我覺得人有兩種活法，一種活法是為別人活，做兩件事：第一是做公益，第二是搞政治。富家人搞政治的很多，搞公益的也很多，這都是為別人活。政治是什麽？政治是別人的事、公共的事。做公益很辛苦，跑非洲、跑貧困山區；搞政治也很辛苦，從農村開始幹起。我有兩個好朋友，他們的孩子是哈佛和耶魯畢業的，一個到湖南的農村當村官去了，準備搞政治，還有一個做公益，在非政府組織裏打工。大家會發現，很多富人的小孩兒都是在這兩個領域裏折騰。還有一種活法是為自己活，發展自己的個人興趣，比如像張愛玲那樣寫寫小說，罵罵人，耍耍脾氣，談談戀愛，反正是為自己活。你要為別人活，搞政治和公益，那你就要有一個很高尚的價值觀，這個價值觀必須和社會未來的發展、社會公眾的期待相吻合；你要為自己活，那你就可以使點兒小性子，“小清新”也好，“白富美”也好，想怎麽弄就怎麽弄。
總之，在教育孩子方麵，我覺得第一要花時間，第二要知道他們今後可能的選擇，而不是天天讓他們學技能，他們自己也不喜歡啊。另外，我覺得逼著他們做生意也是對他們的一種摧殘。為什麽？古時候的皇帝三宮六院七十二妃，生那麽多孩子，都不一定能選出合適的皇位繼承人。你現在隻有一個老婆，隻能生一個孩子，就算你能多生幾個，也不一定能選出特別適合做生意的。偶然性是很大的。我看到現在很多超級“大哥”的小孩兒壓力都非常大，因為他們身上背著上百億的東西，談戀愛沒法兒談，在企業裏做決策也沒有自主權，因為老爸還在。我認為這不是教育孩子的最好辦法。我不是教育專家，但這些話我會跟我的小孩兒講。幸運的是，我的小孩兒還算聽話，沒給我添什麽亂。
提問：假如我手上有1000萬元的閑錢，我憑自己的能力找不到什麽好的投資途徑，隻能看哪家銀行的理財利息高，就投到哪家銀行去。如果您有1000萬元，您怎樣讓錢生出錢來？
馮侖：每個人的偏好和觀念不同，就我個人來說，我比較喜歡風險高的投資。如果我有1000萬元，那我可能會給一個特別能創業的人，他可能三年五年就成功了，如果不成功，我就當把這錢扔了，這是我的性格。如果你想非常穩健，看哪家銀行的利息高就投哪家，其實不失為一個很好的辦法。當然，每個人的偏好不同，你說買不動產是不是一個好辦法呢？我認為，從目前來看，在二、三線城市買最優質的物業也算是不錯的投資。因為現在一線城市最優質的物業的價格和全球人均gdp在四五萬美元的市場相比差距很小，所以投資的空間比較小。但二、三線城市最優質的物業的價格和國際市場相比還有5～8倍的差距，所以還有一些投資空間。當然，一定要買最優質的房，不要買經濟適用房，經濟適用房雖然也可能漲，但絕不會有太好的前景。這也是中國現階段可以考慮的一種投資。
如果是商用物業，我建議大家千萬不要買散售的寫字樓，因為多業主的物業未來都不值錢，就像一個孩子有五個爹、三個媽，這孩子就不知道怎麽弄了。我舉一個自己的真實例子。1993年的時候，我和潘石屹做一棟寫字樓，當時我是董事長，他是總經理，我們倆配合得很默契。當時那棟寫字樓我們散售，平均3000美元/平方米，底下的商鋪最高賣到6000美元，平均4000多美元。這在當時的匯率下算賣得很好了。現在怎麽樣？我告訴大家，現在它每平方米的價格還不如旁邊拆遷的土地樓板價高。現在這個地方新拆遷的樓板價是3萬元/平方米，我們這棟樓隻能賣2.5萬元/平方米，這就是散售的結果。相反，我們在北京東邊還蓋了一棟樓，叫萬通中心，這棟樓我們沒賣。當時我們這棟樓旁邊散售的樓大概是2萬元/平方米。現在北京cbd的寫字樓租金漲得特別厲害，我們這棟樓如果整體賣的話，至少能賣5萬元/平方米。所以，大家如果要投資商業不動產，就不要去買散售的寫字樓，肯定是不賺錢的。社區性的商鋪我建議也不要買，所謂社區性的商鋪，就是新社區稀稀拉拉有些商鋪，這也是不賺錢的，但老城區的人口密度很大的社區商鋪是有價值的。
