連著三天的上海房地產高峰論壇，各位大咖，各位嘉賓，各位中介公司的老板們，他們關於行業的見解各有其獨特的觀點。不過淩楓都沒怎麽聽得進去，他現在滿腦子都是如何搭建平台，如何做加盟。
穿插會議期間的，還有鄧曉華老師的門店管理等相關培訓。這些培訓，馬東錫，何思明等人倒是聽得津津有味，雙目放光，看來是受益匪淺。
會議期間，楊可沒來找淩楓，或許是不想讓淩楓分神。在會議結束的最後一天，楊可在上海最頂級的米其林三星餐廳，請房安網的同事們享受了一頓饕鬄大餐。
回程去機場的時候，楊可沒有再張揚，隻是安排了兩台埃爾法送淩楓等人去機場。
回到h市的時候，已經是晚上十一點多。前來接機的是郝敏，以及兩位經理。
郝敏的車，隻上了淩楓，馬東錫，何思明三人，其餘謝曉莉，錢正南等人另外坐別的車。
“郝總！你是有事找我吧？”淩楓並沒有讓郝敏來接機，現在她這個點自己跑來了，那肯定是有要事相商。
“淩總！我們新房部已經入駐冠山海售樓部，並全權接管整個售樓部的銷售以及接待工作。現在的問題是，每天來訪的客戶很多，都在吵著問我們為什麽還不對外銷售？是不是打算捂盤惜售？已經有客戶舉報到住建局了！”郝敏安排人入駐冠山海之後，發現樓盤的火熱程度是一天比一天高，如果還堅持原來的銷售方針，十一再開盤，會不會鬧出什麽簍子。
“火熱那不是好事嗎？那不如我們先提前開售？”馬東錫說道。
“真要那麽簡單，郝總還用來接機嗎？”何思明白了馬東錫一眼。
新房的事，其實淩楓也不是很懂。但現在他是老板，郝敏既然提出問題了，他就必須要給建議，要給出方案。
“郝總，按你的意思，咱們應該怎麽辦？”淩楓還是想先聽聽郝敏的建議。
“這個盤是塊肥肉，給我們房安網拿下來了，但是我想著咱們哪些對家應該不會就此罷休。”郝敏有些擔心的說。
h市的新房市場一向競爭激烈，每一家公司拿下一個樓盤的總代，都是不得安寧的。今天不是被舉報消防不過關，明天就是被舉報亂加價。
最惡劣的一種方式是，找一批假客戶，去售樓部交錢認購。先鎖定房號，然後再讓售樓部安排辦理銀行麵簽，走按揭貸款。
貸款方式買房的客戶，都是要銀行麵簽完了，同時貸款審批通過了，售樓部才會跟客戶正式簽署購房合同，以及到房管局做備案。
銀行麵簽與審批都需要時間，在審批期間，如本來征信良好的客戶，辦了網絡貸款，或者申請了微信大額的微粒貸，或是支付寶的借唄，在沒還清這些貸款之前，銀行一般都會拒絕審批客戶的按揭貸款申請。
這就有一個漏洞，比如xx公司想要對yy公司總代的一個樓盤搗亂的話，那麽xx公司隻需要找一百個假客戶，每人拿五萬去售樓部訂一套房，鎖定一個房號。然後辦理銀行按揭貸款，待審批走個十天半個月，甚至是個把月的，才發現全部征信都不過關，這一百名客戶再集中退房。
那麽此時很容易打亂yy公司的銷售計劃，因為時間已經過了個八月，客戶的熱度肯定也降下來了，此時重新找客戶銷售肯定來不及了。
開發商跟代理商簽署的總代合同，正常來說，都是每個月的銷售任務，都有很明確的細分的。同時代理商每個月的銷控，也不是能多賣就多賣，為了漲價，為了賺取溢價，每個月出貨的數量都是提前規劃好的。
一百套房，一下子全部要退房。那麽最少都會打亂前兩個月的銷售計劃，按照跟開發商簽署的總代合同，代理商此時很容易因為連著兩個月銷售任務不達標，要麽被開發商扣除懲罰性的傭金，要麽嚴重一些的甚至是被終止總代資格。
在冠山海，郝敏通過觀察，就發現來訪的客戶互相之間認識的很多，同時年齡段都擠在中80後與90後。
這就有點不正常了，冠山海目前所處的區位是郊區，雖然有傳言冠山海將會成為h市最好的實驗中學，九小的學區房，但它目前均價15000元/平，明顯超出h市新房均價將近3000元/平。
按常理來說，郊區的房子，均價又高，如果是本地人的話，那麽肯定是有些積蓄，有些經濟實力的70後為主才對。
