房安網的管理群，馬東錫的喜報剛剛打完，謝曉莉的喜報也來了，“恭喜謝曉莉組，謝曉莉喜收售單誠意金一枚，預計收傭nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn萬！”
這個喜報一下子就讓整個管理群都沸騰起來了，按照規矩，喜報都要報上預估收傭多少，這一個n字就代表一萬。
謝曉莉這個喜報總共用了28個n字，也就是她這一單預計收傭將最少達到28萬以上。
“馬東錫走狗屎運也就算了，曉莉姐你這直接吃春藥了啊！還讓不讓人活了！”
“曉莉姐你威武雄壯，曉莉姐你霸氣外漏啊！”
“曉莉姐，求包養！”
群裏各種驚歎，感慨，就連淩楓都忍不住發了一連串點讚的表情。
“老大！你在哪？”淩楓剛剛點完讚，謝曉莉微信就發過來了。
“咋了？群裏誇你不夠，還要私信再誇一輪嗎？”淩楓調侃道。
“真有事找你，你在哪？”謝曉莉回道。
“那你來吧，我在二店。”在設置總部之前，淩楓一般都在二店，小小的簽約室就是他的辦公室，會客室。
“行，那我從三店過來。”謝曉莉所在的三店也就距離二店約莫半小時的車程。
謝曉莉到二店後，沒顧得上跟馬東錫，何思明兩人打趣，直接就進簽約室找淩楓。
“什麽情況？這火急火燎的？”淩楓示意謝曉莉坐下慢慢說，還給她遞了瓶礦泉水。
“是這樣的！”謝曉莉接過礦泉水，喝了一口，緩了一口氣，說：“這個單子，總價280萬，差價加傭金總共有28萬。但是業主要一次性，客戶也是一次性付款，但客戶過戶之前隻願意先交5萬元的定金，剩下的尾款必須在過戶當天，在客戶拿到房產過戶受理回執單之後才願意支付全部尾款。”
墊資是二手房業務當中常見的一種業務方式，往往有以下兩種情況需要做墊資。
第一種是業主急賣，在還沒有客戶的情況下，以一個極低的價格賣給中介公司，中介公司在業主將該房做完全套委托公證手續給公司指定的任意一人，同時收到業主留下辦理銀行按揭貸款所需要的銀行卡和密碼，還有房產證原件，其他如身份證戶口本結婚證等複印件後，中介公司將一次性墊付全款給業主。
這種沒有客戶的墊資，俗稱收購。中介公司往往以一個極低的價格收購這些房源後，再找客戶以按揭貸款的方式賣出去，減去各種利息等資金成本，一套收購房最少也能淨賺十個點以上，誇張一些的二十個點，甚至是三十個點也有。
這種收購房利潤極大，但是中介公司承擔的風險也極大。
因為該房隻是公證委托給中介公司指定的任意一人，並沒有真的過戶給這個人。
在該房一天沒有過戶給真正的客戶之前，房產證的產權人不變，在法律上這個房子都還是屬於業主的。
該房在過戶之前，業主因為其自身原因，被法院查封房產，那麽這套公證的房子也同樣被判定成業主的有效財產，將會被予以查封。
一旦該房查封，中介公司手裏的公證書就完全沒有任何意義，變成廢紙一本。
隻有通過漫長的法律訴訟，要找各種證據，證明該房是業主以及賣給了中介公司，但是因為別的原因導致拖延過戶，才有可能解封！
但是這種可能性很低，法院的判決依據就是以房產證為主，不認合同，不認公證書。
而且法律訴訟的過程很漫長，往往拖個一年半載的稀鬆平常，誇張一點的拖個兩三年也有。
真要碰上這種倒黴事的，最後都是中介公司主動認栽，出一筆錢給查封的債權人以換取對方的解封。
第二種墊資方式是有客戶的墊資，這種情況又分兩種可能。
一是因為差價過大，中介公司不敢讓買賣雙方見麵，因此在客戶交誠意金在公司確認購買意向之後，中介公司再去跟業主談判，將房子一次性公證購買下來，然後再以業主的委托代理人的方式，將該房過戶給客戶。
這種方式，從頭到尾，買方都不會真正見到業主。所以不管差價有多少，中介公司都賺得穩穩妥妥的。
第二種可能性，就是業主要求一次性，客戶隻能辦理銀行按揭貸款支付。
這時就由中介公司出麵協商，讓業主先收定金後，配合買方先辦理銀行按揭貸款手續，在客戶的銀行審批通過之後，在過戶當天，由中介公司出資或者找金融公司出資，先一次性墊付全部房款，然後業主再把收取貸款的銀行卡留給中介公司或者金融公司，在銀行發放按揭貸款之後再收回所墊款項。
這種墊資方式，俗稱過橋，相對來說風險可控，畢竟業主的房產證以及過戶給客戶了，不存在房產被查封的風險。同時客戶的銀行審批貸款也通過了，並且客戶也願意跟相關出資方簽署借款協議，同意先借款付清業主的房款，再以辦理銀行按揭貸款還給出資方。
當然出資方，不管是中介公司，還是金融公司，在出款前都會查業主以及客戶夫妻雙方的征信以及大數據。
如發現業主或客戶征信很爛，或者大數據查到業主名下涉及多頭借貸或者各種官司纏身的，那麽中介公司也好金融公司也罷，都不會做這業主的墊資。
隻有信用沒問題的業主或客戶，中介公司或者金融公司才樂意做他們的墊資。一般墊資成本都是萬八一天，整個流程辦結為止按實際天數收利息，折合每月利息大約兩分四，也就是墊資一百萬每月利息兩萬四。
