第111章 實地背調農貿市場
我在法拍網撿漏成億萬富豪 作者：人眾人 投票推薦 加入書簽 留言反饋
我突然發現，我自己挑選這些法拍標的物，最在意的是回本時間長短，回報率高低！像這個農貿市場，每年才收60萬的租金，起拍價格1500萬，這要真拿下來，等到猴年馬月都回不了本，對這樣的資產，我打心裏是嗤之以鼻。
但是白依雲不同，她是房產中介出身，她看一個資產或者一個法拍標的，是評估這個資產和周圍的資產相比較，是否具有高性價比！她僅僅看一眼，就發現這個農貿市場折合單價才2000多元，和周圍的物業比，這是一個比白菜還便宜的價格了！是非常明顯可以撿大漏的資產~~~~
仔細想一下，這個法拍標的的價格，就因為這個農貿市場超低租金，以及負一樓長時間閑置，導致評估價格原重偏低！
像白依雲建議的一樣，將市場改為每天都營業不再分什麽趕不趕集日，將營業時間拉長，將底下改成超市或者配套市場的停車場，相信每年收益會幾倍的增加的！
我決定到到巴南去這個農貿市場去看看這個標的。
白依雲要跟隨著一起去，杜鵑和啞巴留在酒店二樓家裏，不出門。
巴南區和江津、綦江區一樣，都在渝市南部、西南部，都屬於渝市的新城區，麵積非常大。巴南區離主城區更近，位置比江津和綦江區更好。剛好從我們酒店所在的江津區過去巴南區這個農貿市場所在地並不遠，開車可能也就30分鍾左右就到了。
當我們按照法拍網上的頁麵，找到這個農貿市場，我們兩個長期在南方呆的人，給驚住了。
整個農貿市場，竟然幾乎沒有人，幾乎所有市場上檔口，都用塑料布蓋著！市場隻有進出口兩頭有燈光，整一層3300平方米，兩側整排商鋪都關門，中間黑乎乎的，這渝市不是直轄市嗎？不是有3000多萬人口嗎？ 怎麽巴南區這新城區裏還有個這樣的農貿市場，竟然按照趕集日才開張的市場。
我兩人都覺得匪夷所思，不是大城市的農貿市場都恨不得24小時營業嗎？怎麽還沿襲了偏遠山區趕集日這樣的落伍商業模式呢？
我實在是搞不懂！
我們兩人摸黑在市場內走了一圈，竟然發現這個農貿市場內，竟然建了一部扶梯，直接下到負一樓的。看來原業主也準備將負一樓同樣作為農貿市場使用的，要不不會在農貿市場中間，花了大幾十萬，建一部手扶電梯下到負一層的。
我們兩人跨過攔在扶梯口的警戒線，直接從扶手電梯那裏，步行走下負一層，發現整個負一層，黑乎乎的，說它伸手不見五指也不誇張。
而且我們發現負一樓都已經鋪了瓷磚，但是沒有像一樓一樣，修建了檔口，除了地麵鋪了瓷磚外，整個負一樓，並沒有做任何隔斷，就閑置在那裏，沒有使用了！
我倆在負一層，急衝衝的看一下，就又從扶手電梯那裏步行走上到一樓農貿市場那裏，然後走出了這個農貿市場。
我一直沉默不語，是因為我看了這個負一樓後，我很嫌棄原業主瞎折騰白花錢了，如果我將這個法拍資產拿下，這負一層我大概率是會經營停車場的。可是這個瓷磚地麵，不能夠直接鋪地坪漆，要麽撬開這些瓷磚，要麽就是將這些瓷磚表麵打磨成粗糙的，以便增加地坪漆的附著力！
不管是撬開瓷磚，還是打磨瓷磚表麵，這都明顯增加了工序，增加了不少成本......