同理，外地人來h市購房的，都是有錢有閑的60後，70後居多。
現在冠山海售樓部來訪卻都是年輕麵孔，還都吵著馬上要交錢定房，來樣板房都不看，甚至連售樓小姐的區位講解都不願意聽，就想著馬上交錢。
這貓膩，就表現得特別明顯了。
聽完郝敏的敘述，淩楓皺眉問道，“郝總！你意思是，咱們的競爭對手還是沒死心對嗎？”
“搞我們的是美鑫地產，還是紅星地產？”馬東錫思前想後，覺得跟房安網有過節的也就無非是這兩個公司了。
“冠山海體量不小，一期就有600套房。不說分銷，光是一期的總代，能拿到的總傭金都有個四五千萬。重利之下，怕是搞我們的還真不一定是紅星與美鑫。”郝敏回道。
“除他們還能有別人？”何思明好奇問道。
“多了去！”郝敏搖搖頭，說：“其實在新房市場，紅星跟美鑫根本不算什麽。他們隻是明麵上的競爭對手，真正厲害的是在暗處的資金方。”
新房市場的資金方，一般都是民間有著廣泛人脈資源的人，他少則掌握幾千萬，幾個億的資金，多的甚至有北深廣上一帶財團的支持，能調用十幾二十個億的資金。
資金方不做樓盤代理，他們隻做樓盤包銷。
比如xx樓盤，銷售均價是12000元/平，那麽資金方一次性包一棟樓，或者兩棟樓，套數在200到300套之間，貨值一般在3個億上下。
資金方按照總貨值，分三期給開發商打款。第一期在簽署包銷合同的當天，先打30%的總房款給開發商；三個月後，再打40%的總房款，六個月後則付完尾款。
在第一期付款的時候，資金方就取得包銷房源的銷售資格。順利的話，往往不用到第二期付款，資金方就能將包銷的房源全部清完。最差，資金方也能通過銷售回款，不用自己額外自己掏錢支付包銷款。
這個包銷方式，資金方往往會將開發商的價格壓低到八折以下，最少能保證資金方能有2000元/平以上的差額可賺。基本上減去營銷費用以及各種資金成本，資金方最少也能淨賺1400元/平，也就是包銷的房源按300套來算，平均單套90平，27000平方，資金方就最少賺個3510萬。
3個億的總貨值，投入第一期30%也就是9000萬，三個月左右賺3510萬，相當於回報率39%，簡直就是比走私還要暴利。
當然不缺錢的開發商，也是不願意被資金方壓低價格來包銷的。但是如果項目好賣，資金方也有自己的市場營銷團隊，策劃團隊，如果他們判定哪個項目能在開盤之後，價格能上漲超過15%左右，他們也會選擇包銷。
對開發商來說，隻要不壓項目的價格，項目總跟營銷總也是很樂意配合資金方包銷的。畢竟包銷之後，想當是整個項目的銷售任務一下子就完成了，按照包銷協議，到期收取房款就行了。至於包銷方能不能及時出貨，或者到底能不能出貨，那就不管項目的事了。賣不完，或者賣不掉的，包銷協議到期後，自有資金方兜底。
冠山海這個樓盤，無論是品質，還是未來的區位優勢，以及潛在的要成為學區房的傳言，都注定了項目隻要開盤，銷控做好一些，平均每個月漲個五百到一千是沒問題的。
也就是三個月之內，冠山海極有可能銷售均價達到18000元/平，如果真的被公布為學區房，估計價格漲到20000元/平都不是問題。
可真要漲到20000元/平，整整5000元的溢價，一期600套房源，總麵積約莫在50000平，光溢價部分就能賺2.5個億。這還不算開發商給出的傭金點位呢！減去所有成本，隻要能包銷冠山海，那麽帶給資金方的回報，絕對在2個億以上。
如此暴利，有人想來冠山海搗亂，給房安網下絆子也就是理所當然了。
“郝總！那照你判斷，想搞我們的就是外麵的資金方，包銷方了？那你預估預估，應該是誰呢？”淩楓以及聽明白了，隻是他還不清楚h市的資金方，包銷方都有誰。
“如果我沒猜錯的話，應該是尊豪！”郝敏想了一下回道。