提問：一般的企業接觸不到很高級別的政府官員，在和政府打交道時，應該注意些什麽？
馮侖：倪潤峰講過一句話，他說政府關係“離不開、靠不住”，就像“小姐”一樣，很多人都被夜總會裏的“小姐”害死了，《知音》《家庭》雜誌上全是這些故事。那我們該怎麽做呢？中國現在中間地帶的事的確比較多，我知道香港有些公司讓律師設計了很多方法來降低風險。舉個例子，假定你做商業地產，搞定某件事可能有500萬元的利益，但可能有20萬元的成本，說多不多，說少不少。但你老板不想冒著風險給人錢，那樣肯定是不好的，所以他們會把這事轉換成公司內部的獎勵，誰能把這事搞定就獎勵誰50萬元。某個員工想，20萬元進去，50萬元出來，我還能掙30萬元，可能也就一個月時間，於是他就回家跟老婆說拿20萬元出去。老婆問他幹嗎，他說你甭管了，一個月之後我給你拿50萬元回來。老婆一想，這事行啊，就同意了。一個月之後，這事可能就搞定了，但公司永遠不知道這事，公司隻是針對某些事製定獎勵的政策，隻是給員工發了50萬元獎金而已，該繳稅繳稅，最後落了450萬元。如果你手下的五個員工都是從美國回來的，講的是經理人文化，都覺得那是公司的事，對獎勵無動於衷，那你就隻能認了。另外，我知道中紀委對企業和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你賣房子打折，千萬不要多打，10%以內的折扣算是正常的，超過10%，就算行賄，這是一個規則。所以，我們就把握在10%以內，這樣將來查起來就不會有問題，因為市場總得打折，這是可以理解的。
還有一種情況，兩個人在做生意以前就認識了，比如你們倆是發小兒，最後你當官了，他做生意了。他家裏有困難，他媽生病住院了，你給了他100萬元，這種情況中紀委在辦案的時候可以界定為人情關係。第一，你們的關係是在做生意之前建立起的私交；第二，你給他經濟利益，但你並沒有用公權力幫自己謀私。這最多算是饋贈，是可以理解的。
我曾在新加坡看到報紙上曝光的一條新聞，說有一個相當於邊防武警司令的人，和某家供貨公司的女老板發生了不正當的性關係。新加坡的法律是按次數算的，做一次愛判一年刑。這人和這個女老板“車震”一次，在歐洲一次，在某個公寓三次，最後加起來一共判了好幾年。而我們是按人頭算的，不是按次數算的，這是我們的特點。所以，我們必須搞清楚中紀委是怎樣掌握這個尺度的，這樣我們才知道哪些事能幹，哪些事不能幹，這很重要。
提問：企業越做越大，要用的人越來越多，現在企業招聘的員工大多是80後，甚至是90後。對於80後、90後的管理，您有沒有什麽心得？
馮侖：關於這個問題，有一點非常重要，就是你必須承認你老了。你千萬不能用自己的思維去取代別人的想法，你要敢於讓年輕人到前台來做事。我們公司比較注重公共關係，注重與人溝通。我們有三個媒體，一個媒體是一個老人辦的。這個老人跟我一樣，從進公司起就沒變過工作崗位。我從進公司起就當董事長，他從進公司起就辦一本內部傳播的小雜誌，到現在他已經退休了，我們還讓他繼續辦。當然，他那本雜誌越辦看的人越少，現在我們全是給政府寄，政府裏年紀大的人在看。另外，我們還找年輕人做了一本電子雜誌，叫《風馬牛》，現在有ipad版、iphone（蘋果智能手機）版，還有社區，搞得非常活躍，都是這幫小孩兒在折騰。這本電子雜誌現在是我們跟客戶溝通的最大的平台，每個月有200萬人在看。
