實戰問答
提問：請問您當時為什麽會選擇留下房地產這塊業務？另外，您目前比較看好的，認為將來發展空間比較大、天花板比較高的行業有哪些？
馮侖：我們做房地產有兩個偶然性，一是當時我們這六個人裏，王功權曾經做過房地產。在海南的時候，他做過秀港工業房地產公司的老總，所以他有比較完整的跟房地產行業打交道的經驗。他蓋過六棟工業廠房，在當時，他是為數不多的能自己蓋房子的人。
另一個原因跟我們善於學習有關。那時候，有一次我們在一個地方吃飯，我聽到別人說了一個詞，叫按揭。我對數字不敏感，但對詞語特別敏感。我請那邊的廣東人給我寫下這個詞，並刨根問底地問他這個詞是什麽意思。他說，這就相當於抵押貸款，我覺得這個辦法挺好。正好那時候我們碰到了一件事，有人來向我們推銷房地產。所以，我們就商量著開始做。我們借錢付了頭款，買了八棟別墅，然後把這八棟別墅重新裝修、重新包裝，再把它們賣出去，這就是我們的第一單業務。
有了這單業務以後，正好趕上海南那時候的房地產泡沫，所有人都在炒房炒地，我們就加入了那股洪流中。那時候叫投資，後來大家都叫炒房炒地。對我來說，海南的那段經曆是很快樂的。因為那時候你不懂，不懂就很快樂，懂了以後很多事會讓你很鬧心。比如，你每天有點兒錢花很高興，一旦你懂理財，就這也不行那也不行，很辛苦。
那時候市場很瘋狂，瘋狂到什麽程度？最快的一單，你可能上午才買，下午就能賣出去，就賺錢了。有一年快過年的時候，王功權我們幾個商量，年底想給員工發點兒獎金，怎麽辦呢？說到北海去幹一票，掙點兒錢。結果去了十天半個月，就掙了幾百萬元回來了，就是這樣一個速度。但荒唐的是，我們連地在哪兒都不知道，最後很多地都找不著了。因為地在海裏，退潮的時候才能見著，漲潮的時候是見不著的。所以，後來我到北海去處理曆史遺留問題，基本上找不到我們當年做的地在哪兒。海口的事情同樣很荒唐。當時我們有一單生意，要買棟樓，還差點兒錢，我就去找一家公司借錢，借了幾百萬元，買下這棟樓。後來我去還錢的時候，人家問我們搞的是哪棟樓，我就說是哪棟。他說這事真渾蛋，這樓是從我這兒賣出去的，我還借錢給你，最後你又把這樓賣回來，賣給我底下的另一家公司，掙了我一道錢。當然，這個老板現在也出狀況了。
就這樣，我們開始創業的那幾年，賺的錢都跟房地產有關。回到北京，我們還是繼續做房地產。所以，我們做這行有點兒偶然性，當時對這個行業並沒有那麽多清醒的認識。
至於今後各個行業的發展，我覺得在中國，隻要走市場化的道路，隻要有市場競爭，每個行業的天花板其實都很高，發展都很快。拿捏腳來說，比如華夏良子，大家知道這個行業有多大嗎？現在，中國的捏腳行業一年有1000億元的規模，比電影行業還大。或者不說捏腳，說掏耳朵，掏耳朵這個行業也足夠大，因為中國的人足夠多。但問題是有些行業不讓你做，比如電影行業，它涉及意識形態的問題，政府管製，不讓你市場化，那你就很小。隻要市場放開，允許市場化，在中國，哪個行業都非常大。比如餐飲，俏江南一年能賣30多億元。
所以，我覺得前提是要允許市場化、充分市場化。市場化程度高的行業，發展空間就很大；市場化程度低的行業，發展空間就很小。比如，像能源這些壟斷行業，市場是很小的，而對消費行業這種完全麵向客戶終端服務的行業來說，市場規模是在不斷擴大的。所以，越是競爭、越是政府不管製、越是直接和人打交道的行業，市場規模越大，大家的機會就越多。
提問：當年你們把華夏銀行、民生銀行的股份賣給史玉柱，後來史玉柱大賺其錢。另外，萬通當年在東北華聯的投資，從媒體的角度來看，是一個比較成功的案例，但現金回報不是特別好。投資是不是萬通一直以來的一個短板？這幾年萬通已經往投資方麵轉了，以後這方麵會不會成為萬通在地產之外的新的第二大競爭力？