尊豪，號稱有深圳企鵝背景的資金方，他們能動用的資金，最少都在20個億以上。曾經在16年初，一口氣包了榮創某個項目的十棟樓，一下子就花了8個億。
穿插會議期間的，還有鄧曉華老師的門店管理等相關培訓。這些培訓，馬東錫，何思明等人倒是聽得津津有味，雙目放光，看來是受益匪淺。
會議期間，楊可沒來找淩楓，或許是不想讓淩楓分神。在會議結束的最後一天，楊可在上海最頂級的米其林三星餐廳，請房安網的同事們享受了一頓饕鬄大餐。
回程去機場的時候，楊可沒有再張揚，隻是安排了兩台埃爾法送淩楓等人去機場。
回到h市的時候，已經是晚上十一點多。前來接機的是郝敏，以及兩位經理。
郝敏的車，隻上了淩楓，馬東錫，何思明三人，其餘謝曉莉，錢正南等人另外坐別的車。
“郝總！你是有事找我吧？”淩楓並沒有讓郝敏來接機，現在她這個點自己跑來了，那肯定是有要事相商。
“淩總！我們新房部已經入駐冠山海售樓部，並全權接管整個售樓部的銷售以及接待工作。現在的問題是，每天來訪的客戶很多，都在吵著問我們為什麽還不對外銷售？是不是打算捂盤惜售？已經有客戶舉報到住建局了！”郝敏安排人入駐冠山海之後，發現樓盤的火熱程度是一天比一天高，如果還堅持原來的銷售方針，十一再開盤，會不會鬧出什麽簍子。
“火熱那不是好事嗎？那不如我們先提前開售？”馬東錫說道。
“真要那麽簡單，郝總還用來接機嗎？”何思明白了馬東錫一眼。
新房的事，其實淩楓也不是很懂。但現在他是老板，郝敏既然提出問題了，他就必須要給建議，要給出方案。
“郝總，按你的意思，咱們應該怎麽辦？”淩楓還是想先聽聽郝敏的建議。
“這個盤是塊肥肉，給我們房安網拿下來了，但是我想著咱們哪些對家應該不會就此罷休。”郝敏有些擔心的說。
h市的新房市場一向競爭激烈，每一家公司拿下一個樓盤的總代，都是不得安寧的。今天不是被舉報消防不過關，明天就是被舉報亂加價。
最惡劣的一種方式是，找一批假客戶，去售樓部交錢認購。先鎖定房號，然後再讓售樓部安排辦理銀行麵簽，走按揭貸款。
貸款方式買房的客戶，都是要銀行麵簽完了，同時貸款審批通過了，售樓部才會跟客戶正式簽署購房合同，以及到房管局做備案。
銀行麵簽與審批都需要時間，在審批期間，如本來征信良好的客戶，辦了網絡貸款，或者申請了微信大額的微粒貸，或是支付寶的借唄，在沒還清這些貸款之前，銀行一般都會拒絕審批客戶的按揭貸款申請。
這就有一個漏洞，比如xx公司想要對yy公司總代的一個樓盤搗亂的話，那麽xx公司隻需要找一百個假客戶，每人拿五萬去售樓部訂一套房，鎖定一個房號。然後辦理銀行按揭貸款，待審批走個十天半個月，甚至是個把月的，才發現全部征信都不過關，這一百名客戶再集中退房。
那麽此時很容易打亂yy公司的銷售計劃，因為時間已經過了個八月，客戶的熱度肯定也降下來了，此時重新找客戶銷售肯定來不及了。
開發商跟代理商簽署的總代合同，正常來說，都是每個月的銷售任務，都有很明確的細分的。同時代理商每個月的銷控，也不是能多賣就多賣，為了漲價，為了賺取溢價，每個月出貨的數量都是提前規劃好的。
一百套房，一下子全部要退房。那麽最少都會打亂前兩個月的銷售計劃，按照跟開發商簽署的總代合同，代理商此時很容易因為連著兩個月銷售任務不達標，要麽被開發商扣除懲罰性的傭金，要麽嚴重一些的甚至是被終止總代資格。
在冠山海，郝敏通過觀察，就發現來訪的客戶互相之間認識的很多，同時年齡段都擠在中80後與90後。
這就有點不正常了，冠山海目前所處的區位是郊區，雖然有傳言冠山海將會成為h市最好的實驗中學，九小的學區房，但它目前均價15000元/平，明顯超出h市新房均價將近3000元/平。
按常理來說，郊區的房子，均價又高，如果是本地人的話，那麽肯定是有些積蓄，有些經濟實力的70後為主才對。
同理，外地人來h市購房的，都是有錢有閑的60後，70後居多。