所以，我們要改變觀念，對80後要重用，要讓他們去做未來的事情。創業者最大的悲哀就是總相信自己，看不見自己錯誤的那一麵。我們總是在用自己的觀念來框定別人的未來，我們創業者就是這麽牛。當你的公司發展到一定階段的時候，就像王石講的那樣，你要放手，要讓大家看不見你，要讓後來的人能真正成為公司的主體。所以，80後應該成為公司的主體，你應該放手讓他們去幹。凡是規範的、專業的、公開的事情，80後都能做，比如生產、研發、市場、客戶等。但那些不規範的、看不清的事情，他們現在還需要曆練，這些事就由你這個“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他們，他們就是未來。對我們這些企業的創辦者來說，最重要的不是開始，而是逐步地結束自己的故事。在吳曉波寫的《激蕩三十年》裏，再牛的時代、再牛的人，他們的故事也不可能從第一頁寫到最後一頁。中國的個體戶時代是很有影響的，但那個時代兩三頁就寫完了；我們這些當年在海南做房地產的人，也隻寫了寥寥幾頁。所以，你要知道，你這一頁是會被翻過去的，而別人會在下一頁出現，下一頁寫的就是80後。
提問：什麽樣的稅率適用於商用地產，什麽樣的稅率適合住宅地產？稅率高，會對房價產生什麽樣的影響？
馮侖：稅率的計算很專業，我沒有專門研究過這個問題。總體來看，現在有兩種觀點，一種是根據原值來收，就是購買價值，還有一種觀點是根據評估價值。現在的稅率很低，不到1%。我認為今後商用地產的稅率不會超過3%，住宅地產的稅率應該在1%以下。因為房產稅年年收、天天收，量特別大，所以稅很少，而且麵積越大，稅越少。但遺產稅可能很高，因為富豪不是天天一批一批死的，如果天天死很多，還收那麽多稅，那就要造反了。目前全世界的房產稅都非常低，而且麵積越大，稅率越低。目前看來，房產稅對房價的影響不大，在美國和歐洲也是如此，但對持有人的心理影響比較大。比如你有一億元的房產，即便隻收0.1%的稅，也有10萬元，你還是要交錢的。
總之，在教育孩子方麵，我覺得第一要花時間，第二要知道他們今後可能的選擇，而不是天天讓他們學技能，他們自己也不喜歡啊。另外，我覺得逼著他們做生意也是對他們的一種摧殘。為什麽？古時候的皇帝三宮六院七十二妃，生那麽多孩子，都不一定能選出合適的皇位繼承人。你現在隻有一個老婆，隻能生一個孩子，就算你能多生幾個，也不一定能選出特別適合做生意的。偶然性是很大的。我看到現在很多超級“大哥”的小孩兒壓力都非常大，因為他們身上背著上百億的東西，談戀愛沒法兒談，在企業裏做決策也沒有自主權，因為老爸還在。我認為這不是教育孩子的最好辦法。我不是教育專家，但這些話我會跟我的小孩兒講。幸運的是，我的小孩兒還算聽話，沒給我添什麽亂。
提問：假如我手上有1000萬元的閑錢，我憑自己的能力找不到什麽好的投資途徑，隻能看哪家銀行的理財利息高，就投到哪家銀行去。如果您有1000萬元，您怎樣讓錢生出錢來？