第二個問題是，地產行業一直逃不出一種周期律，越調控房價越上漲，對地產行業和地產企業的這種周期律，您怎麽看？
馮侖：第一個問題，關於投資這件事，我們現在並沒有進入投資行業，我們隻是控股公司。在房地產領域做投資，這是凱德的商業模式。在全球包括亞洲做房地產的企業裏，資本回報最高的就是凱德。我們研究了它的模式，現在我們底下的公司是做開發，上層的公司是做成了投資公司的架構，就是用投資公司的方式來投資房地產企業，但不會投到別的行業去。
至於以前我們的投資，回到我剛才講的觀點上，因為我們堅持價值觀導向和戰略導向，所以我們不算小賬。史玉柱是我的好朋友，他賺了很多錢，我們也賺了很多錢。用價值觀來衡量這件事，其實就是我講的算不清的賬。我們的目標很清晰，我們就是要做專業性，所以我們要把房地產以外的部分賣掉。至於什麽時候賣，我們找到了對象就會賣，而不會去考慮這麽做以後會少賺多少錢。我們的價值觀確定了，戰略確定了，就是要做裁減。華聯也是這樣，我們不做商業，所以我們就把它賣掉。但房地產我們是沒有賣掉的，這樣，我們就變成了一家非常專業的地產公司。
在民生銀行的項目上，我們賺了很多錢，史玉柱也賺了很多錢。他給我們的錢我們又拿去做了房地產。到底誰賺的錢多，這是說不清的。人生不能停留在這些算不清的賬上，要從價值觀的角度去選擇，這樣大家才能都開心。
反過來說，如果民生銀行出了大案要案，股價一瀉千裏，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃虧了，他就比我笨呢？不是這樣的。他有他的價值觀，他當時要投資一些金融領域，於是他就去投了，投的時候也沒算要賺多少錢。
為什麽要堅持價值觀，而不能靠機會主義呢？因為你這一輩子能賺多少錢是算不清的。你說你到臨死之前能賺多少錢？你不知道，我也不知道。我們都不知道自己這一生能賺多少錢，隻知道朝著哪個方向去賺錢，哪種錢要賺，哪種錢不要賺。從這個角度來說，你的投資是和你的價值取向有關的。這事符合你的價值取向，你就成功了；不符合你的價值取向，你就把它拋棄，不存在什麽失敗。因為你收回來的錢又投到你的主業上，幫你繼續賺錢。所以，人生的故事就是算不清的賬。
另外，投資這筆賬永遠是算是不是最合適，而不是算是不是賺得最多。你說民生銀行的項目我們賺了幾倍，史玉柱又賺了幾倍，絕對答案到底是多少？其實沒有絕對答案，不是說我比他賺得多，就說明我比他聰明。巴菲特有巴菲特賺錢的方法，索羅斯有索羅斯賺錢的方法，如果你能按照自己的方法去做，並堅持到底，那你就成功了。
第二個問題是個很好的問題，就是房地產企業怎樣應付周期律。
最近幾年，房地產的調控政策的確很擰巴。從政策層麵上來說，我覺得有兩個問題。第一，各方的估計有所不同。業界的估計、政府的估計和輿論媒體的估計，差別很大。根據業界的估計，低收入人群、夾心層、年輕人買房確實是有困難的，但這個問題還不至於引起社會崩潰。另外，它實際上也會帶來某種正向的作用。原因很簡單。目前在中國的初次置業市場上，40%的購房者是25～35歲的人，從全球來看，在市場經濟國家，這些人都是屬於靠工資買不起房的。如果這些人都能買得起房了，那市場經濟就不存在了。買不起房帶來兩個好處：第一，促進勞動力流動。如果你25歲就買房了，而且還是福利性的，不能賣，那你還會流動嗎？所以，西方的市場經濟帶來了高度的勞動力的自由流動。第二，帶來創業衝動。假如現在政府直接給員工一套保障房，員工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗著脖子，那這個老板就難做了。因為有壓力，要買房，要還房貸，所以年輕人才會努力工作、努力奮鬥。