而白依雲也一聲不吭，似乎在琢磨著什麽。
“白姐，你覺得這個農貿市場怎麽樣？”
“說實話我活了20幾年，還從沒有見過這麽冷清的農貿市場，如果從農貿市場角度來講，這個農貿市場在非集市日的表現非常糟糕！但是，如果從這棟農貿市場的建築物角度來說，這棟建築的價值遠超過1500萬的起拍價格！”
“此話怎講？” 我疑惑的看著白依雲。
“你注意到這個農貿市場沒有？他一樓的高度，我目測估計有6-7米高，設計規劃就非常適合做農貿市場的的！而負一層的高度，竟然也有4-4.5米高，很顯然，這個負一樓，原來設計功能也是做為農貿市場的一部分的，而不是停車場為主的，因為地下停車場的高度，一般都是在2.4-2.6米左右！我一直在想，這個負一樓，除了做停車場，還有什麽行業更適合做”
我們來這裏，隻是做一個基本的背調而已，我根本沒有注意到這個樓層高度問題！
聽到白依雲說到這個樓層高度問題，我抬頭仔細看了一下眼前的農貿市場一樓，才發現真如白依雲說的一樣，有6—7米高。這一樓的高度和負一樓的高度，很明顯原業主設計規劃兩層都是用做農貿市場。
可這農貿市場，一樓經營都這麽慘淡，更別提繼續擴大到負一樓，繼續經營農貿市場檔口吧！
我們在市場外麵繞整棟市場走了一圈，發現市場前後麵，都各有一塊空地目測有大概2000平方米左右！，畫了很多停車位框，並且在空地四周裝有鐵圍欄，安裝了車位無人值守道閘！
很明顯這市場前後兩麵的空地，還是歸屬於這座市場地盤，給市場做停車場，方便百姓日常來這裏買菜。
“白姐，你覺得這個法拍標的有沒有搞頭？”
“搞！這麽損的資產被我們遇到了，傻子才會放棄！你不是一直說花錢的速度太慢了嗎？這個農貿市場如果真的能夠1500萬拍下來，你就偷著樂吧。最怕它拍出天價而已。如果真的1500萬搞到手，我們找個銀行放貸款的人簡單包裝運作一下，肯定能夠貸款超過這1500萬的，你知道我們中介行當有一句什麽話嗎？——能夠超貸的物業，都是好物業！”
“可是這個市場每個月9天的趕集日，相當於僅僅開門營業9天，這市場老板不是腦子進水了，就是被驢踢壞了——這樣的經營手法，我們猴年馬月才能夠回本？”
“先不急著下結論，我們開車到周圍兩三公裏再轉轉，看看還有幾個農貿市場，大型超市，然後再到法院裏谘詢一下這個市場所占的土地8500平方米，包不包括市場兩頭的空地？如果都包括在內，這資產先無腦買入再考慮如何變現回本——”
但是白依雲不同，她是房產中介出身，她看一個資產或者一個法拍標的，是評估這個資產和周圍的資產相比較，是否具有高性價比！她僅僅看一眼，就發現這個農貿市場折合單價才2000多元，和周圍的物業比，這是一個比白菜還便宜的價格了！是非常明顯可以撿大漏的資產~~~~
仔細想一下，這個法拍標的的價格，就因為這個農貿市場超低租金，以及負一樓長時間閑置，導致評估價格原重偏低！
像白依雲建議的一樣，將市場改為每天都營業不再分什麽趕不趕集日，將營業時間拉長，將底下改成超市或者配套市場的停車場，相信每年收益會幾倍的增加的！
我決定到到巴南去這個農貿市場去看看這個標的。
白依雲要跟隨著一起去，杜鵑和啞巴留在酒店二樓家裏，不出門。
巴南區和江津、綦江區一樣，都在渝市南部、西南部，都屬於渝市的新城區，麵積非常大。巴南區離主城區更近，位置比江津和綦江區更好。剛好從我們酒店所在的江津區過去巴南區這個農貿市場所在地並不遠，開車可能也就30分鍾左右就到了。
當我們按照法拍網上的頁麵，找到這個農貿市場，我們兩個長期在南方呆的人，給驚住了。
整個農貿市場，竟然幾乎沒有人，幾乎所有市場上檔口，都用塑料布蓋著！市場隻有進出口兩頭有燈光，整一層3300平方米，兩側整排商鋪都關門，中間黑乎乎的，這渝市不是直轄市嗎？不是有3000多萬人口嗎？ 怎麽巴南區這新城區裏還有個這樣的農貿市場，竟然按照趕集日才開張的市場。
