第一三零章 房地產的基本套路
重生97之另類地產霸主 作者：七死八活 投票推薦 加入書簽 留言反饋
李達康之所以會升起這樣的念頭，是和徐家匯這塊地的命運有關。
作為穿越者，李達康還是知道的，真實曆史中的這塊地，一開始是被一位“港商”拿下。
那位“港商”是被李黃瓜介紹到大陸來的，並且他拿下那塊地，也就隻花了2000萬（大家算算，這基本就是申城政府給出的拍賣底價）。
不過等到李達康穿越的前一年，也就是真實曆史中的2020年，那塊地卻又被申城政府給收回了。
政府收回的原因很簡單，那塊地被長期擱置，那位李黃瓜介紹來的港商開發了一期不到2萬平米後，剩下的接近5萬平米，他20多年竟然一直不動，這當然已經嚴重違反國家相關規定（正常是5年不開發就收回，他一擱就是20多年，政府已經對港商很客氣了）。
那麽這位港商是出了什麽事嗎？是遇到了什麽意外嗎？
當然沒有。
那家夥不僅沒遇到什麽意外，20多年一直過得很滋潤。
他20多年幹的唯一一件事，就是拿徐家匯那塊地做文章，到資本市場講各種各樣美麗的故事，最後還把自己公司的市值做到了400多億。
嘖嘖嘖，2000萬拿塊地，最後吹出一個400億的泡沫，如果站在他的角度想問題，這也難怪他遲遲不肯開發。
在國內的地產發展史中，這個真實的故事當然是個特例，但卻極為典型，李達康認為非常具有代表意義。
首先大家要理解，這家夥開發了一期之後，他為什麽後麵就不願開發了？
這裏的邏輯是這樣的，先幫那個港商算筆賬：
考慮到“容積率”等問題，按照他每平米1000的地價計算，然後蓋房子的成本也算成1000一平米，這樣總成本是2000每平米。
等他兩年之後把房子蓋好賣完，算他以4000每平米出售，這樣開發了2萬平米，他一共是賺了4000萬。
然後等到他一算賬，他當時覺得這尼瑪不對呀，現在兩年過去，連剩下那些地的地價，現在就已經值一個多億了，並且根據國內的形勢，這申城核心區的地價明顯還會瘋漲。
辛辛苦苦幹2年才賺了4千萬。
更重要是把房子賣完後，前麵2萬平米土地就已經不屬於自己了。
那麽站在一個商人的角度，他願不願意把剩下5萬平米繼續捂在手裏？
這就是做房地產最基本的套路，還是那句話：房地產房地產，雖然“房”在前“地”在後，但隻要經過最初的起步階段（國內2000年前就算起步階段），那麽永遠“地”才是核心。
這個行業所有的暴利，所有的不公平，所有的亂象，包括所有衍生出了的腐敗，九成以上都是圍繞土地來展開。
這裏值得一提的是，像以上說的這個套路，主要就是香江人帶到大陸來的，國內的開發商反倒是比較少見。
這倒不是說國內的開發商就更好，而是現實的具體情況不同。
首先一點，在現如今，國內地產商還是是國資背景為主，而國資最起碼的一個好處，就是相當更守規矩。
比如國家規定拿地5年之內必須開發，那麽麵對這種擺在明麵上的規定，沒有哪個國企老總會去違背的，誰違背誰是傻瓜，純屬給自己找不痛快。
至於國內的民企，由於過去沒有底蘊和積累，其實是沒有資格玩這種套路。
大多數人在拿到一塊地後，都想著早點開發早點賣完，讓自己前期投入的資金早日回籠。
正是因為如此，所以國內的地產商又發展出另外一種套路。
嗯，這種套路以旺達老王和某恒老許為代表。
怎麽說呢？李達康認為他們這種套路，很像是還在地上旋轉的陀羅，必須不斷用鞭子抽打它，這樣才能繼續旋轉。
一旦用上了鞭子，這其實就停不下來了，因為鞭子一停，陀羅也就很快倒地
嗯，所以盡管鞭子抽在身上很疼，國內的很多地產商也是沒有辦法，隻要還想當那個還能旋轉的陀羅，鞭子再疼也必須承受。
了解了真實曆史中徐家匯那塊地的遭遇，應該就能理解李達康為什麽想拿下那塊地了吧？
<a id="ads" href="/">【本站首發，最快更新】</a>