馮侖：每個人的偏好和觀念不同，就我個人來說，我比較喜歡風險高的投資。如果我有1000萬元，那我可能會給一個特別能創業的人，他可能三年五年就成功了，如果不成功，我就當把這錢扔了，這是我的性格。如果你想非常穩健，看哪家銀行的利息高就投哪家，其實不失為一個很好的辦法。當然，每個人的偏好不同，你說買不動產是不是一個好辦法呢？我認為，從目前來看，在二、三線城市買最優質的物業也算是不錯的投資。因為現在一線城市最優質的物業的價格和全球人均gdp在四五萬美元的市場相比差距很小，所以投資的空間比較小。但二、三線城市最優質的物業的價格和國際市場相比還有5～8倍的差距，所以還有一些投資空間。當然，一定要買最優質的房，不要買經濟適用房，經濟適用房雖然也可能漲，但絕不會有太好的前景。這也是中國現階段可以考慮的一種投資。
如果是商用物業，我建議大家千萬不要買散售的寫字樓，因為多業主的物業未來都不值錢，就像一個孩子有五個爹、三個媽，這孩子就不知道怎麽弄了。我舉一個自己的真實例子。1993年的時候，我和潘石屹做一棟寫字樓，當時我是董事長，他是總經理，我們倆配合得很默契。當時那棟寫字樓我們散售，平均3000美元/平方米，底下的商鋪最高賣到6000美元，平均4000多美元。這在當時的匯率下算賣得很好了。現在怎麽樣？我告訴大家，現在它每平方米的價格還不如旁邊拆遷的土地樓板價高。現在這個地方新拆遷的樓板價是3萬元/平方米，我們這棟樓隻能賣2.5萬元/平方米，這就是散售的結果。相反，我們在北京東邊還蓋了一棟樓，叫萬通中心，這棟樓我們沒賣。當時我們這棟樓旁邊散售的樓大概是2萬元/平方米。現在北京cbd的寫字樓租金漲得特別厲害，我們這棟樓如果整體賣的話，至少能賣5萬元/平方米。所以，大家如果要投資商業不動產，就不要去買散售的寫字樓，肯定是不賺錢的。社區性的商鋪我建議也不要買，所謂社區性的商鋪，就是新社區稀稀拉拉有些商鋪，這也是不賺錢的，但老城區的人口密度很大的社區商鋪是有價值的。
提問：一般的企業接觸不到很高級別的政府官員，在和政府打交道時，應該注意些什麽？
馮侖：倪潤峰講過一句話，他說政府關係“離不開、靠不住”，就像“小姐”一樣，很多人都被夜總會裏的“小姐”害死了，《知音》《家庭》雜誌上全是這些故事。那我們該怎麽做呢？中國現在中間地帶的事的確比較多，我知道香港有些公司讓律師設計了很多方法來降低風險。舉個例子，假定你做商業地產，搞定某件事可能有500萬元的利益，但可能有20萬元的成本，說多不多，說少不少。但你老板不想冒著風險給人錢，那樣肯定是不好的，所以他們會把這事轉換成公司內部的獎勵，誰能把這事搞定就獎勵誰50萬元。某個員工想，20萬元進去，50萬元出來，我還能掙30萬元，可能也就一個月時間，於是他就回家跟老婆說拿20萬元出去。老婆問他幹嗎，他說你甭管了，一個月之後我給你拿50萬元回來。老婆一想，這事行啊，就同意了。一個月之後，這事可能就搞定了，但公司永遠不知道這事，公司隻是針對某些事製定獎勵的政策，隻是給員工發了50萬元獎金而已，該繳稅繳稅，最後落了450萬元。如果你手下的五個員工都是從美國回來的，講的是經理人文化，都覺得那是公司的事，對獎勵無動於衷，那你就隻能認了。另外，我知道中紀委對企業和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你賣房子打折，千萬不要多打，10%以內的折扣算是正常的，超過10%，就算行賄，這是一個規則。所以，我們就把握在10%以內，這樣將來查起來就不會有問題，因為市場總得打折，這是可以理解的。
還有一種情況，兩個人在做生意以前就認識了，比如你們倆是發小兒，最後你當官了，他做生意了。他家裏有困難，他媽生病住院了，你給了他100萬元，這種情況中紀委在辦案的時候可以界定為人情關係。第一，你們的關係是在做生意之前建立起的私交；第二，你給他經濟利益，但你並沒有用公權力幫自己謀私。這最多算是饋贈，是可以理解的。