現在，25～35歲的年輕人買不起房，嚷嚷幾聲，政府就把這事當成大事來管。輿論和媒體的判斷是道德判斷，而且很多媒體記者都處在這個年齡段，所以他們對這個問題比較敏感。如果輿論和媒體的反應比較大，政府實行的政策就會比較狠。
從另一個方麵來講，這個問題又是一個市場問題。前麵我講到，在gdp低於8000美元時，住宅市場是一個高度成長的市場。從這個角度來說，隻要還堅持市場化改革，隻要需求還在，即使你再調控，房價也是壓不住的。
綜合起來看，要解決這個問題，有兩個辦法。第一，采取分規製。什麽是分規？男人用男人的藥方，女人用女人的藥方，婦科和男科不能用一個大夫，用一樣的藥，一定是分開的。對房地產來說，就是保障的歸保障，市場的歸市場，也就是我們說的新加坡模式。70%～80%納入保障係統，雖然有一部分市場功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市場化，政府就別管了，漲或跌都是自己的事。但這個問題要解決好才行，不能讓市場來背保障的問題，讓保障來埋怨市場的問題。
第二，理順中央和地方政府的財稅關係。房價高隻是臉上的青春痘，根本的問題是內分泌問題，也就是中央和地方的財稅關係問題。如果要讓地方政府去承擔保障房的大量的財務安排，那中央就要為地方政府解決好稅收財政，否則像現在這樣，大量的稅收都收到了中央，地方沒錢，就隻能靠賣地來支持城市化，所以對保障的事不積極。
那麽，房地產企業應該怎樣應對行業的周期性變化呢？我認為，要用創新和變革來應對。拿萬通來說，在商品住宅方麵，我們要大力推動產品的細分和創新。所謂產品細分，就是我們不光要做第一居所，還要做度假產品、投資產品、養老產品，包括中國人在海外置業的產品。另外，在商用不動產方麵，我們要以營運為核心，推動“導演加製片人”的美國模式，提前布局，爭取在這方麵有較大的發展。
提問：請問您當時為什麽會選擇留下房地產這塊業務？另外，您目前比較看好的，認為將來發展空間比較大、天花板比較高的行業有哪些？
馮侖：我們做房地產有兩個偶然性，一是當時我們這六個人裏，王功權曾經做過房地產。在海南的時候，他做過秀港工業房地產公司的老總，所以他有比較完整的跟房地產行業打交道的經驗。他蓋過六棟工業廠房，在當時，他是為數不多的能自己蓋房子的人。
另一個原因跟我們善於學習有關。那時候，有一次我們在一個地方吃飯，我聽到別人說了一個詞，叫按揭。我對數字不敏感，但對詞語特別敏感。我請那邊的廣東人給我寫下這個詞，並刨根問底地問他這個詞是什麽意思。他說，這就相當於抵押貸款，我覺得這個辦法挺好。正好那時候我們碰到了一件事，有人來向我們推銷房地產。所以，我們就商量著開始做。我們借錢付了頭款，買了八棟別墅，然後把這八棟別墅重新裝修、重新包裝，再把它們賣出去，這就是我們的第一單業務。
有了這單業務以後，正好趕上海南那時候的房地產泡沫，所有人都在炒房炒地，我們就加入了那股洪流中。那時候叫投資，後來大家都叫炒房炒地。對我來說，海南的那段經曆是很快樂的。因為那時候你不懂，不懂就很快樂，懂了以後很多事會讓你很鬧心。比如，你每天有點兒錢花很高興，一旦你懂理財，就這也不行那也不行，很辛苦。
那時候市場很瘋狂，瘋狂到什麽程度？最快的一單，你可能上午才買，下午就能賣出去，就賺錢了。有一年快過年的時候，王功權我們幾個商量，年底想給員工發點兒獎金，怎麽辦呢？說到北海去幹一票，掙點兒錢。結果去了十天半個月，就掙了幾百萬元回來了，就是這樣一個速度。但荒唐的是，我們連地在哪兒都不知道，最後很多地都找不著了。因為地在海裏，退潮的時候才能見著，漲潮的時候是見不著的。所以，後來我到北海去處理曆史遺留問題，基本上找不到我們當年做的地在哪兒。海口的事情同樣很荒唐。當時我們有一單生意，要買棟樓，還差點兒錢，我就去找一家公司借錢，借了幾百萬元，買下這棟樓。後來我去還錢的時候，人家問我們搞的是哪棟樓，我就說是哪棟。他說這事真渾蛋，這樓是從我這兒賣出去的，我還借錢給你，最後你又把這樓賣回來，賣給我底下的另一家公司，掙了我一道錢。當然，這個老板現在也出狀況了。