我兩人都覺得匪夷所思，不是大城市的農貿市場都恨不得24小時營業嗎？怎麽還沿襲了偏遠山區趕集日這樣的落伍商業模式呢？
我實在是搞不懂！
我們兩人摸黑在市場內走了一圈，竟然發現這個農貿市場內，竟然建了一部扶梯，直接下到負一樓的。看來原業主也準備將負一樓同樣作為農貿市場使用的，要不不會在農貿市場中間，花了大幾十萬，建一部手扶電梯下到負一層的。
我們兩人跨過攔在扶梯口的警戒線，直接從扶手電梯那裏，步行走下負一層，發現整個負一層，黑乎乎的，說它伸手不見五指也不誇張。
而且我們發現負一樓都已經鋪了瓷磚，但是沒有像一樓一樣，修建了檔口，除了地麵鋪了瓷磚外，整個負一樓，並沒有做任何隔斷，就閑置在那裏，沒有使用了！
我倆在負一層，急衝衝的看一下，就又從扶手電梯那裏步行走上到一樓農貿市場那裏，然後走出了這個農貿市場。
我一直沉默不語，是因為我看了這個負一樓後，我很嫌棄原業主瞎折騰白花錢了，如果我將這個法拍資產拿下，這負一層我大概率是會經營停車場的。可是這個瓷磚地麵，不能夠直接鋪地坪漆，要麽撬開這些瓷磚，要麽就是將這些瓷磚表麵打磨成粗糙的，以便增加地坪漆的附著力！
不管是撬開瓷磚，還是打磨瓷磚表麵，這都明顯增加了工序，增加了不少成本......
而白依雲也一聲不吭，似乎在琢磨著什麽。
“白姐，你覺得這個農貿市場怎麽樣？”
“說實話我活了20幾年，還從沒有見過這麽冷清的農貿市場，如果從農貿市場角度來講，這個農貿市場在非集市日的表現非常糟糕！但是，如果從這棟農貿市場的建築物角度來說，這棟建築的價值遠超過1500萬的起拍價格！”
“此話怎講？” 我疑惑的看著白依雲。
“你注意到這個農貿市場沒有？他一樓的高度，我目測估計有6-7米高，設計規劃就非常適合做農貿市場的的！而負一層的高度，竟然也有4-4.5米高，很顯然，這個負一樓，原來設計功能也是做為農貿市場的一部分的，而不是停車場為主的，因為地下停車場的高度，一般都是在2.4-2.6米左右！我一直在想，這個負一樓，除了做停車場，還有什麽行業更適合做”
我們來這裏，隻是做一個基本的背調而已，我根本沒有注意到這個樓層高度問題！
聽到白依雲說到這個樓層高度問題，我抬頭仔細看了一下眼前的農貿市場一樓，才發現真如白依雲說的一樣，有6—7米高。這一樓的高度和負一樓的高度，很明顯原業主設計規劃兩層都是用做農貿市場。
可這農貿市場，一樓經營都這麽慘淡，更別提繼續擴大到負一樓，繼續經營農貿市場檔口吧！
我們在市場外麵繞整棟市場走了一圈，發現市場前後麵，都各有一塊空地目測有大概2000平方米左右！，畫了很多停車位框，並且在空地四周裝有鐵圍欄，安裝了車位無人值守道閘！
很明顯這市場前後兩麵的空地，還是歸屬於這座市場地盤，給市場做停車場，方便百姓日常來這裏買菜。
“白姐，你覺得這個法拍標的有沒有搞頭？”
“搞！這麽損的資產被我們遇到了，傻子才會放棄！你不是一直說花錢的速度太慢了嗎？這個農貿市場如果真的能夠1500萬拍下來，你就偷著樂吧。最怕它拍出天價而已。如果真的1500萬搞到手，我們找個銀行放貸款的人簡單包裝運作一下，肯定能夠貸款超過這1500萬的，你知道我們中介行當有一句什麽話嗎？——能夠超貸的物業，都是好物業！”
“可是這個市場每個月9天的趕集日，相當於僅僅開門營業9天，這市場老板不是腦子進水了，就是被驢踢壞了——這樣的經營手法，我們猴年馬月才能夠回本？”
“先不急著下結論，我們開車到周圍兩三公裏再轉轉，看看還有幾個農貿市場，大型超市，然後再到法院裏谘詢一下這個市場所占的土地8500平方米，包不包括市場兩頭的空地？如果都包括在內，這資產先無腦買入再考慮如何變現回本——”