我曾在新加坡看到報紙上曝光的一條新聞，說有一個相當於邊防武警司令的人，和某家供貨公司的女老板發生了不正當的性關係。新加坡的法律是按次數算的，做一次愛判一年刑。這人和這個女老板“車震”一次，在歐洲一次，在某個公寓三次，最後加起來一共判了好幾年。而我們是按人頭算的，不是按次數算的，這是我們的特點。所以，我們必須搞清楚中紀委是怎樣掌握這個尺度的，這樣我們才知道哪些事能幹，哪些事不能幹，這很重要。
提問：企業越做越大，要用的人越來越多，現在企業招聘的員工大多是80後，甚至是90後。對於80後、90後的管理，您有沒有什麽心得？
馮侖：關於這個問題，有一點非常重要，就是你必須承認你老了。你千萬不能用自己的思維去取代別人的想法，你要敢於讓年輕人到前台來做事。我們公司比較注重公共關係，注重與人溝通。我們有三個媒體，一個媒體是一個老人辦的。這個老人跟我一樣，從進公司起就沒變過工作崗位。我從進公司起就當董事長，他從進公司起就辦一本內部傳播的小雜誌，到現在他已經退休了，我們還讓他繼續辦。當然，他那本雜誌越辦看的人越少，現在我們全是給政府寄，政府裏年紀大的人在看。另外，我們還找年輕人做了一本電子雜誌，叫《風馬牛》，現在有ipad版、iphone（蘋果智能手機）版，還有社區，搞得非常活躍，都是這幫小孩兒在折騰。這本電子雜誌現在是我們跟客戶溝通的最大的平台，每個月有200萬人在看。
所以，我們要改變觀念，對80後要重用，要讓他們去做未來的事情。創業者最大的悲哀就是總相信自己，看不見自己錯誤的那一麵。我們總是在用自己的觀念來框定別人的未來，我們創業者就是這麽牛。當你的公司發展到一定階段的時候，就像王石講的那樣，你要放手，要讓大家看不見你，要讓後來的人能真正成為公司的主體。所以，80後應該成為公司的主體，你應該放手讓他們去幹。凡是規範的、專業的、公開的事情，80後都能做，比如生產、研發、市場、客戶等。但那些不規範的、看不清的事情，他們現在還需要曆練，這些事就由你這個“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他們，他們就是未來。對我們這些企業的創辦者來說，最重要的不是開始，而是逐步地結束自己的故事。在吳曉波寫的《激蕩三十年》裏，再牛的時代、再牛的人，他們的故事也不可能從第一頁寫到最後一頁。中國的個體戶時代是很有影響的，但那個時代兩三頁就寫完了；我們這些當年在海南做房地產的人，也隻寫了寥寥幾頁。所以，你要知道，你這一頁是會被翻過去的，而別人會在下一頁出現，下一頁寫的就是80後。
提問：什麽樣的稅率適用於商用地產，什麽樣的稅率適合住宅地產？稅率高，會對房價產生什麽樣的影響？
馮侖：稅率的計算很專業，我沒有專門研究過這個問題。總體來看，現在有兩種觀點，一種是根據原值來收，就是購買價值，還有一種觀點是根據評估價值。現在的稅率很低，不到1%。我認為今後商用地產的稅率不會超過3%，住宅地產的稅率應該在1%以下。因為房產稅年年收、天天收，量特別大，所以稅很少，而且麵積越大，稅越少。但遺產稅可能很高，因為富豪不是天天一批一批死的，如果天天死很多，還收那麽多稅，那就要造反了。目前全世界的房產稅都非常低，而且麵積越大，稅率越低。目前看來，房產稅對房價的影響不大，在美國和歐洲也是如此，但對持有人的心理影響比較大。比如你有一億元的房產，即便隻收0.1%的稅，也有10萬元，你還是要交錢的。