就這樣，我們開始創業的那幾年，賺的錢都跟房地產有關。回到北京，我們還是繼續做房地產。所以，我們做這行有點兒偶然性，當時對這個行業並沒有那麽多清醒的認識。
至於今後各個行業的發展，我覺得在中國，隻要走市場化的道路，隻要有市場競爭，每個行業的天花板其實都很高，發展都很快。拿捏腳來說，比如華夏良子，大家知道這個行業有多大嗎？現在，中國的捏腳行業一年有1000億元的規模，比電影行業還大。或者不說捏腳，說掏耳朵，掏耳朵這個行業也足夠大，因為中國的人足夠多。但問題是有些行業不讓你做，比如電影行業，它涉及意識形態的問題，政府管製，不讓你市場化，那你就很小。隻要市場放開，允許市場化，在中國，哪個行業都非常大。比如餐飲，俏江南一年能賣30多億元。
所以，我覺得前提是要允許市場化、充分市場化。市場化程度高的行業，發展空間就很大；市場化程度低的行業，發展空間就很小。比如，像能源這些壟斷行業，市場是很小的，而對消費行業這種完全麵向客戶終端服務的行業來說，市場規模是在不斷擴大的。所以，越是競爭、越是政府不管製、越是直接和人打交道的行業，市場規模越大，大家的機會就越多。
提問：當年你們把華夏銀行、民生銀行的股份賣給史玉柱，後來史玉柱大賺其錢。另外，萬通當年在東北華聯的投資，從媒體的角度來看，是一個比較成功的案例，但現金回報不是特別好。投資是不是萬通一直以來的一個短板？這幾年萬通已經往投資方麵轉了，以後這方麵會不會成為萬通在地產之外的新的第二大競爭力？
第二個問題是，地產行業一直逃不出一種周期律，越調控房價越上漲，對地產行業和地產企業的這種周期律，您怎麽看？
馮侖：第一個問題，關於投資這件事，我們現在並沒有進入投資行業，我們隻是控股公司。在房地產領域做投資，這是凱德的商業模式。在全球包括亞洲做房地產的企業裏，資本回報最高的就是凱德。我們研究了它的模式，現在我們底下的公司是做開發，上層的公司是做成了投資公司的架構，就是用投資公司的方式來投資房地產企業，但不會投到別的行業去。
至於以前我們的投資，回到我剛才講的觀點上，因為我們堅持價值觀導向和戰略導向，所以我們不算小賬。史玉柱是我的好朋友，他賺了很多錢，我們也賺了很多錢。用價值觀來衡量這件事，其實就是我講的算不清的賬。我們的目標很清晰，我們就是要做專業性，所以我們要把房地產以外的部分賣掉。至於什麽時候賣，我們找到了對象就會賣，而不會去考慮這麽做以後會少賺多少錢。我們的價值觀確定了，戰略確定了，就是要做裁減。華聯也是這樣，我們不做商業，所以我們就把它賣掉。但房地產我們是沒有賣掉的，這樣，我們就變成了一家非常專業的地產公司。
在民生銀行的項目上，我們賺了很多錢，史玉柱也賺了很多錢。他給我們的錢我們又拿去做了房地產。到底誰賺的錢多，這是說不清的。人生不能停留在這些算不清的賬上，要從價值觀的角度去選擇，這樣大家才能都開心。
反過來說，如果民生銀行出了大案要案，股價一瀉千裏，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃虧了，他就比我笨呢？不是這樣的。他有他的價值觀，他當時要投資一些金融領域，於是他就去投了，投的時候也沒算要賺多少錢。