現在謝曉莉剛剛收單的客戶，其交易方式就屬於第二種有客戶的墊資，由於差價太大，不敢讓買賣雙方見麵，隻能先跟業主協商將其房子以一次性付款的方式先做全權委托公證收購過來，再以業主委托人的身份賣給客戶。
謝曉莉的客戶也是一次性付款，定金交了五萬，號稱過戶當天就能一次性付清全部房款。為了證明誠意以及實力，客戶還將銀行流水與存單打了出來，上麵顯示客戶賬上餘額有300多萬。
以前在頤翠地產的時候，不管是沒有客戶的純收購還是有客戶的墊資，周澤都很喜歡。
原因就是利潤極高，周澤出於賭徒心裏，往往都存有僥幸心理，覺得業主房產被查封的事不會發生在自己身上。
房安網剛成立不到兩月，謝曉莉知道公司並沒有這個實力自己出資做墊資。但這單不做又挺可惜的，畢竟客戶也是一次性付款，手續極其簡單。
隻是手續再簡單，也還是存在著風險問題，謝曉莉猶豫著，要不這個單還是放棄不做得了。
“那倒沒必要，隻要查過買賣雙方征信，大數據，如果都沒什麽問題的，想必也不會有什麽風險。公司目前雖然沒有這麽多資金做墊資，但料想著外麵金融公司那麽多，找一家來合作應該不難。”淩楓自己也是做業務出身，深知做單不容易，現在難得收了誠意金，就應該想辦法做成才對。
“那老大你拿主意，你覺得沒問題咱們就做，有問題就不做。”謝曉莉全聽淩楓的，他說做就做，不做就不做。
“行，那你先回去收集買賣雙方的資料，資金我來找！”淩楓笑笑，示意這事就這樣定了。
謝曉莉走後，淩楓想起先前也見過幾個金融的老板，其中有家公司叫壹加壹，他們就專門做這種二手房交易的墊資過橋。
翻開微信，淩楓找到壹加壹的老板陳亮，給他打了個語音電話。陳亮很明確的告知淩楓，他們不做這種先付清全款給業主，然後過戶，再收客戶一次性房款的交易。
壹加壹，包括所有的金融公司，都要求墊資的前提是客戶有還款來源。
要麽客戶必須將其房款跟金融公司做個監管聯名賬戶，隻要過戶回執受理單出具的當天，金融公司就可以憑著這受理單將聯名賬戶裏的房款劃走。
要麽就是客戶正常辦理按揭貸款，在銀行審批通過之後，金融公司在收到業主留下的收取銀行按揭貸款的卡與密碼，同時客戶又願意簽署借款協議的，金融公司才願意出款墊資。
如果客戶不願意將其購房款做資金監管，又不是辦理銀行按揭貸款的，那麽想要做成這個單，就隻有一種方法——那就是改變性質，幹脆當這個單子是純收購，先一次性跟業主公證買下來，再一次性賣給客戶。
轉手就能賺28萬，又不用積壓資金，淩楓想到這裏，給謝曉莉又打了個電話，明確告知她這個單的操作方案好就是先收購，再出售。
至於收購的款項，淩楓問了一下財務，現在公司賬上有各種傭金，誠意金，定金，房款，約莫在300萬左右。
反正收購的手續一天就能做完，接著第二天就能辦完過戶手續，前後也就三天，淨賺28萬的生意不可能不做。
三天後，淩楓的這個決定，最終以損失23萬作為代價而告終！
屋漏偏逢連夜雨，馬東錫的單子也出了問題，客戶帶著記者，警察，律師一道上門了。
海風和韻的業主聯係不上了，按照協議，特別是客戶與馬東錫的微信聊天記錄，清清楚楚的寫著，客戶的30萬定金如果出問題了，由房安網先行賠付。
三天內，房安網摔了個大跟頭，總共損失了53萬！
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“那倒沒必要，隻要查過買賣雙方征信，大數據，如果都沒什麽問題的，想必也不會有什麽風險。公司目前雖然沒有這麽多資金做墊資，但料想著外麵金融公司那麽多，找一家來合作應該不難。”淩楓自己也是做業務出身，深知做單不容易，現在難得收了誠意金，就應該想辦法做成才對。
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謝曉莉走後，淩楓想起先前也見過幾個金融的老板，其中有家公司叫壹加壹，他們就專門做這種二手房交易的墊資過橋。
翻開微信，淩楓找到壹加壹的老板陳亮，給他打了個語音電話。陳亮很明確的告知淩楓，他們不做這種先付清全款給業主，然後過戶，再收客戶一次性房款的交易。
壹加壹，包括所有的金融公司，都要求墊資的前提是客戶有還款來源。
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至於收購的款項，淩楓問了一下財務，現在公司賬上有各種傭金，誠意金，定金，房款，約莫在300萬左右。
反正收購的手續一天就能做完，接著第二天就能辦完過戶手續，前後也就三天，淨賺28萬的生意不可能不做。
三天後，淩楓的這個決定，最終以損失23萬作為代價而告終！
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