嗯，他倒不是因為。其他別的，純屬對李黃瓜介紹過來的人感到不爽。
作為一名穿越者，給自己不喜歡的人找點不痛快，最起碼給他添點亂，這需要理由嗎？
好像不需要吧。
不過當李達康繼續往下想，他發現這個亂還真沒那麽好添。
因為以他目前的實力，那別說李黃瓜了，就連他介紹過來的那個阿貓阿狗，李達康也遠遠不如。
首先他現在隻有一千萬，撐死能調動1200萬，而那塊地的底價就是2000萬，他現在連買地的錢都還差一大截，更別提後麵的開發。
其次，他現在還是一個學生，並且是馬上要去西山學校的選調生，這樣以他的身份，他憑什麽能去申城政府組織的土地拍賣現場？
地三也是最重要的一點：綜合前世的信息來看，那家夥就是以底價拿下那塊地的。
這說明什麽？大概率說明他們和當地政府已經達成默契，而這次的拍賣會，其實就和之前的黑水崖競標一樣，是一場演給外界看的戲而已。
李達康想到這之後有點泄氣。
他覺得自己好歹是個穿越者，可是現在，隻想給人添點亂都做不到，這簡直是有點給穿越同行丟人。
李達康不想丟人，所以他還想試試。
李達康最後把目光停留在公告上的拍賣日期，今年9月3號，正好是他去西山學校報到的前幾天。
“……嗯，先看看這次去香江的收獲吧，假如這次能賺到1.5億以上，那倒是可以試試，不過這種事可不是隻有錢能辦成，李黃瓜好歹是登過京城某城樓的人，好歹得找個差不多能和他匹配的後台……”
當李達康的思維延伸到這，他立馬就想到兩家公司，一個是謝流生所在的太古。而另一個，就是即將要合作的怡和。
想到這裏之後，連李達康自己都覺得有點好笑。
他覺得自己的穿越果然另類啊，這怎麽穿越都一年了，竟然還要和這種老牌英資合作呢，這要傳出去的話，該不會被穿越同行說我是漢奸吧？
李達康決定不想了，一切先看這趟香江之行再說。
25號晚上，李達康乘坐的，班機降落在剛剛啟用的香江新機場。
“李達康，這裏。”
李達康一看，卻是曾老師過來接機。
作為穿越者，李達康還是知道的，真實曆史中的這塊地，一開始是被一位“港商”拿下。
那位“港商”是被李黃瓜介紹到大陸來的，並且他拿下那塊地，也就隻花了2000萬（大家算算，這基本就是申城政府給出的拍賣底價）。
不過等到李達康穿越的前一年，也就是真實曆史中的2020年，那塊地卻又被申城政府給收回了。
政府收回的原因很簡單，那塊地被長期擱置，那位李黃瓜介紹來的港商開發了一期不到2萬平米後，剩下的接近5萬平米，他20多年竟然一直不動，這當然已經嚴重違反國家相關規定（正常是5年不開發就收回，他一擱就是20多年，政府已經對港商很客氣了）。
那麽這位港商是出了什麽事嗎？是遇到了什麽意外嗎？
當然沒有。
那家夥不僅沒遇到什麽意外，20多年一直過得很滋潤。
他20多年幹的唯一一件事，就是拿徐家匯那塊地做文章，到資本市場講各種各樣美麗的故事，最後還把自己公司的市值做到了400多億。
嘖嘖嘖，2000萬拿塊地，最後吹出一個400億的泡沫，如果站在他的角度想問題，這也難怪他遲遲不肯開發。
在國內的地產發展史中，這個真實的故事當然是個特例，但卻極為典型，李達康認為非常具有代表意義。
首先大家要理解，這家夥開發了一期之後，他為什麽後麵就不願開發了？
這裏的邏輯是這樣的，先幫那個港商算筆賬：
考慮到“容積率”等問題，按照他每平米1000的地價計算，然後蓋房子的成本也算成1000一平米，這樣總成本是2000每平米。
等他兩年之後把房子蓋好賣完，算他以4000每平米出售，這樣開發了2萬平米，他一共是賺了4000萬。
然後等到他一算賬，他當時覺得這尼瑪不對呀，現在兩年過去，連剩下那些地的地價，現在就已經值一個多億了，並且根據國內的形勢，這申城核心區的地價明顯還會瘋漲。