為什麽要堅持價值觀，而不能靠機會主義呢？因為你這一輩子能賺多少錢是算不清的。你說你到臨死之前能賺多少錢？你不知道，我也不知道。我們都不知道自己這一生能賺多少錢，隻知道朝著哪個方向去賺錢，哪種錢要賺，哪種錢不要賺。從這個角度來說，你的投資是和你的價值取向有關的。這事符合你的價值取向，你就成功了；不符合你的價值取向，你就把它拋棄，不存在什麽失敗。因為你收回來的錢又投到你的主業上，幫你繼續賺錢。所以，人生的故事就是算不清的賬。
另外，投資這筆賬永遠是算是不是最合適，而不是算是不是賺得最多。你說民生銀行的項目我們賺了幾倍，史玉柱又賺了幾倍，絕對答案到底是多少？其實沒有絕對答案，不是說我比他賺得多，就說明我比他聰明。巴菲特有巴菲特賺錢的方法，索羅斯有索羅斯賺錢的方法，如果你能按照自己的方法去做，並堅持到底，那你就成功了。
第二個問題是個很好的問題，就是房地產企業怎樣應付周期律。
最近幾年，房地產的調控政策的確很擰巴。從政策層麵上來說，我覺得有兩個問題。第一，各方的估計有所不同。業界的估計、政府的估計和輿論媒體的估計，差別很大。根據業界的估計，低收入人群、夾心層、年輕人買房確實是有困難的，但這個問題還不至於引起社會崩潰。另外，它實際上也會帶來某種正向的作用。原因很簡單。目前在中國的初次置業市場上，40%的購房者是25～35歲的人，從全球來看，在市場經濟國家，這些人都是屬於靠工資買不起房的。如果這些人都能買得起房了，那市場經濟就不存在了。買不起房帶來兩個好處：第一，促進勞動力流動。如果你25歲就買房了，而且還是福利性的，不能賣，那你還會流動嗎？所以，西方的市場經濟帶來了高度的勞動力的自由流動。第二，帶來創業衝動。假如現在政府直接給員工一套保障房，員工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗著脖子，那這個老板就難做了。因為有壓力，要買房，要還房貸，所以年輕人才會努力工作、努力奮鬥。
現在，25～35歲的年輕人買不起房，嚷嚷幾聲，政府就把這事當成大事來管。輿論和媒體的判斷是道德判斷，而且很多媒體記者都處在這個年齡段，所以他們對這個問題比較敏感。如果輿論和媒體的反應比較大，政府實行的政策就會比較狠。
從另一個方麵來講，這個問題又是一個市場問題。前麵我講到，在gdp低於8000美元時，住宅市場是一個高度成長的市場。從這個角度來說，隻要還堅持市場化改革，隻要需求還在，即使你再調控，房價也是壓不住的。
綜合起來看，要解決這個問題，有兩個辦法。第一，采取分規製。什麽是分規？男人用男人的藥方，女人用女人的藥方，婦科和男科不能用一個大夫，用一樣的藥，一定是分開的。對房地產來說，就是保障的歸保障，市場的歸市場，也就是我們說的新加坡模式。70%～80%納入保障係統，雖然有一部分市場功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市場化，政府就別管了，漲或跌都是自己的事。但這個問題要解決好才行，不能讓市場來背保障的問題，讓保障來埋怨市場的問題。
第二，理順中央和地方政府的財稅關係。房價高隻是臉上的青春痘，根本的問題是內分泌問題，也就是中央和地方的財稅關係問題。如果要讓地方政府去承擔保障房的大量的財務安排，那中央就要為地方政府解決好稅收財政，否則像現在這樣，大量的稅收都收到了中央，地方沒錢，就隻能靠賣地來支持城市化，所以對保障的事不積極。
那麽，房地產企業應該怎樣應對行業的周期性變化呢？我認為，要用創新和變革來應對。拿萬通來說，在商品住宅方麵，我們要大力推動產品的細分和創新。所謂產品細分，就是我們不光要做第一居所，還要做度假產品、投資產品、養老產品，包括中國人在海外置業的產品。另外，在商用不動產方麵，我們要以營運為核心，推動“導演加製片人”的美國模式，提前布局，爭取在這方麵有較大的發展。