所做的一切，也僅僅隻是為了這次交易的順利進行。至於王衛國，他隻是沈玉強拉來幫忙的，與孫帆之間沒有太多的交流。
孫帆買下整棟南湖大廈的事情看上去有些不可思議，但實際上仔細想想卻暗含邏輯。沈玉強想通過價值4億的南湖大廈籌資6億，表麵上他可以通過王衛國的關係抵押籌款，但貸款最終都是需要還的，這種超過本身價值的抵押很容易就會引起資金鏈的斷裂。而且他轉而它投的月河項目大部分是屬於自營項目，真正買賣的商鋪不多，資金回籠的速度也不快。所以把南湖大廈套現，接著投資他更加看好的月河項目，也就不難理解了。畢竟賣掉南湖大廈拿到的資金對他來說不會有任何風險。
還有一個重要的原因就是，南湖大廈下麵的這塊地了。記憶中禾城大酒店已經營業好多年了，也就是說這塊地沈玉強多年之前就已經拿到了手裏，絕對不會很貴。孫帆估計整個南湖大廈加這塊地沈玉強總共花費的成本也不會超過2個億，也就是說他轉手一賣，就已經賺到了2個多億。而月河項目的商鋪，本來城頭拿地就便宜，加上建造成本不高，畢竟都是最多3層的小樓，估計成本也就七千到八千萬，這些商鋪他最起碼可以賺到1.5億。也就是說這筆交易對沈玉強來說總體成本是3億不到，而賣給孫帆的價格是6.4億，單單這一筆交易他就能最少賺到3.5億，百分之一百多的利潤，關鍵對他來說這還沒有任何風險。孫帆相信沈玉強肯定不僅僅找過自己這個買家，畢竟對於他來說，自己其實並不是最合適的人。沈玉強想要轉移風險，其他人也都不是傻子，怎麽可能會不知道呢？孫帆估計沈玉強也是在無計可施的時候，偶然從牛勝利這邊聽說了自己，才想著把樓賣給自己的。畢竟孫帆和他無親無故，他也不需要管孫帆以後將要麵臨的風險。
那風險轉嫁到哪裏去了呢？
兩個地方，孫帆和禾城銀行。
首先是孫帆這邊，就算能通過租金抵消掉銀行利息，那他在五年後也需要還款給銀行7.2億，這個價格已經超過了南湖大廈本身的價值，也就是說如果未來5年房價不變，或者漲幅達不到預期，5年後孫帆將資不抵債，最終破產。甚至他還會有法律風險，很有可能會坐牢。
其次是禾城銀行，道理一樣，如果5年後孫帆還不出欠款，那銀行將會麵臨高額的壞賬，搞不好王衛國都會受到牽連。
孫帆明白這些，那他為什麽會買下南湖大廈呢，唯一的原因就算他知道未來房地產的走勢，他有著先知的能力。以上的風險對於其他人來說是風險，但對於已經知道其未來價值的孫帆來說，風險將不複存在。
首先是南湖大廈，孫帆知道2008年年初南湖將會被評為5a級景區，其後禾城市政府宣布規劃，要在未來的5年之內把禾城打造成旅遊城市，首先被發展的就是南湖和月河。2008年南湖大廈將會從商業區被劃分到旅遊區，光是條信息，就讓南湖大廈身價翻了2倍不止，再加上南湖大廈那塊價值更高的地，到了2008年光這兩項資產的價值最起碼可以漲到15億以上。
另外還有月河街的商鋪價值，月河街緊鄰南湖。記憶中月河街商鋪將會在2個月後，也就是今年6月底開售，首發價是1.2萬每平米，但僅僅隻用了5個月不到的時間，到了今年年底月河街每平米的售價就超過了3萬元每平米。而到了2008年旅遊城市規劃宣布之後，開發商索性就不賣了，要知道這可不是捂盤惜售，而是真正的不賣了，開發商打算把剩餘的所有房產自己留下，坐收租金。因為受益於旅遊區的開發，到了2008年月河街一套200平米的商鋪光租金就已經被炒到了50萬元一年。50萬一年，如果假設一套商鋪出租20年後可以收回成本，20乘以50，每套商鋪的價值將達到1000萬，也就是說孫帆買下的120套商鋪，隻需一年時間價值就將增長到12億。到了明年，孫帆從沈玉強手上買來的這些資產，將總共增值到27億元，到時候他隻需要賣掉一些商鋪，就足夠換掉銀行欠款了，當然這隻是說說，他是不會賣的，畢竟到了明年這些店鋪每年光租金就能達到6000萬。而且明年才2008年，樓市還遠遠沒到頂峰。