辛辛苦苦幹2年才賺了4千萬。
更重要是把房子賣完後，前麵2萬平米土地就已經不屬於自己了。
那麽站在一個商人的角度，他願不願意把剩下5萬平米繼續捂在手裏？
這就是做房地產最基本的套路，還是那句話：房地產房地產，雖然“房”在前“地”在後，但隻要經過最初的起步階段（國內2000年前就算起步階段），那麽永遠“地”才是核心。
這個行業所有的暴利，所有的不公平，所有的亂象，包括所有衍生出了的腐敗，九成以上都是圍繞土地來展開。
這裏值得一提的是，像以上說的這個套路，主要就是香江人帶到大陸來的，國內的開發商反倒是比較少見。
這倒不是說國內的開發商就更好，而是現實的具體情況不同。
首先一點，在現如今，國內地產商還是是國資背景為主，而國資最起碼的一個好處，就是相當更守規矩。
比如國家規定拿地5年之內必須開發，那麽麵對這種擺在明麵上的規定，沒有哪個國企老總會去違背的，誰違背誰是傻瓜，純屬給自己找不痛快。
至於國內的民企，由於過去沒有底蘊和積累，其實是沒有資格玩這種套路。
大多數人在拿到一塊地後，都想著早點開發早點賣完，讓自己前期投入的資金早日回籠。
正是因為如此，所以國內的地產商又發展出另外一種套路。
嗯，這種套路以旺達老王和某恒老許為代表。
怎麽說呢？李達康認為他們這種套路，很像是還在地上旋轉的陀羅，必須不斷用鞭子抽打它，這樣才能繼續旋轉。
一旦用上了鞭子，這其實就停不下來了，因為鞭子一停，陀羅也就很快倒地
嗯，所以盡管鞭子抽在身上很疼，國內的很多地產商也是沒有辦法，隻要還想當那個還能旋轉的陀羅，鞭子再疼也必須承受。
了解了真實曆史中徐家匯那塊地的遭遇，應該就能理解李達康為什麽想拿下那塊地了吧？
<a id="ads" href="/">【本站首發，最快更新】</a>
嗯，他倒不是因為。其他別的，純屬對李黃瓜介紹過來的人感到不爽。
作為一名穿越者，給自己不喜歡的人找點不痛快，最起碼給他添點亂，這需要理由嗎？
好像不需要吧。
不過當李達康繼續往下想，他發現這個亂還真沒那麽好添。
因為以他目前的實力，那別說李黃瓜了，就連他介紹過來的那個阿貓阿狗，李達康也遠遠不如。
首先他現在隻有一千萬，撐死能調動1200萬，而那塊地的底價就是2000萬，他現在連買地的錢都還差一大截，更別提後麵的開發。
其次，他現在還是一個學生，並且是馬上要去西山學校的選調生，這樣以他的身份，他憑什麽能去申城政府組織的土地拍賣現場？
地三也是最重要的一點：綜合前世的信息來看，那家夥就是以底價拿下那塊地的。
這說明什麽？大概率說明他們和當地政府已經達成默契，而這次的拍賣會，其實就和之前的黑水崖競標一樣，是一場演給外界看的戲而已。
李達康想到這之後有點泄氣。
他覺得自己好歹是個穿越者，可是現在，隻想給人添點亂都做不到，這簡直是有點給穿越同行丟人。
李達康不想丟人，所以他還想試試。
李達康最後把目光停留在公告上的拍賣日期，今年9月3號，正好是他去西山學校報到的前幾天。
“……嗯，先看看這次去香江的收獲吧，假如這次能賺到1.5億以上，那倒是可以試試，不過這種事可不是隻有錢能辦成，李黃瓜好歹是登過京城某城樓的人，好歹得找個差不多能和他匹配的後台……”
當李達康的思維延伸到這，他立馬就想到兩家公司，一個是謝流生所在的太古。而另一個，就是即將要合作的怡和。
想到這裏之後，連李達康自己都覺得有點好笑。
他覺得自己的穿越果然另類啊，這怎麽穿越都一年了，竟然還要和這種老牌英資合作呢，這要傳出去的話，該不會被穿越同行說我是漢奸吧？
李達康決定不想了，一切先看這趟香江之行再說。
25號晚上，李達康乘坐的，班機降落在剛剛啟用的香江新機場。
“李達康，這裏。”
李達康一看，卻是曾老師過來接機。