現在冠山海售樓部來訪卻都是年輕麵孔，還都吵著馬上要交錢定房，來樣板房都不看，甚至連售樓小姐的區位講解都不願意聽，就想著馬上交錢。
這貓膩，就表現得特別明顯了。
聽完郝敏的敘述，淩楓皺眉問道，“郝總！你意思是，咱們的競爭對手還是沒死心對嗎？”
“搞我們的是美鑫地產，還是紅星地產？”馬東錫思前想後，覺得跟房安網有過節的也就無非是這兩個公司了。
“冠山海體量不小，一期就有600套房。不說分銷，光是一期的總代，能拿到的總傭金都有個四五千萬。重利之下，怕是搞我們的還真不一定是紅星與美鑫。”郝敏回道。
“除他們還能有別人？”何思明好奇問道。
“多了去！”郝敏搖搖頭，說：“其實在新房市場，紅星跟美鑫根本不算什麽。他們隻是明麵上的競爭對手，真正厲害的是在暗處的資金方。”
新房市場的資金方，一般都是民間有著廣泛人脈資源的人，他少則掌握幾千萬，幾個億的資金，多的甚至有北深廣上一帶財團的支持，能調用十幾二十個億的資金。
資金方不做樓盤代理，他們隻做樓盤包銷。
比如xx樓盤，銷售均價是12000元/平，那麽資金方一次性包一棟樓，或者兩棟樓，套數在200到300套之間，貨值一般在3個億上下。
資金方按照總貨值，分三期給開發商打款。第一期在簽署包銷合同的當天，先打30%的總房款給開發商；三個月後，再打40%的總房款，六個月後則付完尾款。
在第一期付款的時候，資金方就取得包銷房源的銷售資格。順利的話，往往不用到第二期付款，資金方就能將包銷的房源全部清完。最差，資金方也能通過銷售回款，不用自己額外自己掏錢支付包銷款。
這個包銷方式，資金方往往會將開發商的價格壓低到八折以下，最少能保證資金方能有2000元/平以上的差額可賺。基本上減去營銷費用以及各種資金成本，資金方最少也能淨賺1400元/平，也就是包銷的房源按300套來算，平均單套90平，27000平方，資金方就最少賺個3510萬。
3個億的總貨值，投入第一期30%也就是9000萬，三個月左右賺3510萬，相當於回報率39%，簡直就是比走私還要暴利。
當然不缺錢的開發商，也是不願意被資金方壓低價格來包銷的。但是如果項目好賣，資金方也有自己的市場營銷團隊，策劃團隊，如果他們判定哪個項目能在開盤之後，價格能上漲超過15%左右，他們也會選擇包銷。
對開發商來說，隻要不壓項目的價格，項目總跟營銷總也是很樂意配合資金方包銷的。畢竟包銷之後，想當是整個項目的銷售任務一下子就完成了，按照包銷協議，到期收取房款就行了。至於包銷方能不能及時出貨，或者到底能不能出貨，那就不管項目的事了。賣不完，或者賣不掉的，包銷協議到期後，自有資金方兜底。
冠山海這個樓盤，無論是品質，還是未來的區位優勢，以及潛在的要成為學區房的傳言，都注定了項目隻要開盤，銷控做好一些，平均每個月漲個五百到一千是沒問題的。
也就是三個月之內，冠山海極有可能銷售均價達到18000元/平，如果真的被公布為學區房，估計價格漲到20000元/平都不是問題。
可真要漲到20000元/平，整整5000元的溢價，一期600套房源，總麵積約莫在50000平，光溢價部分就能賺2.5個億。這還不算開發商給出的傭金點位呢！減去所有成本，隻要能包銷冠山海，那麽帶給資金方的回報，絕對在2個億以上。
如此暴利，有人想來冠山海搗亂，給房安網下絆子也就是理所當然了。
“郝總！那照你判斷，想搞我們的就是外麵的資金方，包銷方了？那你預估預估，應該是誰呢？”淩楓以及聽明白了，隻是他還不清楚h市的資金方，包銷方都有誰。
“如果我沒猜錯的話，應該是尊豪！”郝敏想了一下回道。
尊豪，號稱有深圳企鵝背景的資金方，他們能動用的資金，最少都在20個億以上。曾經在16年初，一口氣包了榮創某個項目的十棟樓，一下子就花了8個億。