想到這裏，孫帆的筆記本上已經寫下了很多的關鍵詞，有風險、未來價值、沈玉強、王衛國、牛勝利等。孫帆在幾個人名上鉤鉤畫畫，最後在王衛國的名字上打了勾，又在沈玉強和牛勝利的名字上劃了叉。分析這三個人，孫帆認為沈玉強和牛勝利都是商人，利益至上。雖然他們兩盒孫帆的交流較多，但孫帆卻不認為他們是真正可以交心的朋友，對與他們兩人以後可以合作，但卻不能成為朋友。至於王衛國，雖然今天孫帆和他交流不多，但從今天他的表現來看，這個一臉正氣的中年人，確實是個可交之人。不說其他的，光從他願意為了沈玉強，貸7.2億給孫帆就可以看得出他的義氣。就像孫帆分析的，承擔風險的除了孫帆就是王衛國了，他願意為了沈玉強承擔這麽大的風險，可見其為人。
想了想孫帆又把自己的名字寫了上去，和他們三人做對比。白天的時候他還沒有感覺，但現在靜下來分析得失，才發現自己今天的表現還是非常的稚嫩。才發現其實今天的整場談判，自己都在被這三個人牽著鼻子走，他甚至覺得從自己到達禾城酒店，接待員小姐把他領到沈玉強辦公室就已經被設計了，這些前期營造出來的氣氛，使孫帆還沒開始談就下意識的把自己放在了弱者的位置，而其後的談判，基本上也是沈玉強說什麽就是什麽，孫帆能做的隻是點頭答應。要不是孫帆有先知的優勢，就算被他們騙的連褲衩都不剩，他都不知道。孫帆現在想想，以沈玉強那種急切到找自己賣樓得心態，隻要自己稍微爭取一下，這價格肯定還能降下不少。想著孫帆在筆記本上又寫下了：知己知彼，四個字。
首先是牛胖子，昨天孫帆問他租房的時候也許他沒有想過讓孫帆買下南湖大廈，但從孫帆到沈玉強辦公室之後他的表現來看，他肯定已經提前知道了沈玉強想把南湖大廈賣個孫帆，但他卻沒有提前跟孫帆說起這個事情。
其次是沈玉強，雖然表麵上感覺他對自己非常照顧，但孫帆也不至於被這些表象迷惑，畢竟兩人今天才剛剛認識。他所做的一切，也僅僅隻是為了這次交易的順利進行。至於王衛國，他隻是沈玉強拉來幫忙的，與孫帆之間沒有太多的交流。
孫帆買下整棟南湖大廈的事情看上去有些不可思議，但實際上仔細想想卻暗含邏輯。沈玉強想通過價值4億的南湖大廈籌資6億，表麵上他可以通過王衛國的關係抵押籌款，但貸款最終都是需要還的，這種超過本身價值的抵押很容易就會引起資金鏈的斷裂。而且他轉而它投的月河項目大部分是屬於自營項目，真正買賣的商鋪不多，資金回籠的速度也不快。所以把南湖大廈套現，接著投資他更加看好的月河項目，也就不難理解了。畢竟賣掉南湖大廈拿到的資金對他來說不會有任何風險。
還有一個重要的原因就是，南湖大廈下麵的這塊地了。記憶中禾城大酒店已經營業好多年了，也就是說這塊地沈玉強多年之前就已經拿到了手裏，絕對不會很貴。孫帆估計整個南湖大廈加這塊地沈玉強總共花費的成本也不會超過2個億，也就是說他轉手一賣，就已經賺到了2個多億。而月河項目的商鋪，本來城頭拿地就便宜，加上建造成本不高，畢竟都是最多3層的小樓，估計成本也就七千到八千萬，這些商鋪他最起碼可以賺到1.5億。也就是說這筆交易對沈玉強來說總體成本是3億不到，而賣給孫帆的價格是6.4億，單單這一筆交易他就能最少賺到3.5億，百分之一百多的利潤，關鍵對他來說這還沒有任何風險。孫帆相信沈玉強肯定不僅僅找過自己這個買家，畢竟對於他來說，自己其實並不是最合適的人。沈玉強想要轉移風險，其他人也都不是傻子，怎麽可能會不知道呢？孫帆估計沈玉強也是在無計可施的時候，偶然從牛勝利這邊聽說了自己，才想著把樓賣給自己的。畢竟孫帆和他無親無故，他也不需要管孫帆以後將要麵臨的風險。
那風險轉嫁到哪裏去了呢？
兩個地方，孫帆和禾城銀行。
首先是孫帆這邊，就算能通過租金抵消掉銀行利息，那他在五年後也需要還款給銀行7.2億，這個價格已經超過了南湖大廈本身的價值，也就是說如果未來5年房價不變，或者漲幅達不到預期，5年後孫帆將資不抵債，最終破產。甚至他還會有法律風險，很有可能會坐牢。
其次是禾城銀行，道理一樣，如果5年後孫帆還不出欠款，那銀行將會麵臨高額的壞賬，搞不好王衛國都會受到牽連。
孫帆明白這些，那他為什麽會買下南湖大廈呢，唯一的原因就算他知道未來房地產的走勢，他有著先知的能力。以上的風險對於其他人來說是風險，但對於已經知道其未來價值的孫帆來說，風險將不複存在。
首先是南湖大廈，孫帆知道2008年年初南湖將會被評為5a級景區，其後禾城市政府宣布規劃，要在未來的5年之內把禾城打造成旅遊城市，首先被發展的就是南湖和月河。2008年南湖大廈將會從商業區被劃分到旅遊區，光是條信息，就讓南湖大廈身價翻了2倍不止，再加上南湖大廈那塊價值更高的地，到了2008年光這兩項資產的價值最起碼可以漲到15億以上。
另外還有月河街的商鋪價值，月河街緊鄰南湖。記憶中月河街商鋪將會在2個月後，也就是今年6月底開售，首發價是1.2萬每平米，但僅僅隻用了5個月不到的時間，到了今年年底月河街每平米的售價就超過了3萬元每平米。而到了2008年旅遊城市規劃宣布之後，開發商索性就不賣了，要知道這可不是捂盤惜售，而是真正的不賣了，開發商打算把剩餘的所有房產自己留下，坐收租金。因為受益於旅遊區的開發，到了2008年月河街一套200平米的商鋪光租金就已經被炒到了50萬元一年。50萬一年，如果假設一套商鋪出租20年後可以收回成本，20乘以50，每套商鋪的價值將達到1000萬，也就是說孫帆買下的120套商鋪，隻需一年時間價值就將增長到12億。到了明年，孫帆從沈玉強手上買來的這些資產，將總共增值到27億元，到時候他隻需要賣掉一些商鋪，就足夠換掉銀行欠款了，當然這隻是說說，他是不會賣的，畢竟到了明年這些店鋪每年光租金就能達到6000萬。而且明年才2008年，樓市還遠遠沒到頂峰。
想到這裏，孫帆的筆記本上已經寫下了很多的關鍵詞，有風險、未來價值、沈玉強、王衛國、牛勝利等。孫帆在幾個人名上鉤鉤畫畫，最後在王衛國的名字上打了勾，又在沈玉強和牛勝利的名字上劃了叉。分析這三個人，孫帆認為沈玉強和牛勝利都是商人，利益至上。雖然他們兩盒孫帆的交流較多，但孫帆卻不認為他們是真正可以交心的朋友，對與他們兩人以後可以合作，但卻不能成為朋友。至於王衛國，雖然今天孫帆和他交流不多，但從今天他的表現來看，這個一臉正氣的中年人，確實是個可交之人。不說其他的，光從他願意為了沈玉強，貸7.2億給孫帆就可以看得出他的義氣。就像孫帆分析的，承擔風險的除了孫帆就是王衛國了，他願意為了沈玉強承擔這麽大的風險，可見其為人。
想了想孫帆又把自己的名字寫了上去，和他們三人做對比。白天的時候他還沒有感覺，但現在靜下來分析得失，才發現自己今天的表現還是非常的稚嫩。才發現其實今天的整場談判，自己都在被這三個人牽著鼻子走，他甚至覺得從自己到達禾城酒店，接待員小姐把他領到沈玉強辦公室就已經被設計了，這些前期營造出來的氣氛，使孫帆還沒開始談就下意識的把自己放在了弱者的位置，而其後的談判，基本上也是沈玉強說什麽就是什麽，孫帆能做的隻是點頭答應。要不是孫帆有先知的優勢，就算被他們騙的連褲衩都不剩，他都不知道。孫帆現在想想，以沈玉強那種急切到找自己賣樓得心態，隻要自己稍微爭取一下，這價格肯定還能降下不少。想著孫帆在筆記本上又寫下了：知己知彼